Praxisfälle für WEG-Verwalter (eBook)

1.4 Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?

Der Fall

Der Verwalter fragt sich, welche Gesetze er neben dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch kennen muss.

Das Problem

Neben dem WEG hat der Verwalter ca. 50 weitere Gesetze zu beachten. Doch welche sind das und müssen Verwalter jetzt ein Jurastudium absolvieren, um ordnungsgemäß verwalten zu können?

Die Lösung

Neben dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter jede Menge Berührungspunkte mit anderen gesetzlichen Vorschriften. Vereinzelt sollten diese Vorschriften auch bekannt sein, da sich daraus Aufgaben ergeben können. Nachstehend werden die Gesetze aufgeführt, die regelmäßig, auch bei der Verwaltung von Wohnungseigentum, beachtet werden müssen:

• BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)

  Einige Regelungen des BGB wirken sich auch auf die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften aus: z. B. Zustellung von Willenserklärungen, Verjährungsvorschriften, mietrechtliche Vorschriften (z. B. Modernisierung), Regelungen zum Dienstvertrag = WEG-Verwaltervertrag.

• HeizkostenV (Heizkostenverordnung)

  Die Abrechnung der Wärmeenergie ist auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend nach der Heizkostenverordnung durchzuführen.

• BetrSichV (Betriebssicherheitsverordnung)

  Die Betriebssicherheitsverordnung enthält wichtige Regeln und Aufgaben für den Betreiber von Aufzugsanlagen.

• LBO (Landesbauordnungen)

  Die LBO enthält Vorschriften der jeweiligen Bundesländer zum Zustand einzelner Bauteile (z. B. Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, Absturzhöhen bei Balkongeländern).

• Nachbarschaftsgesetze

  Die Nachbarschaftsgesetze umfassen verschiedene Regelungen zwischen Nachbarn (z. B. für Abstandsflächen oder überhängende Bäume).

• TrinkwV (Trinkwasserverordnung)

  Die Trinkwasserverordnung regelt z. B. die turnusmäßige Legionellenuntersuchung bei Warmwasserspeichern mit einer bestimmten Größe.

• EichG (Eichgesetz)

  Das Eichgesetz enthält Richtlinien zum Einbau und Austausch von Kalt- und Warmwasserzählern.

• GEG (Gebäudeenergiegesetz)

  Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und wurde im Jahr 2023 sehr umfangreich novelliert (aus den Medien bekannt als »Heizungsgesetz«. Das GEG inkl. des neuen »Heizungsgesetzes« ist am 1.1.2024 in Kraft getreten und auch für die GdWE ein wichtiges Gesetz. Es enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden. Insbesondere folgende Regelungen sind für die Verwaltung einer GdWE wichtig:

  Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 % der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien (z. B. Photovoltaik, Wärmepumpe, Windkraft, Biogas, Wasserstoff etc.) oder unvermeidbarer Abwärme nach Maßgabe des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 Abs. 1 GEG) erzeugt.

  Die Regelungen sind sehr umfangreich und komplex, und bei entsprechenden Maßnahmen an der Heizungsanlage (zentral und dezentral) sollte durch die GdWE fachmännische Hilfe bzw. Unterstützung durch den Schornsteinfeger, Installateur oder einen Baufachmann für Heizungsbau in Anspruch genommen werden. Aber keine Panik: Sollten bestehende zentrale Heizungsanlagen repariert werden können, dürfen diese bis zum 31.12.2044 weiter betrieben werden. Bei Etagenheizungen gibt es besondere Übergangsvorschriften und Pflichten für die Gebäudeeigentümer und damit auch für die GdWE (siehe Fall: 16.2).

  Folgende weitere Vorschriften können relevant sein:

  • § 60a Abs. 1 GEG – Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen:

    »Wärmepumpen, die als Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen (…), nach Ablauf des 31. Dezember 2023 eingebaut oder aufgestellt werden, müssen nach einer ­vollständigen Heizperiode, spätestens jedoch zwei Jahre nach Inbetriebnahme, einer Betriebsprüfung unterzogen werden. Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten und die Mieter können unverzüglich die Vorlage der Dokumentation verlangen.«

  • § 60b Abs. 1 GEG – Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen
    (tritt erst am/ab 1.10.2024 in Kraft):

    »Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger, die nach Ablauf des 30. September 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde, keine Wärmepumpe ist und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen (…) betrieben wird, ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen.

    Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben wird, ist bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen (…). Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten und die Mieter können unverzüglich die Vorlage der Dokumentation verlangen.«

  • § 60c Abs. 1 GEG – Hydraulischer Abgleich und Heizungsoptimierung
    (tritt erst am/ab 1.10.2024 in Kraft):

    »Ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger ist nach Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen (…) hydraulisch abzugleichen (…). Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten und die Mieter können unverzüglich die Vorlage der Dokumentation verlangen.«

  • § 71 Abs. 11 GEG – Beratungspflicht:

    »Vor Einbau und Aufstellung einer Heizungsanlage, die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, hat eine Beratung (z. B. durch den Schornsteinfeger, Energieberater oder Installateur) zu erfolgen, die auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche ­Unwirtschaftlichkeit, insbesondere aufgrund ansteigender Kohlenstoffdioxid-­Bepreisung, hinweist.«

• GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz)

  Das GEIG sieht eine Verbesserung der Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge zu Hause, am Arbeitsplatz und bei alltäglichen Besorgungen durch vorbereitende Ladeinfrastruktur und Ladepunkte bei Wohn- und Nichtwohngebäuden mit größeren Parkplätzen vor. (Hintergrund des Gesetzes: Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie Pkw/Lieferfahrzeuge).

• EStG (Einkommensteuergesetz)

  In § 35a EStG werden die steuerlichen Vorteile bei haushaltsnahen Dienstleistungen beschrieben und deren Geltendmachung beim Finanzamt geregelt. § 35c EStG enthält Regelungen, wie selbst nutzende Wohnungseigentümer einen steuerlichen Bonus bei bestimmten energetischen Baumaßnahmen (z. B. Wärmedämmung von Wänden, Erneuerung von Fenstern etc.) geltend machen können. Voraussetzung ist allerdings, dass das ausführende Handwerksunternehmen eine Bescheinigung über die Maßnahmen ausstellt. Hierzu gibt es bereits verschiedene Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums (z. B. BMF, 26.1.2023, IV C 1 – S 2296 – c/20/10003 :006).

• HGB (Handelsgesetzbuch)

  In § 257 HGB sind die Aufbewahrungsfristen der gemeinschaftlichen Unterlagen vorgeschrieben. Auch bei der WEG-Verwaltung müssen Verwalter bestimmte ­Aufbewahrungsfristen beachten.

• GBO (Grundbuchordnung)

  In der Grundbuchordnung wird beschrieben, welche Formalien für bestimmte Grundbuchgeschäfte erforderlich sind. So wird z. B. in § 29 GBO bestimmt, dass der WEG-Verwalter bei der Erteilung der WEG-Verwalterzustimmung nach § 12 WEG eine Erklärung in öffentlich beglaubigter Form vorlegen muss.

• WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz)

  Das Wohnungsvermittlungsgesetz wirkt sich nicht direkt auf die WEG-Verwaltung aus, kann aber dann interessant sein, wenn der WEG-Verwalter gleichzeitig auch die sogenannte Sondereigentumsverwaltung anbietet und aus diesem Auftragsverhältnis heraus eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte.

• ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz)

  Das Zwangsversteigerungsgesetz ist immer dann anzuwenden, wenn säumige Wohnungseigentümer ihr Hausgeld nicht bezahlen und die Wohnung z. B. zwangsversteigert werden muss.

• ZPO (Zivilprozessessordnung)

  Leider bleibt es in der Praxis nicht aus, dass der WEG-Verwalter – in Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Rechtsanwalt – auch für die Bearbeitung von Rechtsstreitigkeiten verantwortlich ist.

• Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung – DL-InfoV)

  Der Verwalter muss darauf achten, dass die Vorschriften der DL-InfoV für sein ­Online-Impressum passen und bestimmte Dienstleistungsinformationspflichten korrekt auf der geschäftlichen Internetseite wiedergegeben oder abgerufen werden können.

• Betriebskostenverordnung (BetrKV)

  Die Betriebskostenverordnung enthält eine Übersicht aller Kosten, die der...