Praxishandbuch Wohnungseigentum - mit Arbeitshilfen online

Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München.

Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.

Vorwort Grundbegriffe des Wohnungseigentums Warum Wohnungseigentum? Wohnungs- und Teileigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?Wie entsteht Wohnungseigentum? Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Regelungsinstrumente Sondernutzungsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rechte der Wohnungseigentümer Pflichten der Wohnungseigentümer Bauliche Veränderungen Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Lasten und Kosten des Wohnungseigentums Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Der Kostenverteilungsschlüssel Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Der Wirtschaftsplan Die Jahresabrechnung Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen Die Entlastung des Verwalters Die Entlastung des Verwaltungsbeirats Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? Die Wohnungseigentümerversammlung Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? Die Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Teilnahme Dritter an der Versammlung Wie läuft die Versammlung ab? Die Beschlussfassung Die Beschlussfeststellung und -verkündung Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? Die Versammlungsniederschrift Die Beschluss-Sammlung Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz Teilrechtsfähigkeit Haftung Insolvenz Verwalter und Verwaltungsbeirat Wer kann zum Verwalter bestellt werden? Wie wird der Verwalter bestellt? Verwaltervertrag Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? Haftung des Verwalters Verwaltungsbeirat Die vermietete Eigentumswohnung Gestaltung des Mietvertrags Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum Modernisierung des Gemeinschaftseigentums Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/Garage an verschiedener Eigentümer Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht Die wichtigsten Änderungen im Überblick Zuständiges Gericht Die Anfechtungsklage Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes Klagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag Klage auf Abberufung des Verwalters Bestellung eines Notverwalters Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten Einstweiliger Rechtschutz Entziehung des Wohnungseigentums Protokollberichtigung Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit Besichtigung der Eigentumswohnung Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen Kaufvertrag der Eigentumswohnung Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/Eigenheimzulagengesetz Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten Die vermietete Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer Umsatzsteuer Versicherungen Feuerversicherung Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft Sonstige Versicherungen Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen Abkürzungs- und Literaturverzeichnis Die Autoren Stichwortverzeichnis

SonderumlagenGrundsätzlich ergibt sich die Höhe des vom jeweiligen Eigentümer monatlich zu zahlenden Wohngeldes aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan. Oftmals stellt sich im Lauf des Wirtschaftsjahres aber heraus, dass die vorhandenen finanziellen Mittel nicht ausreichend sind. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Hervorzuheben sind z. B. plötzlich auftretender Reparaturbedarf oder Wohngeldrückstände bei Insolvenz eines Miteigentümers. Mithin können alle nicht vorhergesehenen Ausgaben zu Liquiditätsengpässen der Eigentümergemeinschaft führen. In solchen Fällen entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, Liquiditätsschwierigkeiten durch eine sogenannte Sonderumlage zu beseitigen.Die Sonderumlage ist eine nachträgliche Ergänzung zum Wirtschaftsplan. Sie dient der Befriedigung von außergewöhnlichen oder nicht vorhergesehenen Finanzierungslücken, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten. Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans ist, hat sie sich hinsichtlich formaler und inhaltlicher Kriterien am Wirtschaftsplan zu orientieren. Die Sonderumlage muss deshalb die anteilsmäßige Beitragsverpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers enthalten.Ein Eigentümerbeschluss über eine Sonderumlage muss den Gesamtbetrag und den auf jeden einzelnen Eigentümer entfallenden Betrag ausweisen. Nur in Ausnahmefällen genügt es, wenn der Gesamtbetrag und der Verteilerschlüssel angegeben werden, sofern daraus der jeweilige Einzelbetrag ohne Weiteres errechnet werden kann (BayObLG, Beschluss vom 20.11.2002, 2Z BR 144/01, NZM 2003, 66).Die Höhe der Sonderumlage hat sich im Übrigen am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat hierzu einen weitreichenden Ermessensspielraum.Eine Sonderumlage kann aber ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Eigentümergemeinschaft über genügend liquide Mittel verfügt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Instandhaltungsrücklage bereits höher ist, als ursprünglich vereinbart wurde. In diesen Fällen können Reparaturen vorrangig auch aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, verbietet es sich in der Regel auch, andere Kosten als für Instandhaltungsmaßnahmen aus dieser zu bezahlen.Eine Sonderumlage ist auch dann zulässig, wenn bereits feststeht, dass Wohngeldrückstände eines säumigen Eigentümers nicht beigetrieben werden können (Insolvenz), auch "Ausfallrücklage".Ein Beschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilerschlüssel festlegt, ist gültig, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten wird (BayObLG, Beschluss vom 27.2.2003, 2Z BR 135/02). Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, sodass Sonderumlagen in jedem Fall zum beschlossenen Fälligkeitszeitpunkt zu bezahlen sind. Eine Zahlungspflicht entfällt erst dann, wenn der Beschluss von einem Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Sonderumlage ergibt sich aus16 Abs. 2 WEG i. V. m. dem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 7.12.2005, 20 W 60/05).