Betriebskosten in der Praxis - inkl. Arbeitshilfen online

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Einleitung1 Die Betriebskostenabrechnung2 Die Betriebskostenpositionen2.1 Die umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks2.2 Die Kosten der Wasserversorgung2.3 Die Kosten der Entwässerung2.4 Die Kosten der Heizung2.5 Die Kosten der Warmwasserversorgung2.6 Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen2.7 Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs2.8 Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung2.9 Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung2.10 Die Kosten der Gartenpflege2.11 Die Kosten der Beleuchtung2.12 Die Kosten der Schornsteinreinigung2.13 Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung2.14 Die Kosten für den Hauswart2.15 Die Kosten für Antenne oder Breitband2.16 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege2.17 Sonstige Betriebskosten2.18 Einzelne sonstige Betriebskosten2.19 Nicht umlagefähige Betriebskosten3 Wie Sie die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können3.1 Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten3.2 So schaffen Sie die vertragliche Grundlage3.3 Änderung der Mietstruktur3.4 Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen4 Die Betriebskostenpauschale4.1 Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen4.2 Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen5 Die Betriebskostenvorauszahlung5.1 So vereinbaren Sie eine Betriebskostenvorauszahlung5.2 Beispiele aus der Rechtsprechung5.3 Wann sind die Vorauszahlungen fällig?5.4 Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können5.5 Geltendmachung von rückwirkenden Erhöhungen5.6 Was geschiehtmit der Mehrwertsteuer?5.7 Besonderheiten beim Einfamilienhaus6 Die Abrechnung6.1 Form6.2 Welche Inhalte muss die Abrechnung haben?6.3 Wann ist der Abrechnungssaldo fällig?6.4 Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen7 Der Verteilerschlüssel7.1 Gesetzliche Regelung7.2 Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen7.3 Vorwegabzug7.4 Leerstand7.5 Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten?7.6 Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können8 Die Wohn- und Nutzfläche8.1 Anwendungsbereich8.2 Einzelheiten8.3 Vereinbarungen von Flächenangaben im Mietvertrag8.4 Rechtsfolgen falscher Flächenangaben im Mietvertrag8.5 WoFlV im Vergleich mit II. BV und DIN 2839 Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist9.1 Abrechnungspflicht9.2 Abrechnungszeitraum9.3 Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten?9.4 Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung10 Einwendungen des Mieters10.1 Einwendungsfrist und Ausschlussfrist10.2 Einsichtsrecht des Mieters10.3 Fotokopien10.4 Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt11 Der Parteiwechsel11.1 Wenn der Vermieter wechselt11.2 Wenn der Mieter wechselt12 Die Verjährung bzw. die Verwirkung von Ansprüchen12.1 Wann verjähren Ansprüche des Vermieters?12.2 Wann verjähren Ansprüche des Mieters?12.3 Berechnung der Verjährungsfrist12.4 Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt?12.5 Wann verwirkt ein Anspruch?12.6 Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung?13 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit13.1 Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben?13.2 In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen?13.3 Rechtsfolgen bei einem Verstoß14 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung14.1 Pflicht zur Verbrauchserfassung14.2 Duldungspflicht des Nutzers14.3 Wie werden die Kosten umgelegt?14.4 Wie kann der Verbrauch erfasst werden?14.5 Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters?14.6 Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung14.7 Einzelfragen zur Heizkostenabrechnung15 Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen15.1 Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet15.2 Einzelheiten der Abrechnung16 Der Prozess16.1 Welches Gericht ist zuständig?16.2 In manchen B

2 Die Betriebskostenpositionen2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält die Aufstellung der einzelnen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (Paragraph 1 Abs. 1 BetrKV).Die BetrKV ist am 1.1.2004 in Kraft getreten. Sie hat die umlagefähigen Betriebskosten gegenüber dem bisherigen Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu Paragraph 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV, gültig bis 31.12.2003) um einige Positionen erweitert. Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden und der Mieter Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu Paragraph 27 II. BV trägt, bleibt es bei dieser Regelung.Nicht zu den Betriebskosten gehören:Verwaltungskosten, das heißt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen (Paragraph 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Paragraph 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (zum Beispiel die Kosten des Energieverbrauchs in der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist). Der Begriff der Betriebskosten setzt weiterhin voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen, jedoch brauchen die Kosten weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen, zum Beispiel jährlich, anzufallen. Auch Kosten, die turnusmäßig alle drei bis fünf Jahre entstehen, gehören zu den Betriebskosten (zum Beispiel Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV, Eichung der Kaltwasserzähler). Einmalige oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten fallen nicht unter den Begriff der Betriebskosten.