Immobilienfinanzierung Neue Kredite, neue Wege

1 Prozent, 2,5 Prozent - weiß ich nicht: Bei der Wahl der optimalen Anfangstilgung sind die meisten Bauherren unsicher. Wie die Baugeld-Studie 2007 des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben hat, halten 14,7 Prozent der 567 Befragten eine Anfangstilgung von 1 Prozent für optimal. 12,9 Prozent finden eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent richtig. Das Problem: Solche pauschalen Annahmen können die Baufinanzierung unnötig verteuern - oder schlimmsten falls gefährden. Warum verschätzen sich so viele Darlehensnehmer bei der Wahl der Tilgung? Ein Hauptgrund: Sie wissen nicht, was die Tilgung bedeutet. Tilgung ist ein anderes Wort für Rückführung. Sie besagt, wie viel Geld regelmäßig eingesetzt wird, um den Kredit zurückzuzahlen. Die Anfangstilgung bei einem üblichen Hypothekenkredit mit festem Zins bezeichnet dabei lediglich die Rückführungsleistung bei der ersten Rate. Schon bei der zweiten Rate ist der Tilgungssatz etwas höher. BEISPIEL: ZINS UND TILGUNG VERSCHIEBEN SICH Herbert Kunze möchte einen Kredit über 100.000 Euro aufnehmen und mit 1 Prozent Anfangstilgung starten. Liegen die Bauzinsen bei 4,5 Prozent, so ergäbe sich daraus für Herrn Kunze eine Monatsrate in Höhe von 458,33 Euro. Wenn man sich diese Rate genauer ansieht, stellt man fest, dass sie sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Und weil die Rate immer gleich hoch sein soll, verschiebt sich jeden Monat der Anteil von Zins und Tilgung. Das heißt: Im ersten Monat würde Herr Kunze 375 Euro für Zinsen bezahlen und 83,33 Euro für die Tilgung. Beides zusammen ergibt die Monatsrate von 458,33 Euro. Im zweiten Monat jedoch bezahlt Herr Kunze schon etwas weniger Zinsen - nämlich 374,69 Euro. Sein Tilgungsanteil hat im Gegenzug um 32 Cent zugenommen. Die Rate beträgt weiterhin 358,33 Euro. Im Laufe der Zeit ändert sich die Zusammensetzung immer mehr. Nach 10 Jahren, wenn die Restschuld noch 87.530 Euro beträgt, liegt der Anteil der Zinszahlungen bei nur noch 328,24 Euro und der Tilgungsanteil beläuft sich bereits auf 130,09 Euro. Im Lauf der Immobilienfinanzierung steigt innerhalb der gleichbleibenden Monatsrate (beim Annuitätendarlehen, siehe S. 57) der Tilgungsanteil an und der Anteil für die Zinszahlungen nimmt ab. Dies verdeutlicht die folgende Grafik.