Praxishandbuch Wohnungseigentum - inkl. Arbeitshilfen online

Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.

Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, stellt unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.

Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.

Melanie Sterns-Kolbeck ist Rechtsanwältin und für Haus+Grund München tätig.

Detlef Sterns ist Rechtsanwalt bei Haus+Grund München. Er hat sich auf das WEG-Recht spezialisiert.

Claudia Finsterlin ist Fachanwältin für Steuerrecht und für Haus+Grund München tätig.

VorwortGrundbegriffe des WohnungseigentumsWarum Wohnungseigentum?Wohnungs- und TeileigentumGemeinschaftseigentumSondereigentumWelche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?Wie entsteht Wohnungseigentum?Nutzung und Gebrauch des Sonder- und GemeinschaftseigentumsRegelungsinstrumenteSondernutzungsrechtRechte und Pflichten der WohnungseigentümerRechte der WohnungseigentümerPflichten der WohnungseigentümerBauliche VeränderungenBeschlusskompetenz für Maßnahmen am GemeinschaftseigentumLasten und Kosten des WohnungseigentumsLasten und Kosten des gemeinschaftlichen EigentumsDer KostenverteilerschlüsselÄnderung des KostenverteilerschlüsselsDer WirtschaftsplanDie JahresabrechnungAufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von WohngeldforderungenDie Entlastung des VerwaltersDie Entlastung des VerwaltungsbeiratsBegrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der ZwangsversteigerungBeschlusskompetenz in ZahlungsangelegenheitenWer haftet bei einem Eigentümerwechsel?Die WohnungseigentümerversammlungWie wird die Eigentümerversammlung einberufen?Die BeschlussfähigkeitDas StimmrechtTeilnahme Dritter an der VersammlungWie läuft die Versammlung ab?Die BeschlussfassungDie Beschlussfeststellung und -verkündungWann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar?Die VersammlungsniederschriftDie BeschlusssammlungTeilrechtsfähigkeit, Haftung und InsolvenzTeilrechtsfähigkeitHaftungInsolvenzVerwalter und VerwaltungsbeiratWer kann zum Verwalter bestellt werden?Wie wird der Verwalter bestellt?VerwaltervertragWann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden?Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter?Haftung des VerwaltersVerwaltungsbeiratDie vermietete EigentumswohnungGestaltung des MietvertragsJahresabrechnung über Wohngeld und BetriebskostenBehebung von Mängeln am GemeinschaftseigentumModernisierung des GemeinschaftseigentumsAnspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung bzw. Kündigung des MietverhältnissesVeräußerung von Wohnung und Nebenräumen/Garage an verschiedene EigentümerDas wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor GerichtDas Wichtigste im ÜberblickZuständiges GerichtDie AnfechtungsklageKlage auf Beseitigung baulicher VeränderungenGeltendmachung von Schadenersatzansprüchen des teilrechtsfähigen VerbandesKlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem VertragKlage auf Abberufung des VerwaltersBestellung eines NotverwaltersAnspruch auf Aufnahme von TagesordnungspunktenEinstweiliger RechtschutzEntziehung des WohnungseigentumsProtokollberichtigungCheckliste für den Erwerb einer EigentumswohnungFragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/TeileigentumseinheitBesichtigung der EigentumswohnungFragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der EigentumswohnungUnterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssenKaufvertrag der EigentumswohnungSteuern bei Wohnungs- und TeileigentumDie selbstgenutzte Eigentumswohnung/EigenheimzulagengesetzDie selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in SanierungsgebietenDie vermietete Eigentumswohnung/TeileigentumseinheitVeräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im PrivatvermögenUmsatzsteuerVersicherungenFeuerversicherungHaus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungWeitere Versicherungen der WohnungseigentümergemeinschaftSonstige VersicherungenAbschluss und Kündigung von VersicherungsverträgenAbkürzungsverzeichnisLiteraturverzeichnisDie AutorenStichwortverzeichnisArbeitshilfenverzeichnis

SonderumlagenGrundsätzlich ergibt sich die Höhe des vom jeweiligen Eigentümer monatlich zu zahlenden Wohngeldes aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan. Oftmals stellt sich im Lauf des Wirtschaftsjahres aber heraus, dass die vorhandenen finanziellen Mittel nicht ausreichend sind. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Hervorzuheben sind z. B. plötzlich auftretender Reparaturbedarf oder Wohngeldrückstände bei Insolvenz eines Miteigentümers. Mithin können alle nicht vorhergesehenen Ausgaben zu Liquiditätsengpässen der Eigentümergemeinschaft führen. In solchen Fällen entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, Liquiditätsschwierigkeiten durch eine sogenannte Sonderumlage zu beseitigen.Die Sonderumlage ist eine nachträgliche Ergänzung zum Wirtschaftsplan. Sie dient der Befriedigung von außergewöhnlichen oder nicht vorhergesehenen Finanzierungslücken, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten. Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans ist, hat sie sich hinsichtlich formaler und inhaltlicher Kriterien am Wirtschaftsplan zu orientieren. Die Sonderumlage muss deshalb die anteilsmäßige Beitragsverpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers enthalten.Ein Eigentümerbeschluss über eine Sonderumlage muss den Gesamtbetrag und den auf jeden einzelnen Eigentümer entfallenden Betrag ausweisen. Nur in Ausnahmefällen genügt es, wenn der Gesamtbetrag und der Verteilerschlüssel angegeben werden, sofern daraus der jeweilige Einzelbetrag ohne Weiteres errechnet werden kann (BayObLG, Beschluss vom 20.11.2002, 2Z BR 144/01, NZM 2003, 66).Die Höhe der Sonderumlage hat sich im Übrigen am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat hierzu einen weitreichenden Ermessensspielraum.Eine Sonderumlage kann aber ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Eigentümergemeinschaft über genügend liquide Mittel verfügt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Instandhaltungsrücklage bereits höher ist, als ursprünglich vereinbart wurde. In diesen Fällen können Reparaturen vorrangig auch aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, verbietet es sich in der Regel auch, andere Kosten als für Instandhaltungsmaßnahmen aus dieser zu bezahlen.Eine Sonderumlage ist auch dann zulässig, wenn bereits feststeht, dass Wohngeldrückstände eines säumigen Eigentümers nicht beigetrieben werden können (Insolvenz), auch "Ausfallrücklage".Ein Beschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilerschlüssel festlegt, ist gültig, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten wird (BayObLG, Beschluss vom 27.2.2003, 2Z BR 135/02). Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, sodass Sonderumlagen in jedem Fall zum beschlossenen Fälligkeitszeitpunkt zu bezahlen sind. Eine Zahlungspflicht entfällt erst dann, wenn der Beschluss von einem Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Sonderumlage ergibt sich aus16 Abs. 2 WEG i. V. m. dem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 7.12.2005, 20 W 60/05).