Betriebskosten in der Praxis - mit Arbeitshilfen Online

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Einleitung
 
1 Die Betriebskostenabrechnung
 
2 Die Betriebskostenpositionen
2.1 Die umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks
2.2 Die Kosten der Wasserversorgung
2.3 Die Kosten der Entwässerung
2.4 Die Kosten der Heizung
2.5 Die Kosten der Warmwasserversorgung
2.6 Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
2.7 Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs
2.8 Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
2.9 Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
2.10 Die Kosten der Gartenpflege
2.11 Die Kosten der Beleuchtung
2.12 Die Kosten der Schornsteinreinigung
2.13 Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
2.14 Die Kosten für den Hauswart
2.15 Die Kosten für Antenne oder Breitband
2.16 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
2.17 Sonstige Betriebskosten
2.18 Einzelne sonstige Betriebskosten
2.19 Nicht umlagefähige Betriebskosten
 
3 Wie Sie die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können
3.1 Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten
3.2 So schaffen Sie die vertragliche Grundlage
3.3 Änderung der Mietstruktur
3.4 Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen
 
4 Die Betriebskostenpauschale
4.1 Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen
4.2 Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen
 
5 Die Betriebskostenvorauszahlung
5.1 So vereinbaren Sie eine Betriebskostenvorauszahlung
5.2 Beispiele aus der Rechtsprechung
5.3 Wann sind die Vorauszahlungen fällig?
5.4 Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können
5.5 Geltendmachung von rückwirkenden Erhöhungen
5.6 Was geschiehtmit der Mehrwertsteuer?
5.7 Besonderheiten beim Einfamilienhaus
 
6 Die Abrechnung
6.1 Form
6.2 Welche Inhalte muss die Abrechnung haben?
6.3 Wann ist der Abrechnungssaldo fällig?
6.4 Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen
 
7 Der Verteilerschlüssel
7.1 Gesetzliche Regelung
7.2 Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen
7.3 Vorwegabzug
7.4 Leerstand
7.5 Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten?
7.6 Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können
 
8 Die Wohn- und Nutzfläche
8.1 Anwendungsbereich
8.2 Einzelheiten
8.3 Vereinbarungen von Flächenangaben im Mietvertrag
8.4 Rechtsfolgen falscher Flächenangaben im Mietvertrag
8.5 WoFlV im Vergleich mit II. BV und DIN 283
 
9 Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist
9.1 Abrechnungspflicht
9.2 Abrechnungszeitraum
9.3 Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten?
9.4 Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung
 
10 Einwendungen des Mieters
10.1 Einwendungsfrist und Ausschlussfrist
10.2 Einsichtsrecht des Mieters
10.3 Fotokopien
10.4 Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt
 
11 Der Parteiwechsel
11.1 Wenn der Vermieter wechselt
11.2 Wenn der Mieter wechselt
 
12 Die Verjährung bzw. die Verwirkung von Ansprüchen
12.1 Wann verjähren Ansprüche des Vermieters?
12.2 Wann verjähren Ansprüche des Mieters?
12.3 Berechnung der Verjährungsfrist
12.4 Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt?
12.5 Wann verwirkt ein Anspruch?
12.6 Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung?
 
13 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
13.1 Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben?
13.2 In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen?
13.3 Rechtsfolgen bei einem Verstoß
 
14 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
14.1 Pflicht zur Verbrauchserfassung
14.2 Duldungspflicht des Nutzers
14.3 Wie werden die Kosten umgelegt?
14.4 Wie kann der Verbrauch erfasst werden?
14.5 Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters?
14.6 Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung
14.7 Einzelfragen zur Heizkostenabrechnung
 
15 Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen
15.1 Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet
15.2 Einzelheiten der Abrechnung
 
16 Der Prozess
16.1 Welches Gericht ist zuständig?
16.2 In manchen Bundesländern obligatorisch: das Schlichtungsverfahren
16.3 Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen?
16.4 Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen?
 
Abkürzungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
 

2 Die Betriebskostenpositionen § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält die Aufstellung der einzelnen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Die BetrKV ist am 1.1.2004 in Kraft getreten. Sie hat die umlagefähigen Betriebskosten gegenüber dem bisherigen Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV, gültig bis 31.12.2003) um einige Positionen erweitert. Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden und der Mieter Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV trägt, bleibt es bei dieser Regelung. Nicht zu den Betriebskosten gehören: * Verwaltungskosten, das heißt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)* Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).* Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (zum Beispiel die Kosten des Energieverbrauchs in der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist).Der Begriff der Betriebskosten setzt weiterhin voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen, jedoch brauchen die Kosten weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen, zum Beispiel jährlich, anzufallen. Auch Kosten, die turnusmäßig alle drei bis fünf Jahre entstehen, gehören zu den Betriebskosten (zum Beispiel Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV, Eichung der Kaltwasserzähler). Einmalige oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten fallen nicht unter den Begriff der Betriebskosten.