Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft (eBook)

GELEITWORT 6
HERAUSGEBERS 6
VORWORT 8
INHALT 10
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 14
TABELLENVERZEICHNIS 15
KARTENVERZEICHNIS 18
ABKÜRZUNGS- 19
AKRONYMVERZEICHNIS 19
1 EINLEITUNG 22
2 KONZEPTIONELLE GRUNDLAGEN 27
2.1 Anforderungen an die Immobilienmarktforschung 27
2.2 Grundzüge einer räumlichen Entscheidungstheorie 39
3 DURCHFÜHRUNG EINER ENTSCHEIDUNGSANALYSE 50
3.1 Bezugsrahmen 51
3.2 Modellierung 56
3.3 Alternativenwahl 63
3.4 Informationsgewinnung 69
3.5 Alternativenbewertung 77
3.6 Ergebniskontrolle 93
4 BEWERTUNGSREGELN 97
4.1 Qualitativ-heuristische Bewertung 97
4.2 Nicht-kompensatorische Bewertung 105
4.3 Kompensatorische Bewertung 118
4.4 Prävalenzverfahren 136
5 MIKRODATENANALYSE 148
5.1 Entwicklung eines Messinstruments 148
5.2 Messgüte 168
5.3 Anwendungsbeispiel 191
6 SCHLUSSFOLGERUNGEN UND AUSBLICK 208
6.1 Diskussion der Methodik 208
6.2 Ausblick 217
LITERATUR 225
ANHANG 266
Auswertungen 266
Erhebungsbogen 286

1 EINLEITUNG (Seite 1)

Die vorliegende Arbeit widmet sich der Frage nach Methoden zur Unterstützung räumlicher Entscheidungen. Entscheidungen mit Raumbezug treten in allen Unternehmen – je nach Branchenzugehörigkeit in unterschiedlicher Häufigkeit – auf. In der Immobilienwirtschaft gehört die Auseinandersetzung mit räumlichen Entscheidungsproblemen zum Tagesgeschäft. Ob in der Investitionsplanung allgemein, in Teilbereichen wie dem Portfoliomanagement oder in darunter liegenden Ebenen wie der Sanierungsplanung – letztendlich geht es immer um Entscheidungen, die eine räumliche Ressourcenallokation mit sich bringen. Der Standort stellt somit einen wertbestimmenden Bestandteil einer Immobilie dar und gilt als entscheidende Determinante des Investitionserfolgs:

„Bei Immobilien sind drei Dinge entscheidend: Lage, Lage und nochmals die Lage!“ (ISENHÖFER/VÄTH 2000: 378, KIEL/ZABEL 2004: 1, PFNÜR 2004: 218, DEGI RESEARCH 2005: 1).

Aufgrund der hohen Relevanz der Themenstellung wurde die Immobilienwirtschaft als Anwendungsbereich gewählt, an dessen Beispiel Ansätze zur Lösung räumlicher Entscheidungsprobleme dargestellt werden sollen. Das Thema hat aufgrund des sich gegenwärtig vollziehenden, tief greifenden Strukturwandels in der Immobilienwirtschaft zusätzlich an Aktualität gewonnen. So gibt es einen Trend zur wachsenden Differenzierung der Immobiliennachfrage zwischen und innerhalb städtischer Immobilienmärkte, die eine kleinräumige Segmentierung in wachsende und schrumpfende Teilmärkte mit unterschiedlichen Preisbildungsprozessen bedingt. Vor diesem Hintergrund ist ein steigender Bedarf an vertieften regionalen und lokalen Marktinformationen festzustellen. Gleichzeitig sind Immobilieninvestitionen sukzessive internationaler geworden. Die Öffnung der Märkte brachte aber nicht nur mehr Investitionsmöglichkeiten, sondern auch neue Konkurrenz und erhöhten Wettbewerbsdruck. Damit rücken der Markt und die Bedürfnisse der Marktteilnehmer in den Mittelpunkt der Betrachtung von Immobilieninvestoren. Finanzierer, Aktionäre und Kunden stellen immer höhere Ansprüche an die Immobilienunternehmen. Gemeinsam mit dem Eintreten internationaler, institutioneller Investoren ziehen sich öffentliche und branchenfremde Akteure zurück. Die „Buy-and-Hold“-Strategie vieler Marktteilnehmer gehört damit der Vergangenheit an. Veränderungen auf den Märkten finden in immer kürzeren Zeitabständen statt.