Vermieter-Lexikon -mit Arbeitshilfen online (eBook)

Cover 
1 
Vorwort 6
Abkürzungs- und Literaturverzeichnis 8
Stichwort-Übersicht 12
Abmahnung 20
Abrechnung der Betriebskosten 22
Abstandszahlung 83
Abstellen von Fahrzeugen 85
Allgemeine Geschäftsbedingungen 86
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) 111
Änderung des Mietvertrags 115
Anfechtung des Mietvertrags 118
Antenne 123
Anzeigepflicht 134
Aufrechnung gegen die Miete 136
Aufzug 138
Außenwerbung 140
Bauliche Veränderungen durch den Mieter 142
Beendigung des Mietverhältnisses 153
Besuchsempfang 153
Betreten und Besichtigen der Mieträume 154
Betriebskosten 158
Beweissicherung 196
Blumen/Pflanzen 200
Bote 201
Briefkästen 202
Bürgschaft 203
Denkmalschutz 212
Dingliches Wohnrecht 212
Doppelvermietung 218
Eheähnliche Gemeinschaft 220
Ehegatten als Mieter 224
Ehescheidung 229
Eigenbedarf 232
Eigentümerwechsel 268
Einrichtungen 285
Energieausweis 288
Energieeinsparverordnung 292
Ersatzmieter 298
Fälligkeit der Miete 310
Fahrräder 313
Ferienwohnung 313
Feuchtigkeit in der Wohnung 315
Garage 324
Gartenbenutzung 331
Gebrauchsgewährung 334
Gerichtliches Verfahren in Mietsachen 335
Geschäftsräume 345
Gesundheitsgefährdende Räume 352
Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen 356
Grundbuch 358
Hausbesitzerverein 362
Hausmeister 362
Hausordnung 363
Hausrecht 367
Hausverwalter 367
Heizkostenverordnung 372
Herausgabeanspruch gegen Dritte 382
Insolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters 390
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume 395
Instandhaltungskostenpauschale 416
Kabelfernsehen 420
Kaution 427
Kenntnis von Mängeln 445
Kleinreparaturen 453
Kommunikationseinrichtungen 457
Kostenmiete 459
Kündigung 469
Kündigungsfristen 556
Kündigungsschutz 563
Lärm 608
Lasten des Grundstücks 618
Leistungsvorbehalt 619
Mängel 624
Mietaufhebungsvertrag 643
Miete 645
Mieterdarlehen 648
Mieterhöhung bei Geschäftsräumen 649
Mieterhöhung bei Wohnraum 650
Mietpreisüberhöhung 702
Mietvertrag 710
Mietvorauszahlung 719
Mietvorvertrag 720
Mietwucher 721
Minderung der Miete 724
Mischräume 731
Möblierter Wohnraum 733
Modernisierung 735
Musikausübung 744
Nutzungsentschädigung 746
Obdachlosenunterbringung 750
Obhutspflicht des Mieters 750
Optionsrecht 752
Ortsübliche Vergleichsmiete 754
Pachtvertrag 756
Personenmehrheit auf Mieterseite 756
Personenmehrheit auf Vermieterseite 759
Personenwechsel auf Mieterseite 760
Personenwechsel auf Vermieterseite 761
Pfandrecht des Vermieters 762
Prozesskosten 764
Räumungsfrist 768
Räumungsklage 770
Räumungsverfügung 772
Rechtsentscheid 773
Reinigungspflicht des Mieters 774
Rückgabe der Mietsache 775
Rücktritt vom Mietvertrag 782
Schadenersatz 784
Schlüssel 787
Schönheitsreparaturen 788
Schriftform 825
Selbstauskunft des Mieters 836
Selbsthilferecht des Mieters 839
Sicherungsanordnung 839
Sozialklausel 841
Sozialwohnung 843
Spannungsklauseln 847
Staffelmiete 847
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses 850
Störung des Hausfriedens 851
Teilkündigung 854
Teppichboden 855
Tierhaltung 857
Tod des Mieters 860
Tod des Vermieters 864
Überbelegung 866
Umwandlung 867
Untermiete 869
Veräußerung des Mietgrundstücks 882
Verjährung 887
Verkehrssicherungspflicht 896
Verschlechterung der Mietsache 900
Verstopfung 905
Vertragsstrafe 905
Vertragswidriger Gebrauch 906
Verwaltungskosten 907
Verwendungen 909
Verwirkung 911
Verzug 915
Vollmacht 918
Vollstreckungsschutz 920
Vorkaufsrecht des Mieters 922
Vormietrecht 924
Wartungskosten 926
Wäschewaschen in der Mietwohnung 927
Werkswohnungen 927
Wertsicherungsklauseln 931
Wettbewerbsschutz 936
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung 938
Wohnfläche 939
Wohngemeinschaft 945
Wohnungsabnahmeprotokoll 946
Zahlungsverzug des Mieters 948
Zeitmietvertrag 952
Zentralheizung 957
Zwangsräumung 958
Zwangsversteigerung 961
Zwangsverwaltung 961
Zweckentfremdung 962

Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei 'Kündigung').Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, -> s. auch 'Bote'; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen.Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (-> s. 'Personenmehrheit auf Vermieterseite'), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. 'Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört') genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen.In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kündigung jedenfalls zu lang ist).Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310).Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drastischen Sprache bedienen, ohne Schmerzensgeldansprüche des Mieters befürchten zu müssen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Umschreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).