Immobilien- und Baufinanzierung (eBook)

Cover 1
Inhaltsverzeichnis 6
Vorwort 14
1 Die Finanzierung gut vorbereiten 16
1.1 Grundbuch, Beleihung, Effektivzins – Grundbegriffe der Baufinanzierung 16
1.1.1 Das Grundbuch, die Basis der Finanzierung 16
1.1.2 Die Beleihungsprüfung, die Grundlage für die Höhe des Darlehens 18
1.1.3 Soll- und Effektivzinsen 20
1.2 Darlehen von Baugeldvermittlern 23
1.2.1 Der Vorteil dieser Darlehen 23
1.2.2 Der Nachteil 24
1.2.3 Der Ablauf der Darlehensaufnahme 25
1.3 Wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen 27
1.3.1 Alte Bauspar- und Kapitallebensversicherungsverträge 28
1.3.2 Familiendarlehen 28
1.3.3 Erbbaugrundstücke 28
1.3.4 Eigenleistungen 29
1.3.5 Schenkungen 30
1.4 So teuer darf die Immobilie sein 32
1.4.1 Das persönliche Finanzierungspotenzial 32
1.4.2 Die maximale Darlehenssumme 34
1.4.3 Der maximale Kaufpreis der Immobilie 36
1.5 Kalkulieren mithilfe des Finanzierungsplans 38
2 Das Annuitätendarlehen, der Klassiker der Immobilienfinanzierung 42
2.1 Das Prinzip der Annuität 42
2.2 Was bei Annuitätendarlehen zu beachten ist 44
2.2.1 Die Zinsbindung und Tilgung 44
2.2.2 Sondertilgungen 45
2.2.3 Die Flexibilität des Darlehens 46
2.2.4 Beleihungsgrenzen 47
2.2.5 Die Tilgungsstrategie 48
2.3 Die verschiedenen Darlehensvarianten 50
2.3.1 Das Festzinsdarlehen 50
2.3.2 Das „8 plus 5“-Darlehen 52
2.3.3 Die Vollfinanzierung 53
2.3.4 Die Reservehypothek 55
2.3.5 Das Reservedarlehen 55
2.3.6 Das Volltilgerdarlehen 56
2.3.7 Das Konstantdarlehen der Bausparkasse 57
2.3.8 Die Familienhypothek 58
2.3.9 Das variable Darlehen 59
2.3.10 Das Flex-Darlehen 62
2.3.11 Das Cap-Darlehen 62
2.3.12 Das Kombidarlehen 64
2.3.13 Das Fremdwährungsdarlehen 65
2.3.14 Sonderkredite 68
2.3.15 Der Realkredit 69
2.4 Der richtige Anschluss: das Forward-Darlehen 71
2.4.1 Besonderheiten des Forward-Darlehens 71
2.4.2 Die aktuelle Situation 72
2.4.3 Unterschiedliche Laufzeiten und Kündigungsfristen 73
2.5 Die Prolongation – wenn das Darlehen weiterläuft 74
2.6 Die Umschuldung 75
2.7 Die Nachfinanzierung 76
3 Exkurs: Die Finanzierung im Ausland 78
3.1 Die Finanzierung mit deutschen Kreditgebern 78
3.2 Die tatsächliche Finanzierung im Ausland 79
3.3 Tipps zum Immobilienkauf im Ausland 79
4 Andere Formen der Finanzierung 82
4.1 Das Bauspardarlehen im Finanzierungsmix 82
4.1.1 Grundprinzipien des Bausparvertrags 82
4.1.2 Die Anspar- und die Tilgungsphase 83
4.1.3 Wann sich Bauspardarlehen lohnen 83
4.1.4 Vor- und Nachteile des Bausparvertrags 85
4.2 Die Lebensversicherung 85
4.2.1 Die Lebensversicherung als endfällige Hypothek 86
4.2.2 Das Policendarlehen 86
4.2.3 Verkauf der kapitalbildenden Lebensversicherungspolice 87
4.3 Das Ratentilgungsdarlehen 87
4.4 Das Vorsorgedarlehen 88
4.4.1 Besonderheiten des Vorsorgedarlehens 88
4.4.2 Wann sich ein Vorsorgedarlehen lohnt 89
4.5 Der Lombardkredit 90
4.5.1 Besonderheiten dieses Kredits 90
4.5.2 Wann sich der Kredit eignet 91
4.5.3 Beleihungswert und Auszahlung des Kredits 91
4.5.4 Unterformen des Lombardkredits 91
4.6 Der Modernisierungskredit 92
4.6.1 Besonderheiten des Modernisierungskredits 92
4.6.2 Vor- und Nachteile dieser Finanzierung 92
4.7 Das Arbeitgeberdarlehen 93
4.7.1 Allgemeines 93
4.7.2 Vor- und Nachteile des Arbeitgeberdarlehens 94
4.7.3 Steuerliche Besonderheiten 95
4.8 Verkäufer- und Nachrangdarlehen 96
4.8.1 Besonderheiten dieser Art von Darlehen 96
4.8.2 Einschätzung des Verkäuferdarlehens und Alternativen 97
4.9 Kaufen ohne Bank: Der Rentenkauf 98
4.9.1 Die Vertragsgestaltung 98
4.9.2 Die Eignung der Immobilienrente 99
4.10 Der Mietkauf – ein teures Erwerbsmodell 100
4.10.1 Prinzip und Eignung des Mietkaufs 100
4.10.2 Nach- und Vorteile dieser Finanzierung 100
4.10.3 Fazit und Tipps 101
5 Baufinanzierung für bestimmte Personengruppen 102
5.1 Die Baufinanzierung für Singles 104
5.2 Die Baufinanzierung für Ehepaare und Lebensgemeinschaften 104
5.2.1 Zunächst die Familienplanung klären 105
5.2.2 Besonderheiten bei nicht ehelichen Lebensgemeinschaften 105
5.3 Die Baufinanzierung für Ehepaare mit Kindern 106
5.4 Die Baufinanzierung für Ältere (Baufinanzierung 50 plus) 107
5.4.1 Kriterien für die Kreditvergabe 107
5.4.2 Was Kreditnehmer beachten sollten 108
5.5 Die Baufinanzierung für Selbstständige 109
5.5.1 Die Finanzierung über einen Direktfinanzierer 109
5.5.2 Kriterien für die Kreditvergabe 110
5.5.3 Das Self-Certified-Darlehen 111
5.5.4 Das Darlehen mit hohem Eigenkapitalanteil 111
5.5.5 Objekte mit Gewerbeanteil 112
5.6 Die Baufinanzierung für Vermieter 112
5.6.1 Wann Sie wie viel Fremdkapital einsetzen sollten 113
5.6.2 Welche Darlehen infrage kommen 114
6 Kosten sparen mit staatlichen Fördermitteln 116
6.1 Die Programme der KfW-Bankengruppe 116
6.1.1 Das KfW-Wohneigentumsprogramm 116
6.1.2 Die Programme Energieeffizient Bauen und Energieeffizient Sanieren 117
6.1.3 Das Programm Altersgerecht Umbauen 117
6.1.4 Mögliche Kombinationen der Förderprogramme 118
6.1.5 Wann sich KfW-Darlehen lohnen 119
6.2 Die Förderung durch Wohn-Riester 120
6.2.1 Die Beleihung des eigenen Riester-Vertrags 120
6.2.2 Die Aufnahme eines Wohn-Riester-Darlehens 121
6.2.3 Zulagen und Steuervorteile 122
6.2.4 Die nachgelagerte Besteuerung 123
6.3 Die Wohnraumförderung der Bundesländer 124
6.4 Die Unterstützung durch die Kommunen 126
6.4.1 Wer gefördert werden kann 127
6.4.2 Die Konditionen der Förderung 127
6.4.3 Zuständigkeiten und Fristen 128
6.5 Die Förderung durch das BAFA 128
6.5.1 Das Förderprogramm Vor-Ort-Beratung 129
6.5.2 Weitere Förderprogramme für Eigentümer 129
6.6 Steuern sparen mit Baudenkmälern 131
6.6.1 Steuervorteile und Voraussetzungen 131
6.6.2 Der Kauf vom Bauträger 131
6.7 Die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage 132
6.7.1 Die Wohnungsbauprämie 132
6.7.2 Die Arbeitnehmersparzulage 133
6.7.3 Beide Fördermittel miteinander kombinieren 134
6.7.4 Übersicht über Fördermöglichketen 134
7 Besondere Aspekte der Finanzierung 136
7.1 Baufinanzierung und Scheidung 136
7.1.1 Die Übernahme der Immobilie durch einen Partner 137
7.1.2 Die Haftungsentlassung und Freistellung 137
7.1.3 Die Teilung 138
7.1.4 Die Vermietung 139
7.2 Die Pleite des Baudienstleisters 139
7.2.1 Das Problem erkennen 139
7.2.2 Das Vorgehen bei Insolvenz des Baudienstleisters 140
7.2.3 Was Sie im Vorfeld tun können 141
7.3 Arbeitslosigkeit während der Finanzierung 141
7.3.1 Der Lastenzuschuss für Selbstnutzer von Immobilien 142
7.3.2 Die private Arbeitslosenversicherung 144
7.4 Die islamkonforme Baufinanzierung 145
7.4.1 Das Finanzierungsmodell Murabaha 145
7.4.2 Das Finanzierungsmodell Istisna 146
7.4.3 Das Finanzierungsmodell Musharaka 147
7.4.4 Das Finanzierungsmodell Mudaraba 147
7.4.5 Das Finanzierungsmodell Itjara 148
7.4.6 Die islamkonforme Finanzierung nach deutschem Recht 148
7.5 Die Baufinanzierung für Grenzgänger 149
7.5.1 Grenzgänger im Euroraum 149
7.5.2 Grenzgänger Schweiz 149
7.5.3 Grenzgänger Dänemark 150
8 Rechtliche Fragen rund um die Immobilie 152
8.1 Schwarzarbeit und Pfusch am Bau 152
8.1.1 Ein aktueller Fall 152
8.1.2 Eine Kehrtwende in der Rechtsprechung 153
8.2 Die Vorfälligkeitsentschädigung 154
8.2.1 Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung 154
8.2.2 Tricks der Banken und wie Sie sich dagegen wehren können 155
8.3 Gebühren bei der Baufinanzierung 158
8.3.1 Unzulässige Gebühren 158
8.3.2 Zulässige Gebühren 160
8.4 Der Bankwechsel ohne Notargebühren 161
8.5 Energiesparauflagen für Eigentümer 162
8.5.1 Neubauten und Modernisierungen 162
8.5.2 Nachrüstpflichten für Altbauten 163
8.5.3 Der Vollzug der Verordnung 163
8.6 Die Verpflichtung zum Einsatz erneuerbarer Energien 164
8.6.1 Maßnahmen zur Umsetzung der Pflicht 164
8.6.2 Ersatzmaßnahmen für Hauseigentümer 165
8.6.3 Die finanzielle Förderung erneuerbarer Energien 165
8.7 Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für Darlehensnehmer 165
8.7.1 Die Pflichten von Darlehensgeber und Darlehensnehmer 166
8.7.2 Die Kündigungsmodalitäten 166
8.7.3 Das außerordentliche Kündigungsrecht 167
8.8 Pflichten bei Eigenleistungen 168
8.8.1 Die versicherungsrechtliche Pflicht 168
8.8.2 Die arbeitsschutzrechtlichen Vorschriften 168
8.8.3 Die Baustellenverordnung 169
8.9 Baumängel am Eigenheim 169
8.9.1 Das Vorgehen bei Baumängeln 170
8.9.2 Das Vorgehen bei ausbleibender Mängelbeseitigung 171
8.10 Die günstige Alternative: Baugemeinschaften oder Baugenossenschaften 171
8.10.1 Besonderheiten der Baugemeinschaft 171
8.10.2 Die Gemeinschaftsformen 172
8.10.3 Beratungsstellen 173
8.11 Der Immobilienerwerb über eine GbR 173
8.11.1 Der Gesellschaftervertrag 173
8.11.2 Die Finanzierung 174
8.11.3 Das Ausscheiden eines Gesellschafters 175
9 Wichtige Versicherungen 176
9.1 Die Feuerrohbauversicherung – die Voraussetzung für ein Immobiliendarlehen 176
9.1.1 Die Feuerrohbauversicherung als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung 176
9.1.2 Die Versicherungsdauer 177
9.1.3 Die Absicherung während der Rohbauphase und danach 177
9.1.4 Die Versicherungsbedingungen 178
9.2 Die Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung – ohne sie geht es nicht 178
9.2.1 Die Risikolebensversicherung 178
9.2.2 Die Restschuldversicherung 179
9.2.3 Absicherung gegen Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit 180
9.3 Die Bauherrenhaftpflichtversicherung – unerlässlich bei Bauvorhaben 180
9.3.1 Wofür die Bauherrenhaftpflichtversicherung einsteht 181
9.3.2 Was beim Abschluss einer solchen Versicherung zu beachten ist 181
9.3.3 Wann Sie welche Versicherung benötigen 182
9.4 Die Bauleistungsversicherung – gegen Schäden gewappnet 182
9.4.1 Der Versicherungsschutz 183
9.4.2 Die Versicherungsdauer 184
9.5 Die Bauhelferunfallversicherung – die Pflichtversicherung 184
9.5.1 Die Versicherungspflicht 184
9.5.2 Die Prämien und der Leistungsumfang 185
9.5.3 Die private Bauhelferunfallversicherung 185
9.6 Die Wohngebäudeversicherung – unentbehrlich für Hauseigentümer 187
9.6.1 Versicherungsgegenstände und versicherte Schadensursachen 188
9.6.2 Die Zusatzleistungen 188
9.6.3 Preisverhandlungen und Einsparmöglichkeiten 189
9.6.4 Übergang der Police beim Immobilienkauf 190
Stichwortverzeichnis 192

Das persönliche Finanzierungspotenzial

Ihr persönliches Finanzierungspotenzial ermitteln Sie, indem Sie Ihre Einkünfte und Ausgaben berechnen. Entscheidend dabei ist, dass nur die dauerhaften Einnahmen zugrunde gelegt werden dürfen.

Die Ermittlung Ihrer Einkünfte

Gehen Sie von Ihrem monatlichen Nettoeinkommen aus. Zu diesem addieren Sie das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, Einkünfte aus Erbschaften oder Vermächtnissen und Tantiemen - Letztere allerdings nur mit dem Mindestanteil, der auf Dauer sicher ist. Boni oder Gewinnbeteiligungen bleiben außen vor, sofern die Höhe nicht kalkulierbar ist.

Grundsätzlich sollten Sie immer die aktuellen Einnahmen als Grundlage nehmen und beispielsweise tariflich bedingte Gehaltserhöhungen, die eher dazu verwendet werden sollten, die allgemein steigenden Lebenshaltungskosten während des Verlaufs der Finanzierung abzufedern, nicht berücksichtigen. Einkünfte aus Mehrarbeit oder aus nebenberuflichen Tätigkeiten gehören nur dann in die Berechnung, wenn Sie daraus ein dauerhaftes Einkommen erzielen. In keinem Fall sollte aber das 13. oder 14. Monatsgehalt mit einfließen, sondern stattdessen als stille Reserve für größere Anschaffungen, spätere Renovierungen oder Reparaturen am Haus dienen.

Aus den genannten Berechnungen ergeben sich Ihre Einkünfte, von denen Sie dann die Lebenshaltungskosten abziehen müssen.

Die Ermittlung Ihrer Ausgaben

Bei den Haushaltskosten sollten Sie monatliche Durchschnittswerte bilden, um beispielsweise saisonale Kosten wie die für Kleidung einzubeziehen. Da Sie noch nicht wissen, welche konkreten Kosten die eigenen vier Wände verursachen werden, setzen Sie für ein Haus pauschal 1,50 bis 2 Euro pro Quadratmeter an - das ist Usus. Für eine Wohnung kalkulieren Sie mit einem Betrag von 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter, da in diesem Fall zusätzlich das Geld für den Verwalter anfällt.

Bei der Ermittlung Ihrer Fahrtkosten gehen Sie ebenfalls von Durchschnittswerten aus und ziehen dabei die Fahrten vom neuen Zuhause aus heran. Bei der Hausratversicherung müssen Sie meist eine größere Wohnfläche berücksichtigen. Zu den Zahlungsverpflichtungen gehören darüber hinaus alle Ausgaben, die nicht Bestandteil der klassischen Bank- oder Bausparfinanzierung sind, zum Beispiel Familien-, Arbeitgeber-, Verkäufer- oder Policendarlehen.

Ihr Finanzierungspotenzial

Die Differenz aus Ihren Einkünften und Ihren Ausgaben ist Ihr monatliches Finanzierungspotenzial. Diese Summe steht Ihnen für die Baufinanzierung zur Verfügung. Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie eine solche Berechnung aussehen kann.