WEG-Recht

Dr. jur. Oliver Elzer, geb. 1967 in Hamburg, ist Richter am Kammergericht Berlin. Ab 1997 zahlreiche Veröffentlichungen zum Zivilprozess- und Wohnungseigentumsrecht, u. a. Mitkommentator im Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht und in Deckert, Die Eigentumswohnung. Regelmäßige Mitarbeit bei den juristischen Fachzeitschriften Info M, IMR, IBR, MietRB, NJW, NZM, ZfIR und ZMR. Diverse Vorträge zum WEG und Leiter von Seminaren für Richter, Rechtsanwälte, Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer.

Vorwort Allgemeine FragestellungenBegriffeGrundlagen der VerwaltungBeschlusskompetenzSachenrecht (§§ 2 bis 9 WEG)EigentumsfragenUnterteilung eines WohnungseigentumsGemeinschaft der Wohnungseigentümer § 10 Abs. 6 WEGAllgemeinesGemeinschaftsbezogenheitVergemeinschaftungFragen der HandlungsorganisationVeräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG)Entstehung, Änderung und InhaltVeräußerungPflichten des VeräußerersFormfragen bei der ZustimmungGebrauch und Nutzungen (§§ 13 bis 15 WEG)GebrauchsregelungenGebrauchsumfangUnterlassungsanspruch gegen GebrauchSondernutzungsrechtAbgrenzung zur GebrauchsregelungBegründungRechte des SondernutzungsberechtigtenUmlageschlüssel und Kostenfragen (§ 16 WEG)UmlageschlüsselÄnderung des gesetzlichen UmlageschlüsselsKostenfragenHeizkosten und ihre AbrechnungFragen der MessungUmlageschlüsselAbrechnungVerwaltung (§§ 20, 21 WEG)Begriff der VerwaltungVerwaltungskompetenzDie einzelnen VerwaltungsbereicheSonstigesBauliche Veränderungen, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung (§ 22 WEG)Bauliche VeränderungModernisierungModernisierende InstandsetzungVersammlung (§§ 23 bis 25 WEG)Einberufung (Ladung)TagesordnungVersammlungsort und VersammlungsstätteAbstimmung in der VersammlungSonstigesVerwalter (§§ 26, 27 WEG)BestellungRechte und PflichtenVerwaltervertragPflichtverletzungenSonstigesWirtschaftsplan, Sonderumlagen, Abrechnung, Hausgeldschuldner (§ 28 WEG)Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1, 5 WEG)Abrechnung (§ 28 Abs. 3, 5 WEG)HausgeldBelegeinsichtVerwaltungsbeirat (§ 29 WEG)Bestellung der VerwaltungsbeirätePflichtenRechteWEG-Verfahrensrecht (§§ 43 bis 49 WEG)Zuständigkeit der WEG-GerichteKlageantrag: AuslegungKlagezustellung: demnächstNachbarstreitKostenEinstweilige VerfügungRechtsmittelGlossarAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisArbeitshilfenDer Autor  

Wirtschaftsplan (28 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 5WEG) Sachverhalt: Wohnungseigentümer streiten über die Wirksamkeit von Beschlussfassungen über den Wirtschaftsplan 2010. Das Amtsgericht ist der Auffassung, dass der Genehmigungsbeschluss zum Wirtschaftsplan trotz mutmaßlichen Ansatzes zu niedriger Kosten (Heizkosten), falscher Kostenverteilungsschlüssel (Müllgrundgebühren, Rechts-und Beratungskosten) den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genüge. Ein Wirtschaftsplan mit zu geringen Ansätzen sei besser als gar kein Wirtschaftsplan.Entscheidung:Zu Unrecht! Der angegriffene Beschluss verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er zu niedrige Ansätze enthält. Zum einen wurden bei den Müllgebühren sowie beim Kostenansatz für Rechts- und Beratungskosten unzutreffende Kostenverteilungsschlüssel verwendet; bei den Heizkosten wurde ein Betrag angesetzt, der die durchschnittlich angefallenen Kosten der Vorjahre erheblich unterschreitet.Die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Beschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplans nicht wegen zu niedriger Ansätze für ungültig erklärt werden kann, weil dann -gegen die Interessen der Wohnungseigentümer -die Anspruchsgrundlage für die Zahlung der Beitragsvorschüsse ersatzlos entfiele, ist falsch.Der Beschluss ist in nur im angegriffenen Umfang für ungültig zu erklären. Im Übrigen gibt es in der Teilungserklärung eine Fortgeltungsklausel für den "alten" Wirtschaftsplan, bis der Verwalter für ein neues Rechnungsjahr einen abweichenden Plan vorgelegt hat. Diese Regelung gelte auch hier. Nach Sinn und Zweck der Regelung soll die Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans erst mit der Genehmigung des neuen Wirtschaftsplans durch die Eigentümerversammlung enden. Wird aber der Beschluss über den Wirtschaftsplan ganz oder teilweise für ungültig erklärt, führt dies dazu, dass der alte Wirtschaftsplan insoweit wieder aufhebt und fortgilt, da der neue Beschluss als von Anfang an ungültig anzusehen ist und damit dieselbe Situation besteht, wie wenn kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen worden wäre.