Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft

Stephan Lifka, geboren 1977, Studium der Wirtschaftsgeographie, Betriebs- und Volkswirtschaftslehre, Raumplanung sowie der betriebswirtschaftlichen Forschung an der Ludwig-Maximilians-Universität und der Technischen Universität München. Abschluss zum Diplom-Geographen 2004 sowie zum Master of Business Research 2007. Promotion zum Dr. oec. publ. 2009. Seit 2001 in der Immobilienbranche tätig.

1;GELEITWORT;6
2;HERAUSGEBERS;6
3;VORWORT;8
4;INHALT;10
5;ABBILDUNGSVERZEICHNIS;14
6;TABELLENVERZEICHNIS;15
7;KARTENVERZEICHNIS;18
8;ABKÜRZUNGS-;19
9;AKRONYMVERZEICHNIS;19
10;1 EINLEITUNG;22
11;2 KONZEPTIONELLE GRUNDLAGEN;27
11.1;2.1 Anforderungen an die Immobilienmarktforschung;27
11.2;2.2 Grundzüge einer räumlichen Entscheidungstheorie;39
12;3 DURCHFÜHRUNG EINER ENTSCHEIDUNGSANALYSE;50
12.1;3.1 Bezugsrahmen;51
12.2;3.2 Modellierung;56
12.3;3.3 Alternativenwahl;63
12.4;3.4 Informationsgewinnung;69
12.5;3.5 Alternativenbewertung;77
12.6;3.6 Ergebniskontrolle;93
13;4 BEWERTUNGSREGELN;97
13.1;4.1 Qualitativ-heuristische Bewertung;97
13.2;4.2 Nicht-kompensatorische Bewertung;105
13.3;4.3 Kompensatorische Bewertung;118
13.4;4.4 Prävalenzverfahren;136
14;5 MIKRODATENANALYSE;148
14.1;5.1 Entwicklung eines Messinstruments;148
14.2;5.2 Messgüte;168
14.3;5.3 Anwendungsbeispiel;191
15;6 SCHLUSSFOLGERUNGEN UND AUSBLICK;208
15.1;6.1 Diskussion der Methodik;208
15.2;6.2 Ausblick;217
16;LITERATUR;225
17;ANHANG;266
17.1;Auswertungen;266
17.2;Erhebungsbogen;286

1 EINLEITUNG (Seite 1)

Die vorliegende Arbeit widmet sich der Frage nach Methoden zur Unterstützung räumlicher Entscheidungen. Entscheidungen mit Raumbezug treten in allen Unternehmen - je nach Branchenzugehörigkeit in unterschiedlicher Häufigkeit - auf. In der Immobilienwirtschaft gehört die Auseinandersetzung mit räumlichen Entscheidungsproblemen zum Tagesgeschäft. Ob in der Investitionsplanung allgemein, in Teilbereichen wie dem Portfoliomanagement oder in darunter liegenden Ebenen wie der Sanierungsplanung - letztendlich geht es immer um Entscheidungen, die eine räumliche Ressourcenallokation mit sich bringen. Der Standort stellt somit einen wertbestimmenden Bestandteil einer Immobilie dar und gilt als entscheidende Determinante des Investitionserfolgs:

"Bei Immobilien sind drei Dinge entscheidend: Lage, Lage und nochmals die Lage!" (ISENHÖFER/VÄTH 2000: 378, KIEL/ZABEL 2004: 1, PFNÜR 2004: 218, DEGI RESEARCH 2005: 1).

Aufgrund der hohen Relevanz der Themenstellung wurde die Immobilienwirtschaft als Anwendungsbereich gewählt, an dessen Beispiel Ansätze zur Lösung räumlicher Entscheidungsprobleme dargestellt werden sollen. Das Thema hat aufgrund des sich gegenwärtig vollziehenden, tief greifenden Strukturwandels in der Immobilienwirtschaft zusätzlich an Aktualität gewonnen. So gibt es einen Trend zur wachsenden Differenzierung der Immobiliennachfrage zwischen und innerhalb städtischer Immobilienmärkte, die eine kleinräumige Segmentierung in wachsende und schrumpfende Teilmärkte mit unterschiedlichen Preisbildungsprozessen bedingt. Vor diesem Hintergrund ist ein steigender Bedarf an vertieften regionalen und lokalen Marktinformationen festzustellen. Gleichzeitig sind Immobilieninvestitionen sukzessive internationaler geworden. Die Öffnung der Märkte brachte aber nicht nur mehr Investitionsmöglichkeiten, sondern auch neue Konkurrenz und erhöhten Wettbewerbsdruck. Damit rücken der Markt und die Bedürfnisse der Marktteilnehmer in den Mittelpunkt der Betrachtung von Immobilieninvestoren. Finanzierer, Aktionäre und Kunden stellen immer höhere Ansprüche an die Immobilienunternehmen. Gemeinsam mit dem Eintreten internationaler, institutioneller Investoren ziehen sich öffentliche und branchenfremde Akteure zurück. Die "Buy-and-Hold"-Strategie vieler Marktteilnehmer gehört damit der Vergangenheit an. Veränderungen auf den Märkten finden in immer kürzeren Zeitabständen statt.