Mietverhältnisse beenden (eBook)

Das bietet Ihnen die CD- ROM 2
Inhalt 6
Vorwort 10
Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung 14
1 Streit mit dem Mieter – die besten Strategien 18
1.1 So gehen Sie mit Problemmietern um 18
1.2 So schützen Sie sich bei der Vertragsgestaltung 22
2 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? 24
2.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung 24
2.2 Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens 27
2.3 Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten 31
2.4 Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung 36
2.5 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung 39
2.6 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung 43
3 Die Kündigung diese Formalien müssen Sie beachten 46
3.1 Diese Vorgaben müssen Sie einhalten 46
3.2 Zugang der Kündigung 49
3.3 Eindeutig kündigen 53
4 Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter 56
4.1 Berechtigtes Interesse ist erforderlich 56
4.2 Diese Kündigungsfristen müssen Sie einhalten 58
4.3 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters 61
4.4 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs 65
4.5 Die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung 82
4.6 Sonstige Kündigungsgründe 90
5 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter 92
5.1 Wichtiger Grund 92
5.2 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs 94
5.3 Unpünktliche Mietzahlungen 101
5.4 Störung des Hausfriedens 104
5.5 Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritten 104
5.6 Sonstiger vertragswidriger Gebrauch 106
5.7 Sonstige fristlose Kündigungsgründe 108
6 Die Kündigung durch den Mieter 112
6.1 Die ordentliche Kündigung durch den Mieter 112
6.2 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter 112
7 Sonderkündigungsrechte 116
7.1 Besondere Kündigungsrechte des Vermieters 116
7.2 Besondere Kündigungsrechte des Mieters 123
8 Wann wird der Mieter durch die Sozialklausel geschützt? 126
8.1 Besondere Härte 126
8.2 Wonach die Gerichte entscheiden 129
9 Die Umwandlungen von Miet in Eigentumswohnungen 132
9.1 Kündigungssperrfristen 132
9.2 Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? 136
10 Die Mietaufhebungs vereinbarung 138
10.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag 138
10.2 Was steht im Mietaufhebungsvertrag? 139
11 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung 142
11.1 Wie Sie vor und bei der Räumung taktisch richtig vorgehen 142
11.2 Welches Gericht ist in Mietsachen zuständig? 146
11.3 Räumungstitel 147
11.4 Zwangsräumung 150
11.5 So können Sie Ihre Forderungen vom säumigen Mieter eintreiben 152
12 Die Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution 154
12.1 Wann dürfen Sie die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist betreten? 154
12.2 Wie muss die Mietwohnung zurückgegeben werden? 157
12.3 Abrechnung über die Betriebskosten 160
12.4 Wie Sie das Abnahmeprotokoll richtig erstellen 165
12.5 Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten? 167
12.6 Was ist zu tun, wenn die Wohnung beschädigt wurde? 184
12.7 Wie und in welcher Frist Sie über die Kaution abrechnen 186
12.8 Verschlechterungen der Mietsache 191
12.9 Durchführung von Schönheitsreparaturen 192
12.10 Nachzahlung von Betriebskosten 193
12.11 Die Rückzahlung der Kaution 194
13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln 196
13.1 Tod des Mieters 196
13.2 Tod des Vermieters 200
13.3 Der Verkauf der Mietwohnung 200
13.4 Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag 204
13.5 Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten 206
13.6 Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis 207
14 Erfolgreiche Mietersuche 212
14.1 Was Ihnen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vorschreibt 212
14.2 Beauftragen Sie einen Makler 215
14.3 Welche Auskünfte Sie einholen sollten 216
14.4 Welche Fragen dürfen Sie dem Mietinteressenten stellen? 220
15 So schließen Sie einen Zeitmietvertrag ab 224
15.1 Die neuen abschließenden Befristungsgründe 224
15.2 Was passiert, wenn die Mietzeit abgelaufen ist? 229
15.3 Staffelmiete und Zeitmietvertrag 231
16 Den Mietvertrag wasserdicht abschließen 234
16.1 Klarheit schaffen, wer Vertragspartner wird 234
16.2 Sicherheiten vereinbaren 235
16.3 Vereinbarung einer Staffel oder Indexmiete 236
16.4 Wie Sie die Anfangsmiete richtig berechnen 239
16.5 Wie Sie die Betriebskosten richtig umlegen 239
16.6 Wie Sie das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen 241
16.7 Wie Sie Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagern sollten 242
16.8 Wie Sie Tierhaltung einschränken oder ausschließen können 243
16.9 Welche anderen Pflichten Sie im Mietvertrag dem Mieter auferlegen können 243
16.10 Zusicherungen des Vermieters im Mietvertrag 245
17 Besonderheiten im gewerblichen Mietverhältnis 246
17.1 Kündigung 246
17.2 Zeitlich befristete Verträge 248
17.3 Miethöhe 249
17.4 Schönheitsreparaturen 250
17.5 Kaution 251
17.6 Exkurs: Garagenmietverhältnis 252
Die Autorinnen 256
Abkürzungsverzeichnis 257
Stichwortverzeichnis 258
Anhang 266

13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln (S. 195-196)

13.1 Tod des Mieters

Angenommen, Sie erfahren vom Hausmeister, dass Ihr Mieter plötzlich an Herzversagen gestorben ist. Was dann mit dem Mietverhältnis passiert, hängt ganz von den konkreten Umständen ab. Waren mehrere Personen Mieter der Wohnung, z. B. Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis unverändert mit dem übrig gebliebenen Mieter fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB).

Eintrittsrecht des Ehegatten, Lebenspartner und der Kinder

Ansonsten gibt es ein sogenanntes Eintrittsrecht: So kann der Ehegatte, der den Mietvertrag zwar nicht mit unterschrieben hat, aber mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis nachrücken. Dem eingetragenen Lebenspartner steht dieses Eintrittsrecht ebenfalls zu (§ 563 Abs. 1 BGB). Lebten Kinder mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt, treten sie in der Reihenfolge hinter den Ehegatten, nicht aber hinter dem Lebenspartner zurück (§ 563 Abs. 2 Sätze 1, 2 BGB).

Haben Kinder und Lebenspartner gemeinsam in dem Haushalt gelebt, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Gibt es weder einen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, können andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam einen Haushalt geführt haben, auch in das Mietverhältnis nachrücken (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ein Eintrittsrecht haben außerdem alle Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt haben (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB).

All diese Personen werden Mieter, einer besonderen Erklärung bedarf es nicht. Das Mietverhältnis wird dann auch so weitergeführt,wie es zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat.

Tipp

Wer den Mietvertrag übernehmen will, sollte mit Ihnen Kontakt aufnehmen und Ihnen dies mitteilen. Sie können dann eine sogenannte Mietvertragsübernahme mit dem neuen Mieter vereinbaren. Wenn der neue Mieter einverstanden ist, können Sie auch einen neuen Mietvertrag mit ihm abschließen. Das kann für Sie vorteilhaft sein, z. B., wenn der bisherige Vertrag veraltete und unwirksame Klauseln etwa zu den Schönheitsreparaturen enthält. Von der eintretenden Person können Sie unabhängig davon, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wird oder die Person nur in den alten Mietvertrag eintritt, eine Kaution fordern, sofern der verstorbene Mieter keine geleistet hat (§ 563b Abs. 3 BGB).

Personen, die das gesetzliche Eintrittsrecht haben aber nicht in der Wohnung bleiben wollen, können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Spricht ein wichtiger Grund gegen den neuen Mieter, haben Sie unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass der neue Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietwohnung beschädigen könnte. Dann können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, also innerhalb von drei Monaten, kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB).