1.1.1 Besichtigungstermine organisieren

Gerade in Zeiten der Pandemie sollte diese Frage am Anfang stehen: Ab wann können Sie die Wohnung überhaupt den Interessenten zeigen? Früher war es durchaus üblich, Besichtigungen durchzuführen, während der vorige Mieter noch die Räumlichkeiten bewohnte. Er war gesetzlich verpflichtet, dies zu dulden – zumindest in gewissem Umfang. Das ist nun nicht mehr so ohne Weiteres möglich. Denn bei den Besichtigungen müssen die Hygieneregeln eingehalten werden. Und das setzt ein Mindestmaß an Kooperation Ihres bisherigen Mieters voraus. Er muss nicht nur die Besichtigung dulden, er muss die eigene Wohnung zeitweise freigeben – und vorher gut durchlüften.

Haben Sie zu Ihrem Mieter ein gutes Verhältnis, sollte das möglich sein. Aber genau das ist der wesentliche Punkt: Ihrem Mieter wird deutlich mehr Kooperation abverlangt. Wenn er sich nicht darauf einlassen will, haben Sie kaum Chancen, eine Besichtigung durchzuführen, solange er noch nicht ausgezogen ist. Als Argument genügt, dass sich Ihr Mieter in Quarantäne begeben muss, um dies erheblich zu erschweren, wenn nicht gar unmöglich zu machen.

In jedem Fall geht es darum, möglichst frühzeitig zu klären: Ab wann können Mietinteressenten die Wohnung anschauen? Und selbst wenn Sie einen kooperativen Vormieter haben, sollten Sie die Anzahl der Besichtigungen rigoros begrenzen. Die Wohnung bekommen nur diejenigen zu sehen, die ernsthaft als Mieter infrage kommen. In vielen Fällen heißt das: Sie müssen eine Vorauswahl treffen. Das Vorgehen, das früher üblich war – am Anfang stand die Wohnungsbesichtigung –, kehren Sie also um. Nicht um die Mietinteressenten zu ärgern, sondern aus praktischen Gründen: Wohnungsbesichtigungen können jetzt nur einzeln stattfinden und bedeuten für alle Beteiligten mehr Aufwand.

1.1.2 Die Höhe der Miete festlegen

In den vergangenen Jahren sind die Mieten stark gestiegen, zumindest in den Ballungsräumen. In Krisenzeiten könnte man eigentlich erwarten, dass sich dieser Trend umkehrt. Doch bislang ist eher das Gegenteil zu beobachten: In Zeiten von Lockdown und Homeoffice steigen nun auch die Mieten (und Immobilienpreise) im Umland. Ob dies so bleiben wird, vermag niemand zu sagen.

Die Höhe der Miete entscheidet darüber, welche Interessenten Sie ansprechen und welche Rendite Sie erzielen – und zwar langfristig. Denn die Ausgangsmiete hat Einfluss darauf, wie viel Sie in den kommenden Jahren verlangen dürfen. Mieterhöhungen sind nicht immer leicht durchzusetzen und sie sind begrenzt. Setzen Sie die Miete zu niedrig an, schmälert das Ihre Rendite erheblich. Und wenn Sie das Objekt verkaufen wollen, wirkt sich eine niedrige Mietrendite ungünstig auf den Preis aus.

Auf der anderen Seite ist es nicht immer ratsam, die Miete möglichst hoch anzusetzen. Die Miethöhe wird in vielen Fällen sowieso durch die Mietpreisbremse (siehe Kapitel 1.1.2.2) begrenzt – ein Verstoß gegen diese Regelung hat ärgerliche Folgen. Und eine hohe Miete bestimmt außerdem, welche Klientel Sie ansprechen und in welche Kategorie Ihr Mietobjekt eingeordnet wird, welchem Standard es also genügen muss. Anders gesagt: Wenn Sie im Hochpreissegment mitspielen wollen, sollte die Wohnung auch entsprechend ausgestattet sein. Oder Ihre Mieter können die Miete mindern. Das geht nämlich leichter, wenn der Standard höher ist.

Und schließlich lässt sich auch nur schwieriger ein Mieter finden. Steht die Wohnung eine Zeitlang leer, müssen Sie mit dem Preis heruntergehen. Auch macht es einen ungünstigen Eindruck, wenn Interessenten Ihre Wohnung über einen längeren Zeitraum oder immer wieder im Angebot finden.