Die Wertermittlungsreform

Thomas H. Garthe, IfS-zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien aller Art, Fachbuchautor, Geschäftsführer der Garthe Immobilienbewertung GmbH und seit 1989 im Fachbereich Immobilienbewertungen tätig. Seine über 26 Jahre Berufserfahrung sammelte er in der Immobilienbranche u.a. als Immobilienmakler und Geschäftsführer einer großen Bauträgergesellschaft. Für Immobilienbewertungen in Österreich erhielt er 2007 die offizielle Zulassung von der Deutschen Handelskammer in Wien. Sein Spezialgebiet sind Verkehrswertgutachten von Hotels, (Reha-)Kliniken, Pflegeheime sowie Portfoliobewertungen nach nationalen und internationalen Bewertungsstandards.

VorwortA „ImmoWertV": Das neue Grundgesetz der Immobilienbewertung1 Die Entstehungsgeschichte2 Was ist neu? - Ein Überblick3 Chancen und Risiken aus den Neuregelungen4 Ab wann gelten die neuen Regelungen?5 Immobilienbewertung und Schwarzgeldzahlung B Einfluss der Erbschaftsteuerreform auf die Immobilienbewertung1 Die neuen Bewertungsregeln im Überblick2 Allgemeine Grundsätze zur Immobilienbewertung3 Bewertung bei Landwirten4 Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts5 Unbebaute Grundstücke, Mindestwert bebauter Grundstücke6 Bebaute Grundstücke7 Erbbaurechtsbelastete Grundstücke, Erbbaurechte8 Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts C Die NHK 20051 Die Grundsätze der neuen NHK 20052 Die Neuerungen im Überblick3 Ein Fazit D Einfluss der Finanzkrise auf die Wertermittlung1 Optimale Entwicklung ↔ Negative Entwicklung2 Weitere mögliche Lösungsansätze E Die neue Wertermittlung bei Erbbaurechten1 Der historische Hintergrund2 Ziele von Erbbaurechten3 Hindernisse für Bauwillige4 Hindernisse für Erbbaurechtsgeber5 Erbbaurecht: Die Systematik6 Verkehrswertermittlung bei Erbbaurechten7 Kritik am Modell der Wert 20068 Die wichtigsten Unterschiede zu alten WertR9 Allgemeine Einschätzung zum Erbbauzins F Glossar1 Immobilienbegriffe2 Mietbegriffe G Vorschriften und Gesetzesmaterialien1 Synopse zur Wertermittlungsverordnung2 Bewertungsgesetz (Auszug)3 Immobilienwertermittlungsverordnung Bundesrat 2010 Stichwortverzeichnis

„Die eigentlichen (unausgesprochenen) Gründe für eine Novellierung der WertV sind berufspolitischer Art, nämlich der Versuch, der von den in Deutschland auf diesem Gebiet tätigen Migranten geführten Kampagne zu begegnen, mit der dem deutschen Sachverständigen die Befähigung zu einer marktkonformen Verkehrswertermittlung abgesprochen wird."Zitat: Kleiber 08 Die Umsetzung der neuen ImmoWertV ist in jeder Beziehung von der Erbschaftsteuerreform abhängig gewesen, da einige Verfahren für die zukünftige Besteuerung direkt benötigt und angewendet werden.Ab sofort wird der Sachverständige seine „Hausaufgaben" noch perfekter machen müssen, weil die gesetzliche Basis jetzt kaum mehr Spielraum für etwaige Schätzungen zulässt. Und das, obgleich der Sachverständige künftig als „Prophet" für zu erwartende Entwicklungen staatlich eingesetzt werden soll. Dieser Zustand dürfte zu interessanten Diskussionen führen. An das Erfordernis der „hinreichenden Sicherheit" der Zukunftseinschätzung sind höchste Anforderungen zu stellen, die jegliche spekulativen Ansätze ausschließen sollten. Hier ist der Sachverständige aufgefordert, eine Berücksichtigung künftiger Entwicklungen mit reflektierender Betrachtungsweise des Marktes aufzuzeigen. Nachhaltigkeitsaspekte sollten nun ebenfalls nicht nur theoretisch, sondern auch in der Praxis in zukünftigen Verkehrswertgutachten zu finden sein. 3.1 Bodenwertermittlung nur noch im VergleichswertverfahrenDie Änderung, nach der der Bodenwert künftig nur noch und zwar ausnahmslos im Vergleichswertverfahren ermittelt werden darf, dürfte in der Umsetzung Probleme bereiten. § 16 ImmoWertVDer Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der Bebauung im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Nach der alten Regelung war das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren (§ 15 Abs. 2 sowie § 21 Abs. 2 WertV): „ Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln." Diese Vorgabe stellte bereits eine stringente Regelung dar, denn von dieser Vorgabe durfte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. Hält man sich an den Wortlaut der keine Ausnahmen zulassenden neuen Verordnung, läuft die Immo-WertV auf ein klares Verbot deduktiver Verfahren mit allen möglichen Varianten hinaus:Künftig unzulässig:Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren)Die in der Umlegungsbewertung übliche deduktive Ableitung des Einwurfs- und ZuteilungswertsDas bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen übliche KomponentenverfahrenDie bei Fondsbewertungen häufig praktizierte Methode, den Bodenwert mit einem prozentualen Bodenwertanteil anzusetzen BeispielAuszug aus einem Fondsgutachten (Standardtext eines Fondsgutachters): „Der Bodenwert hängt im Wesentlichen von der Lage und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab und wird üblicherweise in einem Prozentsatz des Verkehrswerts ausgedrückt. Im vorliegenden Fall kann der Bodenwert mit rd. 30 % als angemessen angenommen werden". Nachvollziehbare Begründungen werden ab sofort für alle Sachverständigen umso wichtiger sein.