Die Wertermittlungsreform

VORWORT

A "IMMOWERTV": DAS NEUE GRUNDGESETZ DER IMMOBILIENBEWERTUNG
- 1 Die Entstehungsgeschichte
- 2 Was ist neu? - Ein Überblick
- 3 Chancen und Risiken aus den Neuregelungen
- 4 Ab wann gelten die neuen Regelungen?
- 5 Immobilienbewertung und Schwarzgeldzahlung

B EINFLUSS DER ERBSCHAFTSTEUERREFORM AUF DIE IMMOBILIENBEWERTUNG
- 1 Die neuen Bewertungsregeln im Überblick
- 2 Allgemeine Grundsätze zur Immobilienbewertung
- 3 Bewertung bei Landwirten
- 4 Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
- 5 Unbebaute Grundstücke, Mindestwert bebauter Grundstücke
- 6 Bebaute Grundstücke
- 7 Erbbaurechtsbelastete Grundstücke, Erbbaurechte
- 8 Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts

C DIE NHK 2005
- 1 Die Grundsätze der neuen NHK 2005
- 2 Die Neuerungen im Überblick
- 3 Ein Fazit

D EINFLUSS DER FINANZKRISE AUF DIE WERTERMITTLUNG
- 1 Optimale Entwicklung - Negative Entwicklung
- 2 Weitere mögliche Lösungsansätze

E DIE NEUE WERTERMITTLUNG BEI ERBBAURECHTEN
- 1 Der historische Hintergrund
- 2 Ziele von Erbbaurechten
- 3 Hindernisse für Bauwillige
- 4 Hindernisse für Erbbaurechtsgeber
- 5 Erbbaurecht: Die Systematik
- 6 Verkehrswertermittlung bei Erbbaurechten
- 7 Kritik am Modell der Wert 2006
- 8 Die wichtigsten Unterschiede zu alten WertR
- 9 Allgemeine Einschätzung zum Erbbauzins

F GLOSSAR
- 1 Immobilienbegriffe
- 2 Mietbegriffe

G VORSCHRIFTEN UND GESETZESMATERIALIEN
- 1 Synopse zur Wertermittlungsverordnung
- 2 Bewertungsgesetz (Auszug)
- 3 Anlagen zu §§ 176 - 198 Bewertungsgesetz
- 4 Entwurf der Immobilienwertermittlungsverordnung im Volltext

STICHWORTVERZEICHNIS

"Die eigentlichen (unausgesprochenen) Gründe für eine Novellierung der WertV sind berufspolitischer Art, nämlich der Versuch, der von den in Deutschland auf diesem Gebiet tätigen Migranten geführten Kampagne zu begegnen, mit der dem deutschen Sachverständigen die Befähigung zu einer marktkonformen Verkehrswertermittlung abgesprochen wird." Zitat: Kleiber 08 Die Umsetzung der neuen ImmoWertV ist in jeder Beziehung von der Erbschaftsteuerreform abhängig gewesen, da einige Verfahren für die zukünftige Besteuerung direkt benötigt und angewendet werden. Ab sofort wird der Sachverständige seine "Hausaufgaben" noch perfekter machen müssen, weil die gesetzliche Basis jetzt kaum mehr Spielraum für etwaige Schätzungen zulässt. Und das, obgleich der Sachverständige künftig als "Prophet" für zu erwartende Entwicklungen staatlich eingesetzt werden soll. Dieser Zustand dürfte zu interessanten Diskussionen führen. An das Erfordernis der "hinreichenden Sicherheit" der Zukunftseinschätzung sind höchste Anforderungen zu stellen, die jegliche spekulativen Ansätze ausschließen sollten. Hier ist der Sachverständige aufgefordert, eine Berücksichtigung künftiger Entwicklungen mit reflektierender Betrachtungsweise des Marktes aufzuzeigen. Nachhaltigkeitsaspekte sollten nun ebenfalls nicht nur theoretisch, sondern auch in der Praxis in zukünftigen Verkehrswertgutachten zu finden sein. 3.1 BODENWERTERMITTLUNG NUR NOCH IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN Die Änderung, nach der der Bodenwert künftig nur noch und zwar ausnahmslos im Vergleichswertverfahren ermittelt werden darf, dürfte in der Umsetzung Probleme bereiten. § 16 ImmoWertV Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der Bebauung im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Nach der alten Regelung war das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren (§ 15 Abs. 2 sowie § 21 Abs. 2 WertV): " Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln." Diese Vorgabe stellte bereits eine stringente Regelung dar, denn von dieser Vorgabe durfte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. Hält man sich an den Wortlaut der keine Ausnahmen zulassenden neuen Verordnung, läuft die Immo-WertV auf ein klares Verbot deduktiver Verfahren mit allen möglichen Varianten hinaus: Künftig unzulässig: - Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren) - Die in der Umlegungsbewertung übliche deduktive Ableitung des Einwurfs- und Zuteilungswerts - Das bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen übliche Komponentenverfahren - Die bei Fondsbewertungen häufig praktizierte Methode, den Bodenwert mit einem prozentualen Bodenwertanteil anzusetzen Beispiel Auszug aus einem Fondsgutachten (Standardtext eines Fondsgutachters): "Der Bodenwert hängt im Wesentlichen von der Lage und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab und wird üblicherweise in einem Prozentsatz des Verkehrswerts ausgedrückt. Im vorliegenden Fall kann der Bodenwert mit rd. 30 % als angemessen angenommen werden". Nachvollziehbare Begründungen werden ab sofort für alle Sachverständigen umso wichtiger sein.