Die 101 häufigsten Fallen für Vermieter

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik, Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Journalist, Autor und Referent tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen.

Einführung
Abkürzungen
 
Fallen bei der Auswahl der Mieter
Falle 1: Sie vermieten an Ihre Freunde
Falle 2: Sie lassen sich überrumpeln
Falle 3: Sie schalten einfach eine Anzeige
Falle 4: Sie kennen Ihren Markt nicht
Falle 5: Sie kennen Ihre Zielgruppe nicht
Falle 6: Sie wissen nicht, wie Sie mit einem Makler umgehen sollen
Falle 7: Der Vormieter
Falle 8: Sie holen sich einen „Mietnomaden" ins Haus
Falle 9: Die Absicherungsfalle
Falle 10: Sie stellen unzulässige Fragen
Falle 11: Sie wissen nicht, wer bei Ihnen einzieht
Falle 12: Die Sympathiefalle
Falle 13: Der Mieter springt ab
 
Fallen beim Mietvertrag
Falle 14: Mieter ohne Mietvertrag
Falle 15: Der unbemerkte Vertragsabschluss
Falle 16: Sie haben das Vertragsformular unvollständig ausgefüllt
Falle 17: Sie unterschreiben zu spät
Falle 18: Sie begehen einen Formfehler
Falle 19: Mehrere Mieter
Falle 20: Rigide Vertragsklauseln
Falle 21: Falsche Angaben im Mietvertrag
Falle 22: Der Formularmietvertrag
Falle 23: Die individuellen Vereinbarungen
Falle 24: Anlagen zum Mietvertrag
Falle 25: Die Klausel mit den Schönheitsreparaturen
Falle 26: Die Nebenkostenklausel
Falle 27: Sie haben für die Nebenkosten keinen festen Betrag angegeben
Falle 28: Die Klausel über Bagatellschäden
Falle 29: Vereinbarungen über die Kaution
Falle 30: Der reparierte Mietvertrag
Falle 31: Mietvertrag verloren
 
Fallen bei der Abrechnung der Nebenkosten
Falle 32: Die lästige Pflicht
Falle 33: Die Formalitäten
Falle 34: Fristüberschreitung
Falle 35: Verteilerschlüssel unzulässig
Falle 36: Nebenkosten vergessen
Falle 37: Sie rechnen Verwaltungskosten ab
Falle 38: Sie rechnen Instandhaltungskosten ab
Falle 39: Wasserzähler
Falle 40: Leer stehende Wohnungen
Falle 41: Die Kosten für den Aufzug
Falle 42: Die Heizkostenabrechnung
Falle 43: Probleme bei der Verbrauchserfassung
Falle 44: Heizkosten schätzen
Falle 45: Zu hohe Kosten für den Hausmeister
Falle 46: Die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Falle 47: Gartenpflege
Falle 48: Sonstige Betriebskosten nicht wirksam vereinbart
Falle 49: Die Abrechnung der Hausverwaltung
Falle 50: Sie lassen sich von der Reklamation Ihres Mieters verunsichern
Falle 51: Ihr Mieter will die Originalbelege prüfen
 
Fallen bei der Mieterhöhung
Falle 52: Die einseitige Mieterhöhung
Falle 53: Mieterhöhung durch Einschüchterung
Falle 54: Der Widerruf
Falle 55: Sie halten die Form nicht ein
Falle 56: Sie beachten die Fristen nicht
Falle 57: Sie finden keine Vergleichswohnungen
Falle 58: Sie halten die Kappungsgrenze nicht ein
Falle 59: Ihr Mieter stimmt nicht zu
Falle 60: Ihr Mieter wehrt sich gegen eine Modernisierung
Falle 61: Die Kosten der Modernisierung umlegen
Falle 62: Mieterhöhung wegen gestiegener Nebenkosten
Falle 63: Das Sonderkündigungsrecht
 
Fallen beim Umgang mit dem Mieter
Falle 64: Die Mietminderung
Falle 65: Die vorgeschobene Mietminderung
Falle 66: Der Mieter behält Teile der Miete ein
Falle 67: Verspätete Mietzahlung
Falle 68: Der Mieter zahlt die Miete nicht
Falle 69: Ihr Mieter wird zahlungsunfähig
Falle 70: Untermiete
Falle 71: Ihr Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung
Falle 72: Die verdreckte Wohnung
Falle 73: Ihr Mieter reinigt das Treppenhaus nicht
Falle 74: Ihr Mieter macht Musik
Falle 75: Die Hausordnung
Falle 76: Gerümpel und herrenlose Fahrräder
Falle 77: Ihr Mieter will sich ein Haustier anschaffen
Falle 78: Was dürfen Tiere?
Falle 79: Nachbarschaftsstreit
Falle 80: Die Parabolantenne
Falle 81: Ihr Mieter ist für längere Zeit abwesend
Falle 82: Ihr Mieter erkrankt schwer
 
Fallen bei der Kündigung
Falle 83: Die Formalitäten
Falle 84: Die Kündigungsfristen
Falle 85: Eigenbedarf
Falle 86: Die ordentliche Kündigung
Falle 87: Ihr Mieter beruft sich auf die Sozialklausel
Falle 88: Die fristlose Kündigung
Falle 89: Der Zeitmietvertrag
Falle 90: Ihr Mieter kündigt nicht richtig
Falle 91: Die stillschweigende Verlängerung
Falle 92: Wenn der Mieter verstirbt
 
Fallen beim Auszug des Mieters
Falle 93: Ihr Mieter zieht vorzeitig aus
Falle 94: Der Mieter wirft die Schlüssel in Ihren Postkasten
Falle 95: Der Übergabetermin
Falle 96: Das Übergabeprotokoll
Falle 97: Die Räume befinden sich in einem schlechten Zustand
Falle 98: Der Mieter hat seine Einbauküche nicht entfernt
Falle 99: Die Schlüssel sind nicht vollzählig
Falle 100: Der Nachmieter kann noch nicht einziehen
Falle 101: Die Rückgabe der Kaution
 
Anhang: Was ändert sich durch die Mietrechtsreform 2012?
Mietminderung drei Monate ausgeschlossen
Modernisierung für den Klimaschutz
Bei der Ankündigung Pauschalwerte erlaubt
Finanzielle Härte kann Modernisierung nicht verhindern
Paragrafen gegen Mietnomaden
Umstellung auf Wärmecontracting
 
Stichwortverzeichnis
Der Autor

Fallen bei der Auswahl der Mieter Freundin als Mieterin? Nach acht Jahren zieht Familie Brandt aus. Die Vermieterin Frau Klemm muss einen neuen Mieter suchen. Doch weiß sie nicht recht, wie sie vorgehen soll. Eine Anzeige schalten? Oder sich im Bekanntenkreis umhören? Zufällig erfährt Frau Klemm, dass einer ihrer Arbeitskollegen gerade auf Wohnungssuche ist. Soll sie an ihn vermieten? Oder sich an einen Makler wenden? Sie ist verunsichert und spricht mit einer Freundin. Die bekommt leuchtende Augen und fragt: „Was hältst du davon, wenn ich dort einziehe?" Falle 1: Sie vermieten an Ihre Freunde Grundregel Nummer 1 für alle Vermieter: Ein guter Mieter ist mehr wert als eine möglichst hohe Miete. Wenn Ihr Mieter pünktlich zahlt, pfleglich mit Ihrem Wohneigentum umgeht und Sie sich mit ihm verständigen können, wenn es mal Probleme gibt, dann dürfen Sie sich glücklich schätzen. Doch ist es nicht ganz leicht, einen solchen Mieter zu finden, denn Sie haben bei Vertragsabschluss in aller Regel jemanden vor sich, den Sie noch nicht kennen und einschätzen können. Da liegt es nahe, an Menschen zu vermieten, die Ihnen schon vertraut sind und von denen Sie sicher sein können, dass sie Ihnen nichts Böses wollen. Im Idealfall Ihre Freunde. Doch wie die Erfahrung lehrt, ist das oft keine gute Idee. Viele Freundschaften sind genau daran zerbrochen: Dass man sich nun als Mieter und Vermieter gegenübersteht. Die geschäftliche und die private Sphäre Es gibt ein grundsätzliches Problem, wenn Sie an Freunde vermieten: Es werden zwei Bereiche vermischt, für die unterschiedliche Regeln gelten: Gegenüber Freunden verhalten wir uns anders als gegenüber Geschäftspartnern. Wir sind großzügig, nachsichtig, wir schätzen sie für ihre persönlichen Qualitäten und werden unsererseits von ihnen geschätzt. Wir sind gerade dann für sie da, wenn sie in Schwierigkeiten sind und unsere Hilfe brauchen. Das sind noble Prinzipien, von denen man sich nicht leichtfertig verabschieden sollte. Aber - sie kollidieren mit Ihren Interessen als Vermieter. Sie wollen ja nicht nur etwas Gutes tun, sondern müssen auch an Ihre Mietrendite denken. Gerade wenn es Probleme gibt, belastet das nicht nur Ihr geschäftliches, sondern auch Ihr persönliches Verhältnis. Auch wenn Sie gar nicht den Eindruck haben, meint Ihr Mieter womöglich, dass er Ihnen weit entgegenkommt und Sie Ihre Position ausnutzen. „So" kennt er Sie gar nicht und wendet sich enttäuscht von Ihnen ab.