Vermieter-Lexikon

Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.

Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, stellt unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.

Aus dem Inhalt:
Stichwort-Übersicht
Abbuchung - Miete
Abmahnung
Abnahmeprotokoll - Wohnungsabnahmeprotokoll
Abrechnung der Betriebskosten
Abstandszahlungen
Abstellen von Fahrzeugen
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
Änderung des Mietvertrages
Anfechtung des Mietvertrages
Angehörige - Eigenbedarf
Angemessener Ersatzwohnraum - Kündigungsschutz
Anpassungsklausel - Wertsicherungsklauseln, Leistungsvorbehalt
Antenne
Anzeigepflicht
Aufrechnung gegen die Miete
Aufwendungen - Verwendungen
Aufzug
Außenwerbung
Automaten - Außenwerbung
Bagatellschäden - Kleinreparaturen
Balkon Wohnfläche
Barrierefreiheit - Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Bauherrenmodell - Geschäftsräume , Herausgabeanspruch gegen Dritte
Baukostenzuschuss
Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Bauliche Veränderungen durch den Vermieter - Modernisierung,
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Beendigung des Mietverhältnisses
Befristeter Mietvertrag - Zeitmietvertrag
Belästigungen - Störungen des Hausfriedens
Belegungsbindung - Sozialwohnung
Berechtigtes Interesse - Kündigungsschutz
Berufsausübung - Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen
Beschädigung - Verschlechterung der Mietsache
Besuchsempfang
Betreten und Besichtigen der Mieträume
Betreutes Wohnen - Heimverträge
Betrieblicher Wohnraumbedarf - Kündigungsschutz
Betriebskosten
Betriebskostenabrechnung - Abrechnung der Betriebskosten
Beweislast - Verschlechterung der Mietsache
Beweissicherung
Blumen
Boiler - Betriebskosten
Bote
Brand - Verschlechterung der Mietsache
Breitbandkabel - Kabelfernsehen
Briefkästen
Bruttomiete - Miete
Bürgschaft
Darlehen des Mieters - Mieterdarlehen
Denkmalschutz
Dienstwohnung - Werkswohnungen, Herausgabeanspruch gegen Dritte
Dingliches Wohnrecht
Doppelvermietung
Duldungspflicht des Mieters - Modernisierung
Durchlauferhitzer - Betriebskosten
Eheähnliche Gemeinschaft
Ehegatten als Mieter
Ehescheidung
Eigenbedarf
Eigentümerwechsel
Einbauten - Einrichtungen
Einbruch - Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Einliegerwohnung - Kündigungsschutz, Mieterhöhung
Einrichtungen
Einstellplätze - Garage
Einzugsermächtigung - Miete
Energieeinsparung - Modernisierung
Erbengemeinschaft - Personenmehrheit, Rechtsnachfolge
Erhaltungsmaßnahmen - lnstandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Erhöhungsklauseln - Wertsicherungsklauseln, Leistungsvorbehalt
Ersatz von Aufwendungen - Einrichtungen
Ersatzmieter
Fälligkeit der Miete
Fahrräder
Fahrstuhl - Aufzug
Fehlbelegung - Sozialwohnung
Fehler der Mietsache - Mängel der Mietsache
Ferienwohnung
Fernsprechanschluss
Fernwärme
Feuchtigkeit in der Wohnung
Formularverträge - Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
Fortsetzung des Mietverhältnisses - Zeitmietvertrag...

Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei Kündigung"). Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, - s. auch Bote"; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen. Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (- s. Personenmehrheit auf Vermieterseite"), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört") genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen. In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370). Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden. Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachte