Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung

Peter-Dietmar Schnabel ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er berät Hausverwalter, Wohnungseigentümer und Beiräte beim Haus- und Grundbesitzerverein Freiburg.

Brigitte Batke-Spitzer ist Rechtsanwältin u. a. für Mietrecht, Fachdozentin und war lange Jahre bei der Haufe-Akademie tätig.

Vorwort

A Die Beteiligten

Die Wohnungseigentümergemeinschaft

• Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Grenzen der Rechtsfähigkeit
• Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte und Pflichten
• Die Haftung der Gemeinschaft

Die Wohnungseigentümer

• Die Rechte der Wohnungseigentümer
• Die Pflichten der Wohnungseigentümer
• Die Haftung der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümerversammlung

• Die Einberufungsberechtigten
• Turnus der Wohnungseigentümerversammlung
• Ort der Wohnungseigentümerversammlung
• Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung
• Einberufungsfrist und -form
• Die Teilnahmeberechtigten
• Die Tagesordnung
• Die Eventualeinladung
• Die Einlasskontrolle und Eröffnung
• Geschäftsordnungsfragen
• Der/Die Vorsitzende
• Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung
• Das Stimmrecht
• Das Stimmrecht bei Mehrhausanlagen
• Der Stimmrechtsausschluss
• Die Vertretung bei der Stimmabgabe
• Beschränkung der Vertretungsbefugnis
• Berater und Beistande
• Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer
• Die Beschlussfassung
• Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter

• Das Verwalteramt
• Die Bestellung des Verwalters durch Beschluss
• Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung
• Die Dauer der Bestellung
• Die wiederholte Bestellung
• Die Trennung von Bestellung und Verwaltervertrag
• Die Form des Verwaltervertrags
• Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags
• Der Abschluss des Verwaltervertrags
• Die Beendigung des Verwalteramtes
• Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramtes

Der Verwaltungsbeirat

• Die Bestellung des Verwaltungsbeirats
• Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats
• Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
• Die Vergütung und Versicherung des Beirats

B Die wohnungseigentumsrechtliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Grundlagen des Wohnungseigentums

• Die Teilungserklärung
• Die Gemeinschaftsordnung
• Die Miteigentumsanteile
• Die Änderung der Teilungserklärung

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

• Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern
• Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
• Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft
• Einschränkungen der Befugnisse des Verwalters
• Aufgaben und Befugnisse aufgrund von Teilungserklärung und Verwaltervertrag
• Führung der Beschlusssammlung
• Auskunftspflichten
• Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
• Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
• Die Entlastung des Verwalters
• Schadensersatzanspruche gegen den Verwalter

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte

• Grundsatze des Gemeinschaftseigentums
• Grundsatze des Sondereigentums
• Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
• Sondernutzungsrechte

Zweckbestimmung und Gebrauchsregelungen für Gemeinschafts-und Sondereigentum

• Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für das Sondereigentum
• Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für das gemeinschaftliche Eigentum
• Die Hausordnung

Beschlüsse und Vereinbarungen

• Die Vereinbarung
• Die Änderung von Vereinbarungen
• Der Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung
• Der Mehrheitsbeschluss
• Abgrenzung von Vereinbarung und Beschluss
• Beschlüsse anfechtbar oder nichtig?

Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums

• Aufgaben der Gemeinschaft und des Verwalters
• Notwendige Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum
• Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
• Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Modernisierende Instandsetzung
• Die Haftung der Gemeinschaft für die Beschädigung des Sondereigentums
• Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
• Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
• Modernisierung

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums

• Zulässigkeit baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
• Der Begriff der baulichen Veränderung
• Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen
• Nachteilige Veränderungen
• Fallgruppen nachteiliger baulicher Veränderungen
• Die Form der Zustimmung
• Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
• Der Beseitigungsanspruch

Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft

• Der Wirtschaftsplan
• Die Jahresabrechnung

Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum

Die Entziehung des Wohnungseigentums

• Pflichtverstose als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums
• Hausgeldschulden als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums
• Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums

C Technisch-organisatorische Liegenschaftsverwaltung

Leistungsbereiche des Gebäudemanagements

Kaufmännisches Gebäudemanagement

• Aufgabenbereiche des Verwalters im kaufmännischen Gebäudemanagement
• Objektbuchhaltung
• Vertragsmanagement
• Grundsatze der Buchführung für die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Steuerliche Belange und Steuererklärungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Steuerliche Archivierungsvorschriften
• Übernahme steuerlicher Pflichten durch den Verwalter
• Umsatzbesteuerung in der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kleinunternehmer

Technische Objektverwaltung

• Instandhaltung nach DIN 31051
• Aufgaben des Verwalters im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung
• Verkehrssicherungspflichten und Betreiberverantwortung
• Haftungsfragen im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung
• Haftungsfragen im Rahmen des Einsatzes von Dienstleistern und Werkunternehmern

Handwerkerleistungen und Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum

• Pflichtenkreis des Verwalters bei der baulichen Bewirtschaftung
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Wohnungseigentümer als Verbraucher
• Das neue Werk- und Bauvertragsrecht

Datenschutz und Datensicherung in der Wohnungseigentumsverwaltung

• Durchsetzung der EU-DSGVO
• Verantwortliche und Auftragsverarbeiter
• Personenbezogene Daten Betroffener
• Technische und organisatorische Maßnahmen für den Datenschutz
• Grundsatze der Datenverarbeitung
• Besondere Datenkategorien
• Einwilligung des Betroffenen i. S. d. EU-DSGVO
• Betroffenenrechte
• Die Datenschutz-Folgenabschatzung
• Datensicherheit und Privacy Impact Assessment
• Beschäftigtendatenschutz
• Benennung eines Datenschutzbeauftragten
• Datensicherheit
• Videoüberwachung
• Ausblick

Stichwortverzeichnis