Immobilien günstig erwerben

Hans Pfeifer ist Wirtschaftsjournalist und spezialisiert auf Finanzdienstleistungen.

VorwortEinführung Grundsatzfrage: Können wir uns ein Haus leisten?Mieter oder Hauseigentümer?Jeder muss im Alter wohnen!Kassensturz: Wie viel Haus können wir uns leisten?Grundregeln für eine tragbare BaufinanzierungTragbare und untragbare monatliche Belastung Zeitfrage: Ist die Situation günstig für Wohneigentum?Auswirkungen der FinanzkriseWie Banken jetzt denken und handelnZinsen und Inflation Preisfrage: Welche Immobilie soll es sein?Der Einfluss der Regionen auf den PreisNeubau- oder GebrauchtimmobilienEigenheim, Reihenhaus, Eigentum auf der EtageArchitektenhaus oder FertighausDas Grundstück genau prüfenErbpacht statt GrundstückskaufImmobilien suchen und findenZehn Wege zum ImmobilienkaufAlte Häuser sicher prüfenEigentumswohnungen beurteilen Geldfrage: Wie kommen wir zum nötigen Eigenkapital?Warum Eigenkapital so wichtig istSparen für das EigenkapitalEigenleistungen als Eigenkapitalersatz Verfahrensfrage: Wie finanzieren wir günstig?Baudarlehen von der BankBauspardarlehenWohn-Riester-DarlehenFörderdarlehenWie die Finanzierung am billigsten wirdFiliale, Internet, DiscountbrokerSo sichern sich Kreditantragsteller eine gute BeratungSo bleiben Kreditnehmer flexibelDie Nebenkosten im Griff behaltenDarlehensverlängerung und Umschuldung Vertrauensfrage: Wie die Immobilie richtig absichern?Versicherungen für BauherrenDas Haus richtig versichernDie Gebäudeversicherung Zukunftsfrage: Wie den Wert der Immobilie erhalten?Die Lebenserwartung von Baumaterialien und BauteilenWas Instandhaltungsinvestitionen kostenSparen durch energetische SanierungModernisierungen sicher finanzierenDas Haus energiesparend bewohnen Gewissensfrage: Was tun, wenn es finanziell eng wird?Was tun, wenn die Schulden zu sehr drücken?Was tun bei Scheidung?Wohn-Riester: Förderverlust vermeiden!Erbimmobilien haltenWenn das Haus zum Denkmal wirdDas Haus an die Kinder übertragenDie Immobilie wieder zu Geld machen GlossarNützliche Adressen rund um die sichere BaufinanzierungStichwortverzeichnis

Auf diese Frage gibt es nur ein klares „Ja" zur Antwort. Nach wie vor besteht in Deutschland ein sehr günstiges Klima für Wohneigentum. Das hat folgende Gründe:Kaufpreise: Mit Ausnahme der Ballungsgebiete im Süden und Südwesten Deutschlands gibt es in allen Regionen Deutschlands preiswerte Angebote an Bauland, Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen. Besonders günstig sind gebrauchte Objekte (Näheres zu Preisen und Regionen auf Seite 25 ff.).Baukosten: Die Zeiten, da Deutschlands Eigenheime zu den teuersten Europas gehörten, sind lange vorbei. In den vergangen Jahren haben sich die Baupreise kaum erhöht, gleichzeitig hat der Trend zum kostengünstigen Bauen an Boden gewonnen. In fast allen Regionen Deutschlands besteht die Möglichkeit, Einfamilienhäuser zu Bauwerkskosten von rund 1.000 Euro pro Quadratmeter errichten zu lassen.Finanzierbarkeit: Die eigenen vier Wände lassen sich heute viel leichter finanzieren als noch Mitte der neunziger Jahre. Aktuell müssen Baufinanzierer in Westdeutschland rund 18 Prozent des Einkommens für ihr Wohneigentum aufwenden, in Ostdeutschland sind es im Durchschnitt 15 Prozent. Zum Vergleich: 1996 gingen noch 34 bzw. 32 Prozent der Haushaltseinkommen von Bauherren und Käufern für die Finanzierung drauf.Zinsen: Nach wie vor besteht ein günstiges Zinsniveau. Der langjährige Durchschnitt der Effektivzinsen für zehnjährige Darlehen liegt bei gut acht Prozent, aktuell kosten Darlehen weniger als fünf Prozent.Nachfrage: Alle Wohnungsbauexperten sind sich einig: In den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach Wohnungen allgemein sowie nach Wohneigentum im Besonderen steigen und sich die Mieten in den vielen Regionen Deutschlands verteuern. Dafür gibt es mehrere Ursachen: Der Wohnungsneubau bleibt bereits seit vielen Jahren deutlich hinter dem Bedarf zurück, trotz sinkender Bevölkerungszahl wird die Anzahl der Haushalte weiter wachsen und der Wohnflächenverbrauch der Bevölkerung wird steigen. Wer jetzt Wohneigentum erwirbt, entgeht kommenden Preissteigerungen.Förderung: Der Staat fördert die Bildung von Wohneigentum in vielfältiger Weise: Wohnungsbauprämie fürs Bausparen, Wohn-Riester, Fördermittel des Bundes (zinsverbilligte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW) sowie der Bundesländer. Auswirkungen der FinanzkriseDie Finanzkrise hatte ihren Ausgangspunkt in einer Immobilienkrise in den USA. In den Jahren vor 2007 hatten amerikanische Banken in großem Umfang Kredite an Hauskäufer gewährt, die sich Immobilien eigentlich gar nicht leisten konnten. Zusätzlich lockten sie mit sehr günstigen Zinsen und tilgungsfreien Jahren zu Beginn der Finanzierung. Das trieb die Nachfrage und die Preise in die Höhe. Als die Zinsen stiegen, konnten die klammen Schuldner ihre Kredite nicht mehr bezahlen, die Blase platzte. Die Hauspreise stürzten auf breiter Front in die Tiefe, Millionen von Hausbesitzern verloren ihr Eigentum und saßen plötzlich auf riesigen Schuldenbergen.Auf die bange Frage, ob das auch in Deutschland passieren kann, gibt es nur ein klares „Nein" zur Antwort. Denn die Baufinanzierungskultur in Deutschland ist eine völlig andere als in den USA oder auch in Großbritannien. Deutsche Baufinanzierer haben es deutlich schwerer als ihre Kollegen in Übersee, Kredite von den Banken zu bekommen. Dafür leben sie aber weitaus sicherer. Das hat folgende Gründe:Bonitätsprüfungen: Deutsche Banken prüfen die Kreditwürdigkeit jedes Antragstellers. Wer kein ausreichendes Einkommen hat, bekommt auch keinen Kredit.Objektbewertung: Die Banken prüfen die Objekte und nehmen vom angemessenen Bau- oder Kaufpreis Sicherheitsabschläge vor.Eigenkapital: Deutsche Bauherren müssen Eigenkapital mitbringen, bevor eine Bank finanziert. Als Untergrenze gelten 20 Prozent des Bau- oder Kaufpreises.Beleihungsgrenzen: Die Banken staffeln ihre Konditionen nach den Sicherheiten. Für erstrangige Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes sind die Zinsen am niedrigsten, bei Finanzierungen bis zu 80 Prozent gelten Zinsaufschläge, darüber hinaus - wenn eine Bank überhaupt bereit ist, mehr als 80 Prozent des Beleihungswertes zu finanzieren - wird es noch teurer.Zinsbindung: In Deutschland sind Darlehen mit variablen Zinsen, die sich ständig dem Marktzins anpassen, die Ausnahme. Die Regel sind Darlehen mit Laufzeiten von fünf, zehn, 15, 20 oder noch mehr Jahren. Die bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinsen sind fest bis zum Ende der Laufzeit, sodass Baufinanzierer auch bei zwischenzeitlich steigenden Marktzinsen nicht überfordert werden.Dieses sehr restriktive deutsche Finanzierungssystem - insbesondere die Eigenkapitalanforderungen - stellt für viele Haushalte eine Hürde beim Wohneigentumserwerb dar. Es führt vor allem dazu, dass man in Deutschland erst sparen muss, bevor man eine Immobilie bauen oder kaufen kann. Damit unterscheidet sich Deutschland wesentlich von Märkten, in denen das umgekehrte Verfahren üblich ist: Erst kaufen und verschulden und dann (nachträglich) sparen. Die Finanzkrise hat bewiesen, dass das deutsche Finanzierungssystem deutlich sicherer ist und Hauskäufer vor dem Ruin bewahrt.