Mietrecht für Vermieter von A-Z - inkl. Arbeitshilfen online

Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.

Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, stellt unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.

VorwortDie häufigsten Fragen, die Vermieter an Haus und Grund richtenAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)Anwendungsbereich des AGGWann liegt ein Verstoß gegen das AGG vor?Gilt das AGG auch für Geschäftsraummietverhältnisse?Bauliche Veränderungen durch den MieterAnsprüche des VermietersAnsprüche des MietersParabolantenneBetriebskostenDefinition BetriebskostenDer Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV)Die Abrechnung der BetriebskostenBürgschaftWelche Formalien müssen eingehalten werden?Einschränkungen bei WohnungsmietverhältnissenEigentümerwechselKauf bricht nicht MieteWelche Ansprüche bestehen zwischen Käufer und Verkäufer?Was ändert sich beim Nießbrauch?Vermieterwechsel bei ZwangsversteigerungEinrichtungenDarf der Mieter die Einrichtungen wieder wegnehmen?EnergieausweisWelche Gebäude benötigen keinen Energieausweis?Ab wann ist ein Energieausweis erforderlich?Wer darf einen Energieausweis ausstellen?Welche Ansprüche haben Mieter und Mietinteressenten?Können die Kosten für den Energieausweis umgelegt werden?ErsatzmieterWelche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?Was tun bei eigenmächtigem Auszug des Mieters?Vereinbarungen über den Eintritt eines NachmietersGarageEinheitliches MietverhältnisKein Kündigungsschutz, kein Schutz vor MieterhöhungenHeizkostenverordnungErfassungspflicht des HauseigentümersWie werden die Kosten verteilt?Was ist bei einem Mieterwechsel zu tun?KautionWie hoch darf die Kaution sein?Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der KautionWie muss die Kaution angelegt werden?Wann muss die Kaution abgerechnet und zurückgezahlt werden?Kündigung des MietverhältnissesWas ist bei einer Kündigung zu beachten?KündigungsfristenDie Kündigungsmöglichkeiten des MietersDie Kündigung durch den VermieterMängelWer haftet, wenn ein Mangel eintritt?Rechtsfolgen des MangelsMieteDie Festsetzung der MiethöheMieterhöhung bei WohnraumMieterhöhung bis zur ortsüblichen VergleichsmieteMieterhöhung bei ModernisierungBetriebskostenerhöhungStaffelmiete (§ 557a BGB)Indexmiete (§ 557b BGB)Auswirkungen auf das Kündigungsrecht (§ 561 BGB)MietpreisbremseZweck- und GeltungsbereichZulässige Miethöhe bei Mietbeginn, VerordnungsermächtigungBerücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten ModernisierungAusnahmenRechtsfolgen; Auskunft über die MieteStaffelmiete, IndexmieteMietvertragWohnraum oder Geschäftsraum?MinderungWer hat den Mangel verursacht?ModernisierungErhaltungsmaßnahmenWas sind Modernisierungsmaßnahmen?RauchwarnmelderBegriff, EinbaupflichtZuständigkeit für den EinbauWartungUmlagefähigkeitRückgabeKann der Mieter die Mieträume vorzeitig zurückgeben?Wie erfolgt die Rückgabe?Was versteht man unter Vorenthaltung der Mieträume?SchönheitsreparaturenWas fällt unter Schönheitsreparaturen?Was sind Abgeltungsklauseln?SelbstauskunftWelche Folgen hat die falsche Beantwortung?TierhaltungWelche Vereinbarungen sind im Mietvertrag zulässig?TrinkwasserverordnungGeltungsbereichPrüfungs- und InformationspflichtenKostenUntermieteWann darf der Mieter untervermieten?Wann kann der Mieter kündigen?In welchem Verhältnis stehen Vermieter und Untermieter?Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?VerjährungWelche Verjährungsfristen gelten im Mietrecht?Hemmung und Neubeginn der VerjährungVerschlechterung der MieträumeWann ist der normale Mietgebrauch überschritten?Was bedeutet Vorteilsausgleichung?Was hat der Vermieter sonst noch zu beachten?WohnflächeVereinbarte BerechnungsmethodeWelche Folgen haben Flächenangaben im Mietvertrag?ZahlungsverzugWie wird die Frist berechnet?Wann kommt der Mieter mit der Zahlung in Verzug?Was sind die Folgen des Zahlungsverzuges?ZeitmietvertragWelche Besonderheiten gelten beim Wohnraummietverhältnis?Was ist eine Kündigungsausschlussvereinbarung?AbkürzungsverzeichnisNützliche Adressen und WebsitesStichwortverzeichnis

Welche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?Hat der Mieter nach den oben genannten Grundsätzen erhebliche Gründe außerhalb seines Einflussbereiches dargelegt, besteht ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn einer der vorgeschlagenen Nachmieter für den Vermieter zumutbar und geeignet ist.Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird, als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu akzeptieren. Ist dies nicht der Fall, liegt es im Belieben des Vermieters, den Ersatzmieter abzulehnen oder eigene Interessenten in die Vertragsverhandlungen einzubringen, wobei dadurch eintretende Verzögerungen des Mieterwechsels zulasten des ausscheidenden Mieters gehen.Der Vermieter ist grundsätzlich auch berechtigt, mit dem Ersatzmieter neue Vertragsbedingungen auszuhandeln. Er darf jedoch nicht die Aufnahme von Vertragsgesprächen durch unzumutbare Forderungen erschweren.Entsprechendes gilt, wenn sich der Vermieter vorbehaltlos zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung bereit erklärt hat. Dem Vermieter ist es zwar auch dann nicht verwehrt, marktgerechte Bedingungen mit dem künftigen Mieter auszuhandeln, jedoch müssen sich diese im Vergleich zum Ausgangsmietvertrag in angemessenem Rahmen halten. Der Vermieter oder seine Hausverwaltung darf den Vertragsabschluss mit einem potenziellen Nachmieter nicht durch unangemessene Bedingungen vereiteln. Andernfalls muss sich der Vermieter so behandeln lassen, als wäre das Mietverhältnis einvernehmlich zum Zeitpunkt der möglichen Anmietung durch den Nachmieter beendet worden.