Bauherrenmodelle

Vorwort

Kapitel 1Gründungsphase

1.1Rechtsformen
1.1.1Rechtsformwahl
1.1.2Gesellschaftsvertragliche Gestaltung/Klauseln
1.2Immobilienauswahl und -kauf
1.2.1Kriterien für den Immobilienkauf
1.2.2Der Immobilienkaufvertrag
1.2.3Die Grunderwerbsteuer bei Bauherrenprojekten
1.3Finanzierung
1.4Liebhaberei
1.4.1Die "kleine" Vermietung
1.4.2Die "große" Vermietung
1.4.3Prognoserechnung
1.4.4Beendigung der Betätigung

Kapitel 2Bauphase

2.1Die Bauherreneigenschaft in der Einkommensteuer
2.1.2Der "große" Bauherr
2.1.3Der Bauherr in der VwGH-Judikatur
2.2Sanierungsmaßnahmen im Detail
2.2.1Erhaltungsaufwand
2.2.2Herstellungsaufwand
2.3Vertragliche Absicherung der Bauherren
2.3.1Vergütung
2.3.2Baugrundrisiko
2.3.3Gewährleistung
2.3.4Konventionalstrafe
2.3.5Versicherung
2.3.6Rechtswahl- und Gerichtsstandsvereinbarung
2.3.7Deckungsrücklass
2.3.8Haftrücklass
2.4Wohnhaussanierung - Ein Dschungel an landesgesetzlichen Regelungen
2.4.1Förderungsgeber
2.4.2Aufbringung und Verwaltung von Förderungsmittel
2.4.3Förderungsgegenstand
2.4.4Förderungssubjekt
2.4.5Förderungsmittel
2.4.6Förderungsvoraussetzungen
2.5Exkurs: Besonderheiten iZm der Förderung des Bundesdenkmalamts
2.6Darstellung der Förderungsgewährung im Rechenwerk des Bauherrenmodells
2.6.1Bilanzielle Darstellung
2.6.2Erfolgsermittlung im Zusammenhang mit Sanierungsförderungen
2.6.3Berücksichtigung in der Liquiditätsbetrachtung

Kapitel 3Vermietungsphase

3.1Allgemeines
3.2Umsatzsteuer
3.2.1Steuerpflichtige Umsätze
3.2.2Steuersatz
3.2.3Entstehung der Steuerschuld
3.3Ergebnisbeiträge im Förderzeitraum
3.3.1Einnahmen
3.3.2Werbungskosten
3.3.3Conclusio
3.4Ergebnisbeiträge nach Auslaufen der Förderung
3.4.1Einnahmen
3.4.2Werbungskosten
3.4.3Conclusio
3.5Unternehmensrechtliche Vorschriften

Kapitel 4Eigentümersphäre

4.1Allgemeine Grundlagen
4.1.1Transparenzprinzip
4.2Liegenschaft im Miteigentum
4.2.1Ertragsteuerliche Behandlung
4.2.2Änderungen unter den Miteigentümern
4.3Liegenschaft im Gesellschaftsvermögen
4.3.1Ertragsteuerliche Behandlung
4.3.2Änderungen im Gesellschafterstand
4.4Auswirkungen von Änderungen in den Beteiligungen
4.4.1Übertragung eines Anteils auf einen neuen Beteiligten
4.4.2Übertragung eines Anteils auf einen Mitbeteiligten
4.4.3Aufgriff eines Anteils durch die Mitbeteiligten

Kapitel 5Beendigung

5.1Folgen der Übertragung der Liegenschaft
5.1.1Unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften
5.1.2Entgeltliche Übertragung - Veräußerung der Liegenschaft
5.2Besonderheiten bei der Auflösung der Gesellschaft/Miteigentumsgemeinschaft
5.2.1Verlosung aus zivilrechtlicher Sicht
5.2.2Verlosung aus steuerlicher Sicht

Anhang

Anlage 1: Prognoserechnung
Anlage 2: Linksammlung - Landesförderungen
Anlage 3: Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG)
Anlage 4: Detailberechnungen zu Kapitel 5 - Verlosung
Anlage 5: Weiterführende Literatur

Paragrafenverzeichnis
Stichwortverzeichnis

Bauherrenmodelle sind eine beliebte Veranlagungsform in Immobilienvermögen geworden. Diese Veranlagungsform ist in der Regel eine Form der privaten Altersvorsorge. Sicherheit und Kapitalerhaltung stehen daher an erster Stelle für die Veranlagungsentscheidung, Steuerersparnis und das Erzielen einer „vernünftigen“ Rendite folgen in der Motivationslage der Anleger. Wer in ein Bauherrenmodell investiert, muss langfristig denken und sollte das veranlagte Kapital kurzfristig nicht benötigen. Die Förderungen für Bauherrenmodelle sind politisch stets umstritten, da man Wohlhabende nicht noch fördern möchte. Jedoch tragen private Investitionen in Immobilienprojekte nicht nur zur Konjunktur und zur Belebung des Arbeitsmarktes bei. Sie bringen zusätzliche Mietwohnungen zu oft sehr günstigen Preisen auf den Markt und leisten im Rahmen der Sanierung von Altbausubstanzen auch einen wichtigen Beitrag zur Stadtbelebung. Für potenzielle Anleger und für die Volkswirtschaft ist daher durchaus von einer win-win-Situation zu sprechen. Was in diesem Ratgeber ausgeklammert wurde, ist die Immobilienentwicklung unter Einbeziehung des bisherigen Eigentümers. In der Beratungspraxis hat sich herausgestellt, dass es diesbezüglich immer öfter zu besonderen Fragestellungen in der Immobilienertragsteuer und der Grunderwerbsteuer kommt. Die Autoren sind sich der wachsenden Bedeutung dieses Spezialbereiches der Immobilienentwicklung bewusst und planen dahingehend bereits weitere Arbeiten. Mit diesem Praxisbuch möchten die Autoren einen praktischen Überblick in die rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Gestaltung von Bauherrenmodellen ermöglichen. Sozusagen ein Rundumblick in diese Materie für Praktiker (Immobilienunternehmer, Anleger, Rechtsanwälte, Steuerberater und Notare), basierend auf den derzeit geltenden Rechtsvorschriften, inklusive relevanter Übergangsbestimmungen. Praxisbeispiele sollen das Lesen und Verstehen erleichtern. Da Bauherrenmodelle jedoch vielfältig sind und in jedem konkreten Einzelfall aufgrund der besonderen Konstellation gesonderte Spezialfragen auftreten können, ersetzt dieser Ratgeber keinesfalls die Beratung durch Rechtsanwalt und Steuerberater. Das Autorenteam freut sich über Anregungen zum Buch und über tiefergehende Anfragen und Diskussionen. Mai 2019Für die Autoren: Friedrich Möstl

Kapitel 1: Gründungsphase 1.1Rechtsformen Für die Rechtsformwahl gibt es kein „Patentrezept“, ebenso existiert keine allgemeingültige Regel, die bestimmt, welche die „beste“ Gesellschaftsform für das konkrete Projekt ist. Vielmehr gilt es ausgehend von der jeweiligen konkreten Situation, die Vor- und Nachteile der in Betracht kommenden Rechtsformen abzuwägen. Hierbei sind vor allem die zivil-, gesellschaftsrechtlichen, steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Parameter zu berücksichtigen. ACHTUNG: Die einmal getroffene Rechtsformentscheidung ist bindend für die Dauer des Bauherrenmodells und kann nur schwer geändert werden. Sowohl eine natürliche Person, eine Gesamthandschaft (OG, KG), eine juristische Person (GmbH, AG), eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) als auch eine Mit¬eigentumsgemeinschaft kann grundsätzlich Bauherr sein. In der Regel bedient man sich in der Praxis beim Bauherrenmodell der Personengesellschaften, insbesondere der Kommanditgesellschaft (KG) oder der GesbR. Im Folgenden werden daher diese beiden Gesellschaftsformen dargestellt und anschließend wird auf einige Aspekte, die es bei der Vertragsgestaltung zu beachten gilt, kurz eingegangen. 1.1.1Rechtsformwahl 1.1.1.1Kommanditgesellschaft Die KG ist eine Personengesellschaft; sie besitzt gem § 161 Abs 2 iVm § 105 UGB Rechtsfähigkeit. Sie ist vermögensfähig und daher bücherliche Eigentümerin des erworbenen Grundstückes. Die einzelnen Gesellschafter erlangen – anders als im Falle der GesbR – nicht unmittelbar Eigentum am Grundstück, sondern halten nur Anteile an der KG. Bei der KG handelt es sich grundsätzlich um eine Abwandlung (Sonderform) der Offenen Gesellschaft (OG). Die Besonderheit der KG und zugleich der einzige, aber wesentliche Unterschied zur OG ist, dass es zwei Arten von Gesellschaftern gibt. Es gibt einerseits die Kommanditisten, welche grundsätzlich als Kapitalgeber fungieren und deren Haftung für die Schulden der Gesellschaft beschränkt ist und andererseits die Komplementäre, die – wie die Gesellschafter einer OG – unbeschränkt haften. Ein und dieselbe Person kann nur eine dieser Rollen einnehmen, sodass ein „Doppelstatus“ nicht möglich ist. Die KG besteht – genauso wie die OG und GesbR – immer aus mindestens zwei Gesellschaftern. TIPP:Da üblicherweise die Bauherrenmodelle in Form von Kommanditgesellschaften konstruiert werden, ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass einerseits der Immobilienentwickler/Projektant grundsätzlich als Arbeitsgesellschafter mit einer (vorzugsweise) GmbH als Komplementär bei der Konstruktion für die wirtschaftliche Dauer des Bauherrenmodells an der Gesellschaft beteiligt ist. ---------------------- Kapitel 3: Vermietungsphase 3.1Allgemeines Die Beteiligten am Bauherrenmodell erzielen, soweit es sich um natürliche Personen handelt, außerbetriebliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem § 28 EStG. Diese werden in Form einer Überschussrechnung als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. In der Vermietungsphase kann man grundsätzlich zwei Abschnitte unterscheiden. Während der Förderlaufzeit kommen in Abhängigkeit von den Förderbestimmungen unterschiedliche Mietzinsbeschränkungen bzw Vorschriften zur Mietzinsbildung zur Anwendung. Die verrechenbaren Mieten liegen daher zum Teil wesentlich unter den angemessenen verrechenbaren Mietzinsen für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage. Nach Ablauf des Förderzeitraums kommen die allgemeinen Bestimmungen zur Mietzinsbildung zur Anwendung, dabei sind die Bestimmungen des MRG einzuhalten, soweit das Objekt in den Anwendungsbereich fällt. 3.2Umsatzsteuer 3.2.1Steuerpflichtige Umsätze Die Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften ist entsprechend § 6 Abs 1 Z 16 UStG grundsätzlich unecht, das heißt ohne Berechtigung zum Vorsteuerabzug, von der Umsatzsteuer befreit. Ausnahmen bestehen jedoch unter anderem für die Vermietung zu Wohnzwecken und die Vermietung von Parkplätzen und Garagen. Diese unterliegen daher dem Grunde nach, soweit die Kleinunternehmergrenze gem § 6 Abs 1 Z 27 UStG von € 30.000,-- überschritten wird, jedenfalls der Umsatzsteuer. Auf die Anwendung Kleinunternehmerregelung muss im Bauherrenmodell gegebenenfalls verzichtet werden, da ansonsten der Vorsteuerabzug aus den Baukosten nicht zulässig wäre. Die Mieten und Betriebskosten sind im Bauherrenmodell daher grundsätzlich unter Ausweis von Umsatzsteuer an die Mieter in Rechnung zu stellen, da aus den Baukosten die Vorsteuern abgezogen wurden. Soweit neben Wohnflächen auch Geschäftsflächen vermietet werden, ist zur Sicherung des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten/Sanierungskosten für diese Flächen gem § 6 Abs 2 UStG zur Steuerpflicht zu optieren. Die Ausübung der Option erfolgt formlos durch die Verrechnung der Mieten und Betriebskosten unter Ausweis von Umsatzsteuer. Die Möglichkeit der Option zur Steuerpflicht ist jedoch insoweit eingeschränkt, als der Vermieter davon nur Gebrauch machen kann, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. ACHTUNG: Als nahezu ausschließlich wird entsprechend der Umsatzsteuerrichtlinien ein zum Vorsteuerabzug berechtigender Umsatzanteil von mindestens 95% erachtet.