1.1 Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht in dem Augenblick, in dem die Bücher für die einzelnen Sondereigentumseinheiten angelegt werden. Das bedeutet im Fall der Teilung durch einen Grundstückseigentümer, dass auch eine Ein-Personen-Gemeinschaft entstehen kann. Einer allein kommt in der Regel mit seinen Wohnungen klar, sobald dann aber einzelne Eigentumswohnungen veräußert werden, wird die Sache interessant. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mehr als der Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer. Sie hat nämlich eine eigene Rechtspersönlichkeit. Das bedeutet, dass sie unabhängig vom Bestand ihrer Mitglieder eigene Rechte und Pflichten hat. Zum Beispiel kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge schließen. Die Verträge kommen dabei nur mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande, nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern. Die einzelnen Wohnungseigentümer, die die Gemeinschaft bilden, können aus der Gemeinschaft ausscheiden und neue Wohnungseigentümer können hinzukommen – die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt immer dieselbe. Die Pflichten aus den Verträgen muss die Gemeinschaft erfüllen, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Ebenso können die Ansprüche, die sich aus den Verträgen ergeben, nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, nicht von den einzelnen Eigentümern.

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nicht mehr beschränkt auf den Zweck der Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vielmehr grundsätzlich in allen Bereichen selbst Verträge schließen und Ansprüche aus diesen Verträgen geltend machen. Das ändert natürlich nichts daran, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich dafür da ist, ihre zentralen Aufgaben zu erfüllen: die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens und die Ausübung und Wahrung von Rechten und Pflichten der Gemeinschaft.

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge abschließt, bestehen diese somit nicht zwischen den Miteigentümern einerseits und einem Unternehmer oder Händler andererseits. Vertragspartner des Unternehmers oder Händlers ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtspersönlichkeit. Das bedeutet, dass der Unternehmer oder Händler sich wegen seiner Forderung nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner halten kann. Ihm haftet die Gemeinschaft als eigene Rechtspersönlichkeit mit dem Gemeinschaftsvermögen.

Dasselbe gilt natürlich auch für den Verwaltervertrag: Das Verwalterhonorar schuldet die Gemeinschaft, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Nicht nur deshalb sollten Sie sich als Verwalter immer zeitnah darum bemühen, dass fällige Hausgeldforderungen von den Eigentümern an die Gemeinschaft gezahlt werden, denn ist das Gemeinschaftskonto leer, wird auch Ihr Honorar nicht bezahlt.

Rechtsprechung

Vertragspartner des Verwaltervertrags und gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer: Vertragspartner des Verwalters ist die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Ansprüche des Verwalters können sich nur gegen die Gemeinschaft richten. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft besteht nur, wenn diese sich klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben. Eine Regelung im Verwaltervertrag, der aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses von wenigen Wohnungseigentümern unterzeichnet wurde, reicht hierfür nicht aus. (OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2006 – 15 W 109/05, NZM 2006, 632 = ZMR 2006, 633)

Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft bei Gaslieferungsvertrag: Für den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises aus einem Gaslieferungsvertrag für eine Wohnungseigentumsanlage haftet die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben besteht keine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer. (BGH, Urteil vom 7.3.2007 – VIII ZR 125/06, NJW 2007, 2987 = NZM 2007, 363)

Vertrag über den Bezug von Heizenergie: Bezieht die Wohnungseigentümergemeinschaft Heizungswärme für die Wohnungseigentumsanlage von einem Dritten, so ist sie insoweit rechtsfähig. Das Gleiche gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Heizungswärme an Dritte, z. B. eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, liefert. (OLG Koblenz, Urteil vom 9.10.2009 – 10 U 1164/08, NJOZ 2011, 484)

1.2 Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über ihr eigenes Verwaltungsvermögen, § 9a Abs. 3 WEG. Dieses Verwaltungsvermögen ist vollständig vom Privatvermögen der einzelnen Wohnungseigentümer getrennt. Vom Verwaltungsvermögen zu unterscheiden ist das gemeinschaftliche Eigentum. Das gemeinschaftliche Eigentum, also die Gebäude und das Grundstück der Wohnungseigentumsanlage, ist Eigentum der einzelnen Wohnungseigentümer, § 10 Abs. 1 WEG. Sie sind im Grundbuch eingetragen. Das Sondereigentum – und mit ihm die Miteigentumsanteile an der Gesamtanlage – haben die einzelnen Wohnungseigentümer erworben und nicht die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet also das gemeinschaftliche Eigentum, sie ist jedoch nicht selbst Eigentümerin.

Zum Verwaltungsvermögen gehören die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vom Hausverwalter verwaltet werden. Das sind sämtliche Girokonten, aber auch fest angelegte Rücklagenkonten und sonstige Geldanlagen. Kontoinhaber sind nicht viele einzelne Wohnungseigentümer und erst recht nicht der Verwalter – es gibt nur einen Kontoinhaber, und das ist die Gemeinschaft. Neben den bereits vorhandenen Geldern gehören auch sämtliche Forderungen der Gemeinschaft zu ihrem Vermögen, z. B. ihre Ansprüche gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Zahlung beschlossener Hausgelder. Vermögenswerte der Gemeinschaft sind außerdem von ihr erworbene Gegenstände, die der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch eine Immobilie erwerben.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dann im Grundbuch eingetragen, sie ist grundbuchfähig. Eine so von der Gemeinschaft erworbene Immobilie fällt dann in das Verwaltungsvermögen. Es ist also auch möglich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnung in ihrer eigenen Anlage kauft oder im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt. Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie ist, dass er im Rahmen der Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt. Ist diese Bedingung erfüllt, kann die Gemeinschaft den Erwerb einer Immobilie mit einfacher Mehrheit beschließen.

Neben den positiven Vermögenswerten gehören auch die Schulden und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Verwaltungsvermögen.

Die wichtigsten Bestandteile des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft

• Aktiva:
  • sämtliche Guthaben auf Bankkonten (Giro- und Rücklagenkonten)
  • Miet- und Pachteinnahmen
  • Forderungen der Gemeinschaft aus Verträgen
  • Forderungen auf Versicherungsleistungen
  • Forderungen auf Schadensersatz
  • Forderungen auf die Zahlung beschlossener Hausgelder
  • bewegliche Gegenstände, die die Gemeinschaft erworben hat
  • von der Gemeinschaft erworbene Immobilien
• Passiva:
  • Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Hausgeldrückerstattung, Schadensersatz oder Aufwendungsersatz
  • Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters
  • Schadensersatzansprüche Dritter gegen die Gemeinschaft
  • Zahlungsansprüche aus Verträgen mit Dritten

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Inhaber der Hausgeldforderungen gegen die einzelnen Eigentümer ist und im Grundbuch eingetragen werden kann, stellt die Zwangshypothek zur...