Praxisfälle für WEG-Verwalter

Massimo Füllbeck, Immobilien-Ökonom, Haus- und Grundstücksfachverwalter, Fachautor/-referent für WEG-Verwaltung. Stellvertretender Landesvorsitzender (LV Süd-West) im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI), seit 2012 Dozent für praktische WEG-Verwaltung an der EBZ in Bochum.

Rechtsanwältin Cathrin Fuhrländer ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie ist beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI).

Grußwort des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)

Vorwort der Vonovia Immobilien Treuhand

Vorwort der Autoren

Verwendete Abkürzungen

Der Verwalter

• Auf der Suche nach einem neuen Verwalter
• Die Person des Verwalters wer darf überhaupt »verwalten«?
• Die Qualifikation des Verwalters
• Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?
• Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?
• Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses
• Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?
• Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?
• Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«?

Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?

• Welche Zusatzgebühren sind im Verwaltervertrag erlaubt?
• Wann ist die Verwaltervergütung fällig?
• Zusatzgebühren: Vorsicht Vertrag zulasten Dritter!
• Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?
• Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung
• Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung bei Vorliegen von Vollmachten?
• Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen
• Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?
• Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen?
• Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter?
• Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen?
• Wiederbestellung vergessen! Was nun?
• Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig?
• Der Verwalter als Makler: Vermittlung von Mietwohnungen?
• Der Verwalter als Makler: Verkauf und Verwalterzustimmung
• Der Verwalter als Baufachmann?
• Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung (z. B. KfW) durchführen?
• Kontoführung in der WEG (Legitimation)
• Beschlussumsetzung
• Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung verkaufen?
• Datenschutz in der WEG was darf der Verwalter mitteilen?
• Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
• Vernichtung von Unterlagen der WEG darf der Verwalter das einfach?
• Außerordentliche Abberufung was muss der Verwalter beachten?
• Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen?

Die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Die Vertretungsmacht des Verwalters
• Nachweis der Vollmacht
• Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters
• Die Abwicklung von Versicherungsschäden
• Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Passivprozessen
• Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Aktivprozessen und Vergütungsvereinbarung
• Der Ersatzzustellungsvertreter aus juristischer Sicht
• Die verwalterlose WEG

Verkehrssicherung

• Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Haftung
• Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden?

Die Wohnungseigentümer und andere Beteiligte

• Der Wohnungseigentümer
• Die Haftung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis
• Notgeschäftsführung welche Rechte hat der Eigentümer?
• Aufopferungsanspruch für Beschädigungen am Sondereigentum
• Wann hat der Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz?
• Der Anspruch des Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung
• Ist eine Instandsetzung durch den Eigentümer ohne Beschluss möglich?
• Kann das Hausgeld gekürzt werden (hier: Verwaltervergütung)?
• Muss die WEG zwingend einen Verwaltungsbeirat bestimmen?
• Wie viele Personen dürfen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?
• Was darf der Verwaltungsbeirat entscheiden?
• Wann haftet der Verwaltungsbeirat?
• Sonderausschüsse ist ein Ersatz des Verwaltungsbeirats möglich?
• Kann ein Mieter Verwaltungsbeirat werden?
• Darf dem Verwaltungsbeirat ein Gehalt gezahlt werden?
• Wer bestimmt den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats?
• Können nur natürliche Personen in den Verwaltungsbeirat Gewählt werden?
• Wie lange ist der Verwaltungsbeirat im Amt?
• Muss der Verwaltungsbeirat auch entlastet werden?
• Ist der Zwangsverwalter der neue Eigentümer?
• Der Ersatzzustellungsvertreter aus praktischer Sicht

Eigentümerwechsel

• Der Regelfall
• Der Erbfall
• Die Zwangsversteigerung
• Ist ein Erwerber an Beschlüsse gebunden?
• Ist ein Erwerber an Vereinbarungen gebunden?
• Veräußerungszustimmung wichtige Gründe
• Veräußerungszustimmung Delegation an die Eigentümer
• Veräußerungszustimmung Zeitpunkt der Zustimmungserteilung
• Eigentümerwechsel was passiert mit der Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung?
• Eigentümerwechsel muss eine anteilige Jahresabrechnung erstellt werden?

Die Lehre von den Beschlüssen

• Die Jahrhundertentscheidung des BGH zur Wirksamkeit von Beschlüssen
• Leistungspflichten Winterdienst
• Elementare Mitgliedschaftsrechte I Tierhaltung
• Elementare Mitgliedschaftsrechte II Stimmrechtsausschluss bei Hausgeldrückstand?
• Beschlusskompetenz: Mitspracherecht des Eigentümers
• Beschusskompetenz Umzugskostenpauschale was ist denn das?
• Der »Tod« der Öffnungsklausel und das Belastungsverbot
• Ist die Abdingbarkeit von Stimmenmehrheiten möglich?
• Der Umlaufbeschluss wie praxistauglich ist er?
• Woraus ergeben sich die Beschlusskompetenzen und -mehrheiten im WEGG?
• Anfechtung von Beschlüssen ein Monat sind nicht vier Wochen
• Der Zweitbeschluss
• Der Klassiker: Instandsetzung von Fenstern
• Ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss möglich?
• Spezielle Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (Zweidrittelmehrheit)
• »Geborene« und »gekorene« Ausübungsbefugnis beim Beschluss
• Die Beschluss-Sammlung

Die Eigentümerversammlung

• Einladungsfrist: Zwei Wochen sind nicht zwei Wochen!
• Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein?
• Ein Nichtberechtigter lädt zur Eigentümerversammlung ein was nun?
• Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
• Die nicht unterschriebene Einladung zur Eigentümerversammlung
• Die nicht zugestellte Einladung was nun?
• Ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostenlos?
• Die Uhrzeit der Eigentümerversammlung
• Der Ort der Eigentümerversammlung
• Kann die Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters stattfinden?
• Darf die Eigentümerversammlung im Biergarten stattfinden?
• Wer führt den Versammlungsvorsitz?
• Mangelnde Beschlussfähigkeit Wiederholungsversammlung am selben Tag?
• Beschlussfähig trotz Stimmverbot?
• Abstimmung: Kann eine abgegebene Stimme zurückgezogen werden?
• Abstimmung: Welche Abstimmungsmethoden gibt es?
• Muss das Abstimmungsergebnis rechnerisch protokolliert werden?
• Enthaltungen sind das Ja- oder Nein-Stimmen?
• Störender Wohnungseigentümer ist ein Versammlungsausschluss möglich?
• Darf der Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
• Darf ein Berater bei der Eigentümerversammlung anwesend sein?
• Die Tagesordnung
• Die Tagesordnung ist das Nachschieben von Tagesordnungspunkten zulässig?
• Wie viele Tagesordnungspunkte muss der Verwalter aufnehmen?
• Namentliche Abstimmung aber wann?
• Muss zur Eigentümerversammlung eigentlich eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden?
• Müssen sich Ehegatten gegenseitig für die Eigentümerversammlung bevollmächtigen?
• Wie viele Vollmachten darf man eigentlich vergeben?
• Der Eigentümer als Vollmachtgeber und gleichzeitig Vollmachtnehmer?
• Welches Stimmrechtsprinzip gilt?
• Versendung der Niederschrift aber bis wann?
• Die Niederschrift Ergebnis- oder Verlaufsprotokoll?
• Wer muss die Niederschrift unterzeichnen?
• Unterschriften im Falle einer Doppelfunktion
• Verwalternachweis (+ qualifizierte Protokollierklausel)
• Funktionsbezeichnung in der Niederschrift
• Ist auch ein Nachweis für den Vorsitzenden des Beirats notwendig?
• Wann besteht ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift?
• Formfehler ist eine »Heilung« möglich?

Die Finanzen der WEG

• Die Kostenverteilung
• Änderung des Kostenverteilerschlüssels
• Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung und Instandsetzung
• Die Öffnungsklausel
• Individuelle Pflichten über die GO
• Abweichungen von der Heizkostenverordnung
• Wirtschaftsplan Kostenverteilung nach
  21 Abs. 7 WEGG
• Fortgeltung des Wirtschaftsplans
• Die Sonderumlage
• Die Kontenführung
• Die Jahresabrechnung
• Der Umgang mit Abgrenzungen
• Die Instandhaltungsrücklage
• Der Umgang mit den Rechtsanwalts- und Verfahrenskosten
• Sonderkosten und Einzelbelastung
• Die bedingte Genehmigung der Jahresabrechnung
• Unberechtigte Ausgaben eine Frage der Entlastung?
• Die Belegprüfung und ihre Folgen
• Die Fälligkeit der Jahresabrechnung
• Die Rechnungslegung

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Die Leitungsentscheidung
• Wohnungseingangstür Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
• Die Heizkörperentscheidung
• Fenster sind doch Sondereigentum, oder?
• Balkone Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
• Stehen Rollläden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

• Ist die Vermietung der Wohnung an Feriengäste zulässig?
• Umzugskostenpauschale was ist denn das?
• Ist das Abschließen der Haustür erlaubt?
• Kann das Grillen in der WEG verboten werden?
• Ist eine Hausordnung in einer WEG sinnvoll?
• Kann die Tierhaltung in der WEG verboten werden?
• Parkplatzmangel in der WEG was nun?
• Kinderwagen im Treppenhaus
• Alte Fahrräder im Keller was tun?
• Kann eine Wohnung auch gewerblich genutzt werden?
• Kann ein Teileigentum als Wohnung genutzt werden?
• Besondere Nutzungsvorgaben in der Gemeinschaftsordnung

Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

• Instandhaltung und Instandsetzung Begriff und erforderliche Mehrheit
• Instandhaltung und Instandsetzung Angebote und Delegation
• Instandhaltung und Instandsetzung dringender Fall
• Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung?

Bauliche Veränderung

• Beeinträchtigungen durch eine bauliche Veränderung
• Instandsetzung, Modernisierung oder doch bauliche Veränderung?
• Bauliche Veränderung Barrierefreiheit
• Bauliche Veränderung Verkündung eines Beschlusses
• Bauliche Veränderung als Störung
• Kosten der baulichen Veränderung
• Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung

Nachbarrecht

• Anspruch des Nachbarn
• Ansprüche der WEG gegen den Nachbarn
• Nachbarrecht der Eigentümer untereinander

Bauträgerrecht

• Die Abnahme Regelungen in den Erwerberverträgen und die Folgen
• Die Abnahme und der Beschluss der WEG
• Das System der Gewährleistungsrechte im WEGG
• Die Ermächtigung des Verwalters

Öffentliches Recht

• Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen
• Der Umgang mit einer Ordnungsverfügung
• Der Anspruch einzelner Eigentümer

Die WEG-Reform (Referentenentwurf v. 13.1.2020)

Motivation der Gesetzgebung

• Ziele der Reform
• Entstehung der WEG
• Rechts- und Prozessfähigkeit
• Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Vertretung der Gemeinschaft
• Verteilung der Kosten
• Die Bauliche Veränderung und deren Kosten (
  
  20-21 WEG-E)
• Wirtschaftliche Verwaltung (
  28 WEG-E)
• Eigentümerversammlung (
  
  23-25 WEG-E)
• Pflichten Dritter
• Sachenrecht
• Verfahrensrecht

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis