Was versteht man unter einem Verwaltungsbeirat?

Unter dem Verwaltungsbeirat im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne versteht man ein fakultatives Verwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Dies ergibt sich aus § 20 Abs. 1 WEG, der bei der Darstellung der Gliederung der Verwaltung den Verwaltungsbeirat gesondert erwähnt. Versteht man unter einem Organ einen mit eigenem Namen bedachten Teil der Organisation einer Personenmehrheit, dem durch Organisationsnormen eine bestimmte Funktion zugewiesen ist, so enthält § 20 Abs. 1 WEG die Aufzählung der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft möglichen Organe, nämlich die Gesamtheit aller Miteigentümer, den Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat.

Was ist unter „Organstellung des Verwaltungsbeirats“ zu verstehen?

Diese Bezeichnung macht deutlich, dass der Verwaltungsbeirat zu den in § 20 Abs. 1 WEG genannten drei Selbstverwaltungsorganen einer Eigentümergemeinschaft gehört. So obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft als dem obersten Entscheidungsgremium, das die Geschicke einer Eigentümergemeinschaft durch Beschlussfassung über die erforderlichen Verwaltungsmaßnahmen lenkt. Dem Verwalter als weiterem Verwaltungsorgan obliegt die Durchführung der Verwaltung, indem er die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse ausführt. Dem Verwaltungsbeirat schließlich ist die Aufgabe eines Kontrollorgans übertragen, das den Verwalter bei seiner Tätigkeit unterstützen, aber auch kontrollieren soll. Dabei sind dem Verwaltungsbeirat in seiner Gesamtheit und nicht etwa seinen einzelnen Mitgliedern Aufgaben und Befugnisse zugewiesen, die im Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer wahrzunehmen sind. Der Verwaltungsbeirat ist auch Vertrauensorgan der Wohnungseigentümer, das in der Praxis den Meinungsbildungs- und Entscheidungsprozess bei der Beschlussfassung von Eigentümergemeinschaften nicht unerheblich beeinflussen kann.

Besitzt der Verwaltungsbeirat als Organ eine Rechtsfähigkeit?

Nein, der Verwaltungsbeirat ist nicht rechtsfähig. Aus diesem Grund betreffen alle Rechten und Pflichten bei Rechtsverhältnissen welcher Art auch immer die einzelnen Verwaltungsbeiräte persönlich und nicht den Verwaltungsbeirat als Gremium.

Kommt dem Verwaltungsbeirat die Funktion eines Aufsichtsrats zu?

Nein, die Funktion eines Aufsichtsrats kommt dem Verwaltungsbeirat nicht zu (AG Düsseldorf, Urteil vom 3.9.2014, 291 a C 247/14, ZWE 2015, 464, 465, rechte Spalte unten). Auch wenn dem Verwaltungsbeirat durch das Gesetz eine Kontrollfunktion bezüglich einzelner Verwaltungstätigkeiten übertragen worden ist (zum Beispiel Beleg- und Rechnungsprüfung), kann der Verwaltungsbeirat dennoch nicht als Aufsichtsorgan angesehen oder bezeichnet werden (so jedoch OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.9.1983, 3 W 76/83, OLGZ 1983, 438, 439).

Welches Rechtsverhältnis besteht zwischen dem Verwaltungsbeirat und der Eigentümergemeinschaft?

Durch die Wahl zum Verwaltungsbeirat wird den betreffenden Miteigentümern von der Eigentümergemeinschaft konkludent der Auftrag erteilt, die dem Verwaltungsbeirat in § 29 Abs. 2 und Abs. 3 WEG zugewiesenen Aufgaben zu erfüllen. Die zwischen Verwaltungsbeirat und Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Rechtsbeziehung ist daher als Auftragsverhältnis im Sinne von § 662 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzusehen, jedenfalls dann, wenn die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ehrenamtlich erfolgt, das heißt ohne Vergütung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.9.1997, 3 x 22197, WE 1998, 265, 266, linke Spalte zu Ziff. 1). Erhält der Verwaltungsbeirat jedoch eine Bezahlung für die Tätigkeit selbst und nicht nur eine Aufwandsentschädigung für bare Auslagen, Kosten usw., dann besteht zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat ein Dienstvertragsverhältnis im Sinne von § 611 BGB oder ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB.

Muss es in einer Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat geben?

Nein, schon die in § 20 WEG enthaltene Formulierung, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums „im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirates“ auch diesem nach Maßgabe des § 29 WEG obliegt, macht deutlich, dass ein Verwaltungsbeirat nicht zwingend vorhanden sein muss. In aller Deutlichkeit ergibt sich dies aus § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG, wonach ein Verwaltungsbeirat bestellt werden kann. Es obliegt also der freien Entscheidung einer jeden Eigentümergemeinschaft, ob sie einen Verwaltungsbeirat wählen will oder nicht. Sie kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat wählen oder abberufen, ohne einen neuen zu bestellen.

Besteht ein Anspruch auf die Wahl eines Verwaltungsbeirats?

Nach dem Gesetz besteht ein solcher Anspruch nicht. Ob Wohnungseigentümer einen Verwaltungsbeirat wählen, steht in ihrem Ermessen, da es sich bei § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG um eine „Kann-Vorschrift“ handelt (BGH, Urteil vom 5.2.2010, V ZR 126/09, NJW 2010, 3168 Rz. 8 zum Ermessen). Dieses Ermessen kann sich im Einzelfall jedoch auf null reduzieren, wenn zum Beispiel erkennbar wird, dass eine Beleg- und Kontenprüfung geboten ist, um mögliche Unregelmäßigkeiten der Buchhaltung zu überprüfen.

Muss nach der Auflösung oder Abberufung eines Verwaltungsbeirats ein neuer Beirat gewählt werden?

Nein, auch wenn in einer Eigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat ggf. über Jahre existiert hat, kann die Gemeinschaft jederzeit davon absehen, einen neuen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Die Entscheidung, auf die Wahl eines Beirats zukünftig zu verzichten, indem schlicht keine neue Beiratswahl durchgeführt wird, steht einer Eigentümergemeinschaft auch dann frei, wenn es bisher einen Verwaltungsbeirat gegeben hat. Eine frühere ein- oder mehrmalige Beiratswahl präjudiziert eine Gemeinschaft nicht, deswegen auch zukünftig Verwaltungsbeiräte bestellen zu müssen. Ein Mehrheitsbeschluss, dass zukünftig kein Verwaltungsbeirat mehr gewählt werden soll, wäre allerdings mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Kann die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ausgeschlossen werden?

Ja, die Bestellung eines Verwaltungsbeirats kann allerdings nur durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluss mit entsprechendem Inhalt wäre nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig, weil er die in § 29 Abs. 1 WEG grundsätzlich vorgesehene Möglichkeit einer Beiratswahl mit Dauerwirkung abändern würde. Eigentümergemeinschaften fehlt jedoch regelmäßig die Beschlusskompetenz, gesetzliche Bestimmungen durch Mehrheitsbeschluss abzuändern (vgl. zur Beschlusskompetenz BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 58/99, WuM 2000, 620). Was unter einer „Vereinbarung“ zu verstehen ist, ergibt sich aus § 10 Abs. 2 WEG. Danach handelt es sich bei einer Vereinbarung um einen schuldrechtlichen Vertrag zwischen allen Eigentümern. Da grundsätzlich ein Vertragsabschluss nur möglich ist, wenn alle Vertragspartner einvernehmlich daran mitwirken, kommt eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG nur zustande, wenn ausnahmslos alle im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer zustimmen.

Eine entsprechende Vereinbarung kann bereits Gegenstand der Teilungserklärung sein. Soll sie zu einem späteren Zeitpunkt geschlossen werden, bedarf ihr Zustandekommen eines allstimmigen Beschlusses, eine Voraussetzung, die insbesondere in Großgemeinschaften in der Regel nicht zu erreichen sein wird.

Kann die Wahl eines Beirats verlangt werden, obwohl sie in der Teilungserklärung ausgeschlossen worden ist?

Nein, ist ein Ausschluss bereits in der Teilungserklärung vorgesehen, kann von einzelnen Miteigentümern eine Beiratswahl ohne vorherige Änderung der Teilungserklärung nicht verlangt werden.

Ob eine solche Änderung der Teilungserklärung verlangt und ggf. gerichtlich durchgesetzt werden kann, hängt vom Einzelfall ab und hätte allenfalls dann Erfolgsaussichten, wenn in einer Gemeinschaft ohne die kontrollierende, aber auch unterstützende Tätigkeit eines Verwaltungsbeirats das Ziel einer geordneten und am Gebot einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu orientierenden Hausverwaltung gefährdet wäre. Denkbar wäre dies zum Beispiel in einer Großanlage mit mehreren hundert Einheiten, die als sozialer Brennpunkt einer Unverwaltbarkeit entgegentreibt und jeden Wohnungseigentumsverwalter ohne Unterstützung aus der Mitte der Eigentümer überfordern würde.

Kann ein Kassen- oder Belegprüfer gewählt werden, wenn in der Teilungserklärung die Wahl eines Verwaltungsbeirats ausgeschlossen ist?

Ja, ein Kassen- oder Belegprüfer hat nur die ihm konkret zugewiesenen Prüfungsaufgaben zu erfüllen. Er ist kein „Pseudobeirat“, da für ihn die gesetzlich vorgesehenen Rechte und Pflichten eines Verwaltungsbeirats nicht gelten.

Kann neben dem Verwaltungsbeirat ein Kassen- oder Rechnungsprüfer gewählt werden?

Die Auffassung, dass zusätzlich zu einem Verwaltungsbeirat andere Kontrollorgane, zum Beispiel ein Kassen- oder Rechnungsprüfer, geschaffen werden können, ist abzulehnen.

Soweit dies in Literatur und Rechtsprechung...