Praxisfälle für WEG-Verwalter (eBook)
396 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-15245-4 (ISBN)
Massimo Füllbeck, Immobilien-Ökonom, Haus- und Grundstücksfachverwalter, Fachautor/-referent für WEG-Verwaltung. Stellvertretender Landesvorsitzender (LV Süd-West) im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI), seit 2012 Dozent für praktische WEG-Verwaltung an der EBZ in Bochum.
Massimo Füllbeck Massimo Füllbeck, Immobilien-Ökonom, Haus- und Grundstücksfachverwalter, Fachautor/-referent für WEG-Verwaltung. Stellvertretender Landesvorsitzender (LV Süd-West) im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI), seit 2012 Dozent für praktische WEG-Verwaltung an der EBZ in Bochum. Cathrin Fuhrländer Rechtsanwältin Cathrin Fuhrländer ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie ist beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI).
Grußwort des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV)
Vorwort der Vonovia Immobilien Treuhand
Vorwort der Autoren
Abkürzungsverzeichnis
Der Verwalter
- Auf der Suche nach einem neuen Verwalter
- Die Person des Verwalters - wer darf überhaupt "verwalten"?
- Die Qualifikation des Verwalters
- Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?
- Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?
- Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses
- Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?
- Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?
- Der Verwaltervertrag: Was ist eine "AGB-Inhaltskontrolle"?
- Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?
- Bescheinigung gem. § 35a EStG als besondere Leistung?
- Wann ist die Verwaltervergütung fällig?
- Vorsicht bei "Verträgen zulasten Dritter"!
- Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?
- Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung
- Stimmrechtsverbot bei Verwalterbestellung bei Vorliegen von Vollmachten
- Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen
- Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?
- Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen?
- Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter?
- Beschlussumsetzung
- Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen?
- Wiederbestellung vergessen - was nun?
- Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig?
- Der Verwalter als Makler: Verkauf und Verwalterzustimmung
- Der Verwalter als Baufachmann? .
- Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung durchführen?
- Kontoführung in der WEG (Legitimation)
- Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung verkaufen?
- Datenschutz in der WEG - was darf der Verwalter mitteilen?
- Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
- Darf der Verwalter Unterlagen der WEG vernichten?
- Digitale Beleg- bzw. Rechnungsprüfung?
- Keine außerordentliche Abberufung des Verwalters mehr?
- Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen?Die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis
- Die Vertretungsmacht des Verwalters im Innenverhältnis
- Maßnahmenkatalog durch Beschluss
- Beiratsvorsitzender oder Eigentümer als Vertreter
- Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters
- Die Abwicklung von Versicherungsschäden
- Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Passivprozessen .
1 Der Verwalter
1.1 Auf der Suche nach einem neuen Verwalter
Der Fall
Eine WEG sucht einen neuen Verwalter. Um einen besseren Überblick über die einzelnen Leistungen und das Unternehmen der Verwalterkandidaten zu erhalten, haben die Verwaltungsbeiräte jedem Bewerber eine Checkliste übermittelt.
Das Problem
Gewerblich tätige Verwalter benötigen zwar seit dem 1.1.2018 eine Berufszulassung (§ 34c GewO), welche bestimmte Richtlinien für den Immobilienverwalter festgelegt hat (siehe Fall »Die Qualifikation des Verwalters«, Kap. 1.3), aber durch die steigenden Anforderungen und den Wettbewerbsdruck reicht es bei einer Bewerbung nicht mehr aus, nur das Unternehmen vorzustellen oder eine Vergütung anzugeben.
Die Lösung
Der VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) hält bereits seit Jahren eine Checkliste vor, die die Eigentümer oder Verwaltungsbeiräte bei der professionellen Verwaltersuche unterstützt. Für Immobilienverwalter ist es wichtig, sich mit den Inhalten dieser Checkliste vertraut zu machen und ggf. Anpassungen vorzunehmen, damit man bei einer interessanten Angebotsanfrage mithalten kann und nicht aus dem Auswahlverfahren ausscheidet, nur weil die Vertrauensschadenversicherung nicht vorhanden ist.
DIGITALE EXTRAS
Tipp
Die VDIV-Checkliste zur Verwaltersuche finden Sie in den digitalen Extras.
1.2 Die Person des Verwalters – wer darf überhaupt »verwalten«?
Der Fall
Eine WEG bestellt die Immobilien-GbR zum neuen Verwalter. Der Beschluss wird angefochten.
Das Problem
Grundsätzlich können alle natürlichen und juristischen Personen zum WEG-Verwalter bestellt werden. Insbesondere bei den juristischen Personen (offene Handelsgesellschaft, Kommanditgesellschaft, GmbH und AG) ist aus dem Handelsregister ersichtlich, wer für die jeweilige Gesellschaftsform handeln darf. Die Vertretungsberechtigung einer GbR ist aus keinem Register ersichtlich, und daher war bis zur höchstrichterlichen Klärung fraglich, ob eine GbR Verwalterin sein kann.
Die Lösung
Der BGH hat entschieden, dass eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) nicht zur Verwalterin einer WEG bestellt werden kann. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.1
Wichtig
In einem anderen Fall bejahte der BGH, dass eine UG (haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft – Mini-GmbH) zur Verwalterin bestellt werden kann, und stellt dabei folgenden wichtigen Grundsatz auf:2
»Zum Verwalter einer WEG darf – unabhängig von der Rechtsform – nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.«
1.3 Die Qualifikation des Verwalters
Der Fall
Eine seit Jahren zerstrittene WEG mit 120 Wohnungen findet keinen vernünftigen Verwalter mehr. Auf Vorschlag einiger Eigentümer wird ein Wohnungseigentümer zum Preis von 15,00 EUR inkl. USt pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt.
Das Problem
Am 1.8.2018 ist zwar mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung (§ 34c der Gewerbeordnung) eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter, der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung als Erlaubnisvoraussetzung und eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren eingeführt worden, das bedeutet aber nicht, dass für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften eine abgeschlossene Ausbildung (z. B. Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau) erforderlich ist.
Bis zum 30.11.2020 enthielt das Wohnungseigentumsgesetz zur Qualifikation eines Verwalters keine Regelungen, sodass jede natürliche oder juristische Person (Ausnahme: GbR) zum Verwalter bestellt werden konnte. Gewerblich tätige Verwalter mussten lediglich die o. g. Voraussetzungen der Berufszulassung erfüllen, was allerdings wenig über die fachlichen Kenntnisse bzw. Qualifikationen aussagt.
Die Lösung
Seit dem 1.12.2020 gibt es den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) und es bleiben weiterhin die Regelungen zur Berufszulassung in § 34c der Gewerbeordnung bestehen.
Einführung eines zertifizierten Verwalters (WEG-Reform 2020)
Am 1.12.2020 trat das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) in Kraft, wonach § 26a WEG regelt, dass zukünftig ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht (§ 19 Abs. 2 Ziffer 6 WEG). Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Weitere Einzelheiten wird das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz demnächst durch eine neue Rechtsverordnung festlegen. In der Rechtsverordnung soll dann festgelegt werden:
- Nähere Bezeichnung zu Inhalt und Verfahren der Prüfung
- Bestimmung über das zu erteilende Zertifikat
- Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierter Verwalter bezeichnen dürfen
- Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen
Ausnahmen bei der Bestellung eines zertifizierten Verwalters
Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht nicht, wenn die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (das können z. B. auch Garagen sein) besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. In diesen »kleinen WEG« kann allerdings auch ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bestehen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt. Hierbei ist das Kopfprinzip gemäß § 25 Abs. 2 WEG anzuwenden.3
Es wurde nicht festgelegt, dass jeder Verwalter zertifiziert sein muss, sondern es besteht lediglich ein Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt werden kann, wenn dies beantragt wird. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erst nach zwei Jahren seit Inkrafttreten des neuen WEG, somit ab dem 01.12.2022.
DIGITALE EXTRAS
Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter
Am 1.8.2018 trat das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und WEG-Verwalter in Kraft – das Dokument finden Sie in den digitalen Extras.
Hier das Wichtigste (Stand 02/2021) im Überblick:
- Seit 1.8.2018: Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung für gewerbliche Verwaltung für Fremde (Miete und WEG) erforderlich
- Voraussetzung: Der Immobilienverwalter muss
- seine Zuverlässigkeit,
- geordnete Vermögensverhältnisse sowie
- den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.
- Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 15 Abs. 2 MaBV).
- Immobilienverwalter sind verpflichtet, sich weiterzubilden (20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren). Der erste Weiterbildungszyklus endete am 31.12.20).
- Die inhaltlichen Anforderungen zur Weiterbildung für Immobilienverwalter sind in der Anlage zu § 15b Abs. 1 MaBV dargestellt (siehe digitale Extras).
- Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen (WEG-Verwalter, aber auch Mitarbeiter, die sich mit der
Buchhaltung/Abrechnung und Erstellung von Wirtschaftsplänen beschäftigen). Nicht von der Weiterbildungspflicht erfasst sind Tätigkeiten, die keinen unmittelbaren Bezug zu der erlaubnispflichtigen Tätigkeit haben. Hierunter fallen in der Regel rein innerbetriebliche
Tätigkeiten ohne Bezug zum operativen Geschäft (z. B. Sekretariate, Personalabteilungen, interne Buchhaltung).4 - Die Weiterbildungen bzw. Fortbildungen müssen auf Anfrage nachgewiesen werden.
1.4 Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?
Der...
| Erscheint lt. Verlag | 21.5.2021 |
|---|---|
| Reihe/Serie | Haufe Fachbuch |
| Verlagsort | Freiburg |
| Sprache | deutsch |
| Themenwelt | Wirtschaft |
| Schlagworte | Berufszulassungsregelung • Betriebskosten • Eigentümer • Eigentümerversammlung • Hausverwaltung • Verwalteramt • Verwaltervertrag • Weg • WEG-Reform • Wohnungseigentumsreform |
| ISBN-10 | 3-648-15245-9 / 3648152459 |
| ISBN-13 | 978-3-648-15245-4 / 9783648152454 |
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