Mietverhältnisse beenden

Kathrin Gerber ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwältin für Steuerrecht. Frau Gerber ist insbesondere auf Miet- und Immobilienrecht sowie Erbrecht spezialisiert. Ihre Rechtsanwaltskanzlei in München betreibt Frau Gerber in Kooperation mit Rechtsanwältin Andrea Nasemann.Seit 2001 ist Frau Gerber als Beraterin für den Haus - und Grundbesitzerverein München tätig.

Andrea Nasemann, Volljuristin und Fachjournalistin, arbeitet freiberuflich vor allem für eine renommierte Zeitung.

VorwortDie wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung1 STREIT MIT DEM MIETER - DIE BESTEN STRATEGIEN1.1 So gehen Sie mit Problemmietern um1.2 So schützen Sie sich bei der Vertragsgestaltung2 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?2.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung2.2 Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens2.3 Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten2.4 Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung2.5 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung2.6 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung3 DIE KÜNDIGUNG DIESE FORMALIEN MÜSSEN SIE BEACHTEN3.1 Diese Vorgaben müssen Sie einhalten3.2 Zugang der Kündigung3.3 Eindeutig kündigen4 DIE ORDENTLICHE KÜNDIGUNG DURCH DEN VERMIETER4.1 Berechtigtes Interesse ist erforderlich4.2 Diese Kündigungsfristen müssen Sie einhalten4.3 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters4.4 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs4.5 Die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung4.6 Sonstige Kündigungsgründe5 DIE AUßERORDENTLICHE FRISTLOSE KÜNDIGUNG DURCH DEN VERMIETER5.1 Wichtiger Grund5.2 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs5.3 Unpünktliche Mietzahlungen5.4 Störung des Hausfriedens5.5 Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritten5.6 Sonstiger vertragswidriger Gebrauch5.7 Sonstige fristlose Kündigungsgründe6 DIE KÜNDIGUNG DURCH DEN MIETER6.1 Die ordentliche Kündigung durch den Mieter6.2 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter7 SONDERKÜNDIGUNGSRECHTE7.1 Besondere Kündigungsrechte des Vermieters7.2 Besondere Kündigungsrechte des Mieters8 WANN WIRD DER MIETER DURCH DIE SOZIALKLAUSEL GESCHÜTZT?8.1 Besondere Härte8.2 Wonach die Gerichte entscheiden9 DIE UMWANDLUNGEN VON MIET- IN EIGENTUMSWOHNUNGEN9.1 Kündigungssperrfristen9.2 Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?10 DIE MIETAUFHEBUNGSVEREINBARUNG10.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag10.2 Was steht im Mietaufhebungsvertrag?11 RÄUMUNGSKLAGE UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG11.1 Wie Sie vor und bei der Räumung taktisch richtig vorgehen11.2 Welches Gericht ist in Mietsachen zuständig?11.3 Räumungstitel11.4 Zwangsräumung11.5 So können Sie Ihre Forderungen vom säumigen Mieter eintreiben12 DIE ABWICKLUNG: VOM ABNAHMEPROTOKOLL BIS ZUR KAUTION12.1 Wann dürfen Sie die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist betreten?12.2 Wie muss die Mietwohnung zurückgegeben werden?12.3 Abrechnung über die Betriebskosten12.4 Wie Sie das Abnahmeprotokoll richtig erstellen12.5 Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten?12.6 Was ist zu tun, wenn die Wohnung beschädigt wurde?12.7 Wie und in welcher Frist Sie über die Kaution abrechnen12.8 Verschlechterungen der Mietsache12.9 Durchführung von Schönheitsreparaturen12.10 Nachzahlung von Betriebskosten12.11 Die Rückzahlung der Kaution13 WENN VERMIETER ODER MIETER WECHSELN13.1 Tod des Mieters13.2 Tod des Vermieters13.3 Der Verkauf der Mietwohnung13.4 Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag13.5 Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten13.6 Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis14 ERFOLGREICHE MIETERSUCHE14.1 Was Ihnen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vorschreibt14.2 Beauftragen Sie einen Makler14.3 Welche Auskünfte Sie einholen sollten14.4 Welche Fragen dürfen Sie dem Mietinteressenten stellen?15 SO SCHLIEßEN SIE EINEN ZEITMIETVERTRAG AB15.1 Die neuen abschließenden Befristungsgründe15.2 Was passiert, wenn die Mietzeit abgelaufen ist?15.3 Staffelmiete und Zeitmietvertrag16 DEN MIETVERTRAG WASSERDICHT ABSCHLIEßEN16.1 Klarheit schaffen, wer Vertragspartner wird16.2 Sicherheiten vereinbaren16.3 Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete16.4 Wie Sie die Anfangsmiete richtig berechnen16.5 Wie Sie die Betriebskosten richtig umlegen16.6 Wie Sie das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen16.7 Wie Sie Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagern sollten16.8 Wie Sie Tierhaltung einschränken oder ausschließen können16.9 Welche anderen Pflichten Sie im Mietvertrag dem Mieter auferlegen können16.10 Zusicherungen des Vermieters im Mietvertrag17 BESONDERHEITEN IM GEWERBLICHEN MIETVERHÄLTNIS17.1 Kündigung17.2 Zeitlich befristete Verträge17.3 Miethöhe17.4 Schönheitsreparaturen17.5 Kaution17.6 Exkurs: GaragenmietverhältnisDie AutorinnenAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisAnhang

Sie haben Schwierigkeiten mit dem Mieter und möchten ihn am liebsten wieder loswerden? Dann fragen Sie sich vermutlich, welche Möglichkeiten Sie haben. Jedes Mietverhältnis können Vermieter und Mieter einvernehmlich durch einen Mietaufhebungsvertrag jederzeit beenden. Ein Zeitmietvertrag endet grundsätzlich ohne Zutun der Vertragspartner mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ansonsten bleibt nur die Kündigung, wenn diese gesetzlich möglich ist. Jedoch berechtigt nicht jedes Problem mit dem Mieter den Vermieter zur Kündigung. Erforderlich ist - von wenigen Ausnahmen abgesehen - das Vorliegen eines Kündigungsgrunds. Zudem müssen Sie sowohl bei der ordentlichen Kündigung als auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bestimmte Formalien beachten.3.1 DIESE VORGABEN MÜSSEN SIE EINHALTENKÜNDIGEN SIE SCHRIFTLICHEine mündliche Kündigung von Wohnraum bleibt ohne Folgen, denn das Gesetz schreibt die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) vor. Sie können im Mietvertrag auch keine von der gesetzlichen Schriftform abweichenden Regelungen treffen. Zur Einhaltung der Schriftform muss der Kündigende die Kündigungserklärung schriftlich abfassen und diese eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Es genügt die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Die Unterschrift muss unter dem Text der Kündigungserklärung stehen und diesen räumlich abschließen.ACHTUNGSie müssen Mietverhältnisse über Wohnraum immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Namenstempel, eingescannte Unterschrift oder Fotokopie genügen nicht. Ansonsten ist die Schriftform nicht eingehalten und die Kündigung unwirksam.Die Schriftform kann durch elektronische Form (§ 126 Abs. 3, 126 a BGB) ersetzt werden. Hierzu muss der Kündigende der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen. Die Versendung per E-Mail genügt den Anforderungen der qualifizierten elektronischen Form grundsätzlich nicht.TIPPSie können im Formularmietvertrag für Wohnraum keine besonderen Zugangserfordernisse der Kündigung vereinbaren. Unwirksam ist imFormularmietvertrag die Klausel "Die Kündigung durch den Mieter bedarf der Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter".DIE KÜNDIGUNG DURCH EINEN BEVOLLMÄCHTIGTENSie können einen Bevollmächtigten damit beauftragen, die Kündigung auszusprechen. Im Kündigungsschreiben ist dann aber klar auf das Vertretungsverhältnis hinzuweisen (§ 164 BGB). Geeignet ist z. B. folgende Formulierung: "Namens und in Vollmacht der Vermieter Herr X und Frau Y kündige ich das Mietverhältnis über die Räumlichkeiten ...".Der Bevollmächtigte benötigt eine von allen Vermietern unterschriebene Originalvollmacht. Sie ist dem Kündigungsschreiben beizufügen. Eine Fotokopie, beglaubigte Abschrift oder eine per Telefax übermittelte Vollmacht genügt nicht. Wenn der Bevollmächtigte der Kündigung keine Originalvollmacht beifügt, ist die Kündigung nicht schon deshalb unwirksam. Der Kündigungsempfänger hat aber dann die Möglichkeit, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen. Dann ist die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht unwirksam (§ 174 BGB). Die Folge ist: Der Vermieter muss erneut kündigen. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Dies ist in der Regel eine Zeitspanne von einer Woche, höchstens aber zwei Wochen ab Zugang der Kündigungserklärung. Nicht unverzüglich ist die Zurückweisung, wenn diese über die Geschäftsstelle des Gerichts geleitet wird und dem Kündigungsempfänger deshalb erst nach vier Wochen zugeht. Der Kündigungsempfänger ist aber nicht zur Zurückweisung berechtigt, wenn der Vollmachtgeber den Kündigungsempfänger von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte, § 174 S. 2 BGB. Es gibt eine Ausnahme: Sie brauchen keine Vollmacht vorzulegen, wenn sich die Vertretungsmacht ausdem Gesetz oder einem öffentlichen Register ergibt.BEISPIELKeine Vollmacht ist vorzulegen bei der Kündigung durch den Geschäftsführer einer GmbH (§ 35 GmbHG), dem Vorstand einer Aktiengesellschaft, dem Vorstand einer Genossenschaft, dem Vorstand eines Vereins sowie dem Gesellschafter einer OHG.Bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) muss der Vertretungsberechtigte seine Vertretungsmacht allerdings nachweisen, z. B. durch Vorlage einer Vollmacht der anderen Gesellschafter oder des Gesellschaftsvertrags, sofern sich daraus die Befugnis zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft ergibt (BGH, Urteil vom 09.11.2001, LwZR 4/01, NZM 2002, Seite 163)Ob eine Prozessvollmacht auch die Bevollmächtigung zum Ausspruch von Kündigungen umfasst, ist umstritten. Deshalb sollte dem die Kündigung enthaltenen prozessualen Schriftsatz stets eine Originalvollmacht beiliegen.MEHRERE VERMIETER ODER MIETERAlle Vermieter müssen die Kündigung gegenüber allen Mietern aussprechen.ACHTUNGAls Absender der Kündigung sind alle Vermieter, z. B. alle Beteiligten einer Eigentümer- oder Erbengemeinschaft und als Adressaten alle Mieter, z. B. beide Ehegatten, anzugeben. Alle Vermieter müssen die Kündigung unterschreiben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.Allerdings kann ein Mitvermieter die anderen beim Ausspruch der Kündigung vertreten. Er muss dann sein Vertretungsverhältnis offen legen und eine Originalvollmacht vorlegen.Weigert sich ein Mitvermieter an der Kündigung mitzuwirken, kann er von den anderen Mitvermietern verklagt und vom Gericht zur Mitwirkung verurteilt werden (OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2001, 11 U47/01, NZM 2002, Seite 521).Mehrere Vermieter können auch in unterschiedlichen Schreiben kündigen. Für den Kündigungszeitpunkt kommt es dann auf den Zugang des letzten Schreibens an.