Miete und Mieterhöhung (eBook)

2.2 Änderung der Mietstruktur

Besteht zwischen den Parteien Einigkeit, kann während des Mietverhältnisses die bei Vertragsabschluss vereinbarte Mietstruktur einvernehmlich geändert werden. Dies gilt aber nur, wenn sich Vermieter und Mieter im laufenden Vertrag auf eine Abänderung tatsächlich einigen. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter jederzeit von einer vertraglich vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen umstellen kann, ist nach einem Urteil des LG Berlin unwirksam.8

Eine nachträgliche Änderung der vereinbarten Mietstruktur ist ohne Zustimmung des Mieters nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich. Zu den Hauptanwendungsfällen gehören § 556a Abs. 2 BGB sowie die zwingende verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 2 HeizKV.

2.2.1 § 2 HeizKV

Gemäß § 2 HeizKV muss über die Kosten für Heizung und Warmwasser, von einigen in der Heizkostenverordnung genannten Ausnahmen abgesehen, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Danach muss der Vermieter Vorauszahlungen auf diese Betriebskosten vereinbaren und über diese einmal im Jahr dem Mieter gegenüber abrechnen. Der Gesetzgeber hat sich bei Einführung dieser Vorschrift von folgendem Gedanken leiten lassen: Jedem Verbraucher sollte sein Energiebedarf und damit einhergehend die von ihm verursachten Kosten für Energie vor Augen geführt werden. Man versprach sich davon, den Verbraucher zum Energiesparen animieren zu können.

Ist eine sogenannte Bruttowarmmiete vereinbart, darf der Vermieter gemäß § 2 HeizKV den Heiz- und Warmwasserkostenanteil einseitig aus der Gesamtmiete herausrechnen und diesen künftig als Vorauszahlung festlegen. Sowohl Vermieter als auch Mieter haben einen entsprechenden Anspruch auf Änderung bzw. Umstrukturierung der Miete dahingehend, dass künftig die Kosten für Heizung und Warmwasser separat ausgewiesen und abgerechnet werden (§ 4 Abs. 4 HeizKV). Allerdings soll diese Umstrukturierung nur Wirkung für die Zukunft haben. Für vergangene Zeiträume hat der Vermieter nicht das Recht, eine Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten nachzureichen.9

2.2.2 § 556a Abs. 2 BGB

Gemäß § 556a Abs. 2 BGB darf der Vermieter von Wohnraum Betriebskosten abweichend von getroffenen Vereinbarungen unter bestimmten Voraussetzungen künftig nach einem Maßstab umlegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Bestimmung des § 556a BGB gilt nicht nur für Verträge, die nach dem 1.9.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) vereinbart wurden, sondern ist gleichermaßen auf Verträge anwendbar, die zu diesem Zeitpunkt schon bestanden.10

Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann der Vermieter eine Veränderung der Mietstruktur ggf. durch eine sogenannte Änderungskündigung erreichen. Dabei kündigt der Vermieter den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist und bietet dem Mieter den Abschluss eines neuen Vertrags zu geänderten Konditionen an.

2.2.2.1 Berechnung

Bei einer Erfassung des individuellen Verbrauchs einer Mietpartei, zum Beispiel durch Wasserzähler, kann der Vermieter dem Mieter diese Kosten in Rechnung stellen – selbst dann, wenn diese bisher überhaupt nicht, zum Beispiel bei einer Brutto- oder Teilbruttomiete, oder nur mit einer Pauschale angesetzt waren.

Handelte es sich bisher um eine sogenannte Bruttokaltmiete, das heißt, musste der Mieter zum Beispiel die Kalt- und Abwasserkosten bisher nicht separat neben der Miete zahlen, kann eine Umstrukturierung der Miete nur unter gleichzeitiger Herabsetzung der Bruttokaltmiete vorgenommen werden. Würde ein Vermieter zusätzlich zur bisher gezahlten Miete eine Vorauszahlung für Wasserkosten verlangen, läge eine Mieterhöhung vor, die der Mieter jedoch nicht schuldet.

Waren beispielsweise die Wasserkosten bisher mit einer Pauschale angesetzt, so kann künftig auf verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt werden. Einer Reduzierung der Grundmiete bedarf es in diesem Fall nicht, denn die bisherige Pauschale kann künftig als Vorauszahlung angesetzt werden.

2.2.2.2 Voraussetzung

§ 556a Abs. 2 BGB ist auf alle diejenigen Positionen anwendbar, bei denen eine Verbrauchs- bzw. Verursachungsermittlung erfolgen kann. Dies setzt voraus, dass der Vermieter, zum Beispiel durch technische Einrichtungen, den Verbrauch oder die Verursachung ermitteln kann.

Verbrauchsermittlung

Um die Voraussetzung der Verbrauchsermittlung zu erfüllen, ist in erster Linie an die Installation von Zählern zu denken.

Bei der Verbrauchsermittlung der Wasserkosten sind zum Beispiel Zähler in der jeweiligen Mieteinheit an jeder »Zapfstelle« erforderlich.

Anders als bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser – hier existiert die bundesweit gültige Heizkostenverordnung – besteht für die Erfassung und Abrechnung von Kaltwasser keine einheitliche Regelung. Entsprechende Vorschriften können jedoch in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer enthalten sein. So kann zum einen die Ausstattung von Neubauten mit entsprechenden Erfassungsgeräten, zum anderen die Nachrüstungspflicht für Bestandsimmobilien vorgeschrieben sein.

Wenn keine Nachrüstungspflicht existiert, ist der Vermieter nicht verpflichtet, in ein bestehendes Haus nachträglich Wasserzähler einbauen zu lassen. Auch kann die Mehrheit der Mieter, zum Beispiel durch Abstimmung den Vermieter, nicht zum Einbau von Erfassungsgeräten zwingen. Ein Mieter hat auch keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten, wenn er eigenmächtig eine Wasseruhr installiert.11 Wird der Kaltwasserverbrauch bereits durch geeignete Geräte erfasst, kann sich eine Duldungspflicht des Mieters im Hinblick auf künftige Verbrauchserfassungen durch Funkablesung – weil moderner – aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.12

Werden den jeweiligen Mietparteien bedarfsgerecht einzelne Restmüllbehälter anstelle eines einzigen Müllcontainers zur Verfügung gestellt, handelt es sich um eine zulässige Verbrauchserfassung des Mülls. Der Vermieter kann dann die jeweiligen Kosten der Behälter den Mietern direkt in Rechnung...