Handbuch für die Verwalterpraxis

Peter-Dietmar Schnabel ist Fachachnwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er berät Verwalter, Beiräte und Wohungseigentümer beim Haus- und Grundbesitzerverein Freiburg.

Einführung1 Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft2 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum3 Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum4 Sonder- und Gemeinschaftseigentum5 Die Wohnungseigentümerversammlung6 Vereinbarungen und Beschlüsse7 Der Verwalter8 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters9 Der Verwaltungsbeirat10 Bestandswahrung und Werterhaltung11 Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft 43512 Durchsetzung von Hausgeldforderungen 51313 Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren 535AbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisInhaltsverzeichnis

1 TEILRECHTSFÄHIGKEIT DER EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTIm Jahr 2005 überraschte der Bundesgerichtshof (BGH) die juristische Fachwelt - aber auch die Wohnungseigentümer und deren Verwalter - mit der Erkenntnis, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in weiten Bereichen rechtsfähig ist. Die Idee der Teilrechtsfähigkeit hat der Gesetzgeber aufgenommen und in das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das seit dem 1.7.2007 gilt, eingearbeitet. Seither ist die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 WEG gesetzlich verankert.1.1 WAS BEDEUTET RECHTSFÄHIGKEIT?Um die Unterscheidung zwischen der rechtsfähigen Gemeinschaft einerseits und der Gesamtheit der einzelnen Wohnungseigentümer andererseits verstehen zu können, müssen Sie sich zunächst bewusst machen, was "Rechtsfähigkeit" bedeutet.DIE GEMEINSCHAFT KANN VERTRÄGE SCHLIEßENJeder kennt die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Die GmbH ist das Paradebeispiel eines Zusammenschlusses von Personen, um wirtschaftlich gemeinsam tätig zu sein, ohne dass die einzelnen Mitglieder, die Gesellschafter, nach außen in Erscheinung treten. Die GmbH hat nach den gesetzlichen Regelungen eine eigene Rechtspersönlichkeit - sie ist rechtsfähig. Das bedeutet, dass sie unabhängig von dem Bestand ihrer Mitglieder Verträge schließen kann. Die Verträge kommen dabei nur mit der Gesellschaft zustande, nicht mit den einzelnen Gesellschaftern.Die einzelnen Gesellschafter, die die GmbH bilden, können aus der Gesellschaft ausscheiden und neue Gesellschafter hinzukommen; die GmbH, die mit anderen Personen oder Firmen Verträge geschlossen hat, bleibt rechtlich immer dieselbe. Das funktioniert deshalb, weil die GmbH über ein eigenes Vermögen verfügt, das vom privaten Vermögen der einzelnen Gesellschafter völlig getrennt existiert.Genauso verhält es sich auch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit sie im Rechtsverkehr zur Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums auftritt. Der Zweck der Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch nicht - wie bei einer GmbH - der Betrieb eines Unternehmens mit dem Ziel, Gewinne zu maximieren. Ihr Zweck beschränkt sich darauf, die Bewirtschaftung, Instandhaltung, aber auch die Modernisierung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann daher im Rahmen ihres gesetzlichen Zwecks zum Beispiel selbst Verträge schließen und Ansprüche aus diesen Verträgen geltend machen.BeispielSchließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Händler einenKaufvertrag über 5.000 Liter Heizöl für die gemeinschaftliche Zentralheizungab, kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Lieferung desHeizöls verlangen. Dieser Anspruch steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

1 TEILRECHTSFÄHIGKEIT DER EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTIm Jahr 2005 überraschte der Bundesgerichtshof (BGH) die juristische Fachwelt - aber auch die Wohnungseigentümer und deren Verwalter - mit der Erkenntnis, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in weiten Bereichen rechtsfähig ist. Die Idee der Teilrechtsfähigkeit hat der Gesetzgeber aufgenommen und in das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das seit dem 1.7.2007 gilt, eingearbeitet. Seither ist die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 WEG gesetzlich verankert.1.1 WAS BEDEUTET RECHTSFÄHIGKEIT?Um die Unterscheidung zwischen der rechtsfähigen Gemeinschaft einerseits und der Gesamtheit der einzelnen Wohnungseigentümer andererseits verstehen zu können, müssen Sie sich zunächst bewusst machen, was "Rechtsfähigkeit" bedeutet.DIE GEMEINSCHAFT KANN VERTRÄGE SCHLIEßENJeder kennt die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Die GmbH ist das Paradebeispiel eines Zusammenschlusses von Personen, um wirtschaftlich gemeinsam tätig zu sein, ohne dass die einzelnen Mitglieder, die Gesellschafter, nach außen in Erscheinung treten. Die GmbH hat nach den gesetzlichen Regelungen eine eigene Rechtspersönlichkeit - sie ist rechtsfähig. Das bedeutet, dass sie unabhängig von dem Bestand ihrer Mitglieder Verträge schließen kann. Die Verträge kommen dabei nur mit der Gesellschaft zustande, nicht mit den einzelnen Gesellschaftern.Die einzelnen Gesellschafter, die die GmbH bilden, können aus der Gesellschaft ausscheiden und neue Gesellschafter hinzukommen; die GmbH, die mit anderen Personen oder Firmen Verträge geschlossen hat, bleibt rechtlich immer dieselbe. Das funktioniert deshalb, weil die GmbH über ein eigenes Vermögen verfügt, das vom privaten Vermögen der einzelnen Gesellschafter völlig getrennt existiert.Genauso verhält es sich auch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit sie im Rechtsverkehr zur Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums auftritt. Der Zweck der Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch nicht - wie bei einer GmbH - der Betrieb eines Unternehmens mit dem Ziel, Gewinne zu maximieren. Ihr Zweck beschränkt sich darauf, die Bewirtschaftung, Instandhaltung, aber auch die Modernisierung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann daher im Rahmen ihres gesetzlichen Zwecks zum Beispiel selbst Verträge schließen und Ansprüche aus diesen Verträgen geltend machen.BeispielSchließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Händler einenKaufvertrag über 5.000 Liter Heizöl für die gemeinschaftliche Zentralheizungab, kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Lieferung desHeizöls verlangen. Dieser Anspruch steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.