Bauherrenmodelle (Ausgabe Österreich) (eBook)

Titelseite 1
Impressum 2
Vorwort 3
Inhaltsverzeichnis 4
Kapitel 1 - Gründungsphase 8
1.1 Rechtsformen 8
1.1.1 Rechtsformwahl 8
1.1.1.1 Kommanditgesellschaft 8
1.1.1.2 Gesellschaft bürgerlichen Rechts 9
1.1.2 Gesellschaftsvertragliche Gestaltung/Klauseln 11
1.1.2.1 Firma 11
1.1.2.2 Gesellschaftszweck 12
1.1.2.3 Gesellschafterstellung, Einlagepflicht und Nachschüsse 12
1.1.2.4 Geschäftsführung, Vertretung und Kontrollrechte 13
1.1.2.5 Wettbewerbsverbot 14
1.1.2.6 Änderung des Gesellschaftsvertrages 15
1.1.2.7 Ergebnisverteilung 15
1.1.2.8 Beendigung 16
1.2 Immobilienauswahl und -kauf 17
1.2.1 Kriterien für den Immobilienkauf 17
1.2.1.1 Standort 17
1.2.1.2 Kapital 18
1.2.1.3 Idee 20
1.2.2 Der Immobilienkaufvertrag 20
1.2.3 Die Grunderwerbsteuer bei Bauherrenprojekten 22
1.2.3.1 Wer ist Eigentümer/Erwerber? 22
1.2.3.2 Wer ist Bauherr? 23
1.2.3.3 Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb ermittelt? 24
1.3 Finanzierung 27
1.4 Liebhaberei 28
1.4.1 Die „kleine“ Vermietung 28
1.4.2 Die „große“ Vermietung 29
1.4.3 Prognoserechnung 29
1.4.4 Beendigung der Betätigung 31
Kapitel 2 - Bauphase 33
2.1 Die Bauherreneigenschaft in der Einkommensteuer 33
2.1.1 Der „kleine“ Bauherr 33
2.1.2 Der „große“ Bauherr 34
2.1.3 Der Bauherr in der VwGH-Judikatur 35
2.2 Sanierungsmaßnahmen im Detail 36
2.2.1 Erhaltungsaufwand 37
2.2.1.1 Instandhaltungsaufwand 37
2.2.1.2 Instandsetzungsaufwand 37
2.2.2 Herstellungsaufwand 39
2.3 Vertragliche Absicherung der Bauherren 40
2.3.1 Vergütung 42
2.3.2 Baugrundrisiko 42
2.3.3 Gewährleistung 43
2.3.4 Konventionalstrafe 43
2.3.5 Versicherung 44
2.3.6 Rechtswahl- und Gerichtsstandsvereinbarung 45
2.3.7 Deckungsrücklass 45
2.3.8 Haftrücklass 45
2.4 Wohnhaussanierung – Ein Dschungel an landesgesetzlichen Regelungen 46
2.4.1 Förderungsgeber 47
2.4.2 Aufbringung und Verwaltung von Förderungsmittel 47
2.4.3 Förderungsgegenstand 47
2.4.4 Förderungssubjekt 47
2.4.5 Förderungsmittel 48
2.4.5.1 Annuitätenzuschuss 48
2.4.5.2 Baukosten- bzw Direktzuschuss 49
2.4.5.3 Förderungsdarlehen 49
2.4.6 Förderungsvoraussetzungen 50
2.5 Exkurs: Besonderheiten iZm der Förderung des Bundesdenkmalamts 52
2.6 Darstellung der Förderungsgewährung im Rechenwerk des Bauherrenmodells 52
2.6.1 Bilanzielle Darstellung 52
2.6.2 Erfolgsermittlung im Zusammenhang mit Sanierungsförderungen 53
2.6.3 Berücksichtigung in der Liquiditätsbetrachtung 55
Kapitel 3 - Vermietungsphase 57
3.1 Allgemeines 57
3.2 Umsatzsteuer 57
3.2.1 Steuerpflichtige Umsätze 57
3.2.2 Steuersatz 59
3.2.3 Entstehung der Steuerschuld 60
3.3 Ergebnisbeiträge im Förderzeitraum 60
3.3.1 Einnahmen 60
3.3.1.1 Förderungsrechtlicher Mietzins 60
3.3.1.2 Einnahmen für Nebenleistungen und sonstige Flächen 62
3.3.1.3 Beiträge für die ordnungsgemäße Erhaltung 62
3.3.1.4 Betriebskosten 62
3.3.2 Werbungskosten 63
3.3.2.1 Abschreibungen und beschleunigte Absetzungen für Herstellungsaufwendungen 63
3.3.2.2 Instandsetzungen und Instandhaltungen 64
3.3.2.3 Finanzierungskosten 65
3.3.2.4 Übrige Werbungskosten 65
3.3.3 Conclusio 66
3.4 Ergebnisbeiträge nach Auslaufen der Förderung 66
3.4.1 Einnahmen 66
3.4.1.1 Allgemeines zum Mietrecht 67
3.4.1.2 Zwingendes Mietrecht 68
3.4.1.3 Mietvertragsklauseln 69
3.4.2 Werbungskosten 70
3.4.3 Conclusio 70
3.5 Unternehmensrechtliche Vorschriften 70
Kapitel 4 - Eigentümersphäre 74
4.1 Allgemeine Grundlagen 74
4.1.1 Transparenzprinzip 74
4.2 Liegenschaft im Miteigentum 74
4.2.1 Ertragsteuerliche Behandlung 75
4.2.2 Änderungen unter den Miteigentümern 75
4.2.2.1 Grunderwerbsteuer 76
4.2.2.2 Immobilienertragsteuer 76
4.3 Liegenschaft im Gesellschaftsvermögen 76
4.3.1 Ertragsteuerliche Behandlung 76
4.3.2 Änderungen im Gesellschafterstand 78
4.3.2.1 Grunderwerbsteuer 78
4.3.2.2 Immobilienertragsteuer 79
4.4 Auswirkungen von Änderungen in den Beteiligungen 79
4.4.1 Übertragung eines Anteils auf einen neuen Beteiligten 79
4.4.1.1 Unentgeltliche Übertragung 79
4.4.1.2 Entgeltliche Übertragung 80
4.4.2 Übertragung eines Anteils auf einen Mitbeteiligten 82
4.4.3 Aufgriff eines Anteils durch die Mitbeteiligten 83
Kapitel 5 - Beendigung 84
5.1 Folgen der Übertragung der Liegenschaft 84
5.1.1 Unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften 85
5.1.2 Entgeltliche Übertragung – Veräußerung der Liegenschaft 85
5.2 Besonderheiten bei der Auflösung der Gesellschaft/Miteigentumsgemeinschaft 89
5.2.1 Verlosung aus zivilrechtlicher Sicht 90
5.2.2 Verlosung aus steuerlicher Sicht 90
5.2.2.1 Liegenschaften im schlichten Miteigentum 91
Immobilienertragsteuer 91
Grunderwerbsteuer 91
Umsatzsteuer 92
5.2.2.2 Liegenschaften im Eigentum einer Personengesellschaft 92
Immobilienertragsteuer 92
Grunderwerbsteuer 95
Eintragungsgebühr 96
Umsatzsteuer 96
Anlage 1 - Prognoserechnung 97
Anlage 2 - Linksammlung – Landesförderungen 98
Anlage 3 - Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) 100
Anlage 4 - Detailberechnungen zu Kapitel 5 – Verlosung 102
Anlage 5 - Weiterführende Literatur 105
Paragrafenverzeichnis 106
Stichwortverzeichnis 108