Mietrecht für Vermieter von A-Z -mit Arbeitshilfen online

Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München.

Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München.

VorwortDie häufigsten Fragen, die Vermieter an Haus und Grund richtenAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)Anwendungsbereich des AGGWann liegt ein Verstoß gegen das AGG vor?Welche Rechtsfolgen hat ein Verstoß gegen das AGG?Wer muss den Verstoß beweisen?Gilt das AGG auch für Geschäftsraummietverhältnisse?Bauliche Veränderungen durch den MieterAnsprüche des VermietersAnsprüche des MietersParabolantenneWann ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich?Wann muss der Vermieter zustimmen?Was ist bei ausländischen Mietern zu beachten?Wann kann der Vermieter die Beseitigung der Parabolantenne verlangen?BetriebskostenDefinition BetriebskostenDer Betriebskostenkatalog (2 BetrKV)Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1)Die Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2)Die Kosten der Entwässerung (Nr. 3)Die Kosten der Heizung (Nr. 4)Die Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5)Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6)Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (Nr. 7)Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)Die Kosten der Gartenpflege (Nr. 10)Kosten der Beleuchtung (Nr. 11)Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12)Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13)Kosten für den Hauswart (Nr. 14)Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage (Nr. 15a) oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Nr. 15b)Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Nr. 16)Sonstige Betriebskosten (Nr. 17)Die Abrechnung der BetriebskostenKann die Mietstruktur geändert werden?Wie können Vorauszahlungen angepasst werden?Welche Angaben müssen enthalten sein?Angaben zum VerteilerschlüsselAbzug der VorauszahlungenLeistungs- oder Abflussprinzip?Wie wirkt sich eine vom Mieter während des Abrechnungsjahres vorgenommene Mietminderung auf die Betriebskostenabrechnung aus?Welche Unterlagen muss der Vermieter vorlegen?Wie werden Betriebskosten verteilt?Abrechnung bei gemischt genutzten GebäudenWie werden leer stehende Wohnungen behandelt?Wie kann der Umlageschlüssel geändert werden?Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln Abrechnungsfristen beachten!Zustellung durch BotenAbrechnung bei GeschäftsräumenWie lange kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben?Kann der Mieter hohe Nachzahlungen verweigern?Welche Einwendungen kann der Mieter geltend machen?Kann eine Abrechnung angefochten werden?BürgschaftWelche Formalien müssen eingehalten werden?Einschränkungen bei WohnungsmietverhältnissenEigentümerwechselKauf bricht nicht MieteWas ist bei Mängeln in der verkauften Wohnung zu beachten?Welche Ansprüche bestehen zwischen Käufer und Verkäufer?Was passiert beim Verkauf mit der Kaution?Wer muss die Betriebskosten abrechnen?Was ändert sich beim Nießbrauch?Vermieterwechsel bei ZwangsversteigerungEinrichtungenDarf der Mieter die Einrichtungen wieder wegnehmen?Wegnahmerecht bei Einbauküche?EnergieausweisWelche Gebäude benötigen keinen Energieausweis?Ab wann ist ein Energieausweis erforderlich?Welcher Ausweis ist besser?Wie lange gilt ein Energieausweis?Unbefristetes WahlrechtBefristetes WahlrechtGebäudebezogene AusstellungWer darf einen Energieausweis ausstellen?Welche Ansprüche haben Mieter und Mietinteressenten?Können die Kosten für den Energieausweis umgelegt werden?ErsatzmieterWelche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?Was tun bei eigenmächtigem Auszug des Mieters?Vereinbarungen über den Eintritt eines NachmietersGarageEinheitliches MietverhältnisKein Kündigungsschutz, kein Schutz vor MieterhöhungenKein Anspruch auf Garage/StellplatzHeizkostenverordnungErfassungspflicht des HauseigentümersAusnahmenWie werden die

Welche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?Hat der Mieter nach den oben genannten Grundsätzen erhebliche Gründe außerhalb seines Einflussbereiches dargelegt, besteht ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn einer der vorgeschlagenen Nachmieter für den Vermieter zumutbar und geeignet ist.Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird, als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu akzeptieren. Ist dies nicht der Fall, liegt es im Belieben des Vermieters, den Ersatzmieter abzulehnen oder eigene Interessenten in die Vertragsverhandlungen einzubringen, wobei dadurch eintretende Verzögerungen des Mieterwechsels zulasten des ausscheidenden Mieters gehen.Der Vermieter ist grundsätzlich auch berechtigt, mit dem Ersatzmieter neue Vertragsbedingungen auszuhandeln. Er darf jedoch nicht die Aufnahme von Vertragsgesprächen durch unzumutbare Forderungen erschweren.Entsprechendes gilt, wenn sich der Vermieter vorbehaltlos zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung bereit erklärt hat. Dem Vermieter ist es zwar auch dann nicht verwehrt, marktgerechte Bedingungen mit dem künftigen Mieter auszuhandeln, jedoch müssen sich diese im Vergleich zum Ausgangsmietvertrag in angemessenem Rahmen halten. Der Vermieter oder seine Hausverwaltung darf den Vertragsabschluss mit einem potenziellen Nachmieter nicht durch unangemessene Bedingungen vereiteln. Andernfalls muss sich der Vermieter so behandeln lassen, als wäre das Mietverhältnis einvernehmlich zum Zeitpunkt der möglichen Anmietung durch den Nachmieter beendet worden.