Immobilien- und Baufinanzierung

Eike Schulze ist Dipl.-Geograf, Betriebswirt und Versicherungsfachmann. Er ist seit mehreren Jahren als Buchautor und PR-Berater im Themenumfeld Versicherungen, Immobilien, Geldanlage, Recht und Finanzen tätig.

Anette Stein ist Betriebswirtin und arbeitet als freiberufliche Redakteurin und Buchautorin. Sie hat sich vor allem auf den Bereich der privaten Finanzen spezialisiert und zahlreiche Publikationen zu diesem Thema veröffentlicht.

Vorwort

Die Finanzierung gut vorbereiten

Grundbuch, Beleihung, Effektivzins - Grundbegriffe der Baufinanzierung
Darlehen von Baugeldvermittlern
Wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen
So teuer darf die Immobilie sein
Kalkulieren mithilfe des Finanzierungsplans
Das Annuitätendarlehen, der Klassiker der Immobilienfinanzierung

Das Prinzip der Annuität
Was bei Annuitätendarlehen zu beachten ist
Die verschiedenen Darlehensvarianten
Der richtige Anschluss: das Forward-Darlehen
Die Prolongation - wenn das Darlehen weiterläuft
Die Umschuldung
Die Nachfinanzierung
Exkurs: Die Finanzierung im Ausland

Die Finanzierung mit deutschen Kreditgebern
Die tatsächliche Finanzierung im Ausland
Tipps zum Immobilienkauf im Ausland
Andere Formen der Finanzierung

Das Bauspardarlehen im Finanzierungsmix
Die Lebensversicherung
Das Ratentilgungsdarlehen
Das Vorsorgedarlehen
Der Lombardkredit
Der Modernisierungskredit
Das Arbeitgeberdarlehen
Verkäufer- und Nachrangdarlehen
Kaufen ohne Bank: Der Rentenkauf
Der Mietkauf - ein teures Erwerbsmodell
Baufinanzierung für bestimmte Personengruppen

Die Baufinanzierung für Singles
Die Baufinanzierung für Ehepaare und Lebensgemeinschaften
Die Baufinanzierung für Ehepaare mit Kindern
Die Baufinanzierung für Ältere (Baufinanzierung 50 plus)
Die Baufinanzierung für Selbstständige
Die Baufinanzierung für Vermieter
Kosten sparen mit staatlichen Fördermitteln

Die Programme der KfW-Bankengruppe
Die Förderung durch Wohn-Riester
Die Wohnraumförderung der Bundesländer
Die Unterstützung durch die Kommunen
Die Förderung durch das BAFA
Steuern sparen mit Baudenkmälern
Die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage
Besondere Aspekte der Finanzierung

Baufinanzierung und Scheidung
Die Pleite des Baudienstleisters
Arbeitslosigkeit während der Finanzierung
Die islamkonforme Baufinanzierung
Die Baufinanzierung für Grenzgänger
Rechtliche Fragen rund um die Immobilie

Schwarzarbeit und Pfusch am Bau
Die Vorfälligkeitsentschädigung
Gebühren bei der Baufinanzierung
Der Bankwechsel ohne Notargebühren
Energiesparauflagen für Eigentümer
Die Verpflichtung zum Einsatz erneuerbarer Energien
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für Darlehensnehmer
Pflichten bei Eigenleistungen
Baumängel am Eigenheim
Die günstige Alternative: Baugemeinschaften oder Baugenossenschaften
Der Immobilienerwerb über eine GbR
Wichtige Versicherungen

Die Feuerrohbauversicherung - die Voraussetzung für ein Immobiliendarlehen
Die Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung - ohne sie geht es nicht
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung - unerlässlich bei Bauvorhaben
Die Bauleistungsversicherung - gegen Schäden gewappnet
Die Bauhelferunfallversicherung - die Pflichtversicherung
Die Wohngebäudeversicherung - unentbehrlich für Hauseigentümer
Stichwortverzeichnis

Das persönliche Finanzierungspotenzial

Ihr persönliches Finanzierungspotenzial ermitteln Sie, indem Sie Ihre Einkünfte und Ausgaben berechnen. Entscheidend dabei ist, dass nur die dauerhaften Einnahmen zugrunde gelegt werden dürfen.

Die Ermittlung Ihrer Einkünfte

Gehen Sie von Ihrem monatlichen Nettoeinkommen aus. Zu diesem addieren Sie das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, Einkünfte aus Erbschaften oder Vermächtnissen und Tantiemen - Letztere allerdings nur mit dem Mindestanteil, der auf Dauer sicher ist. Boni oder Gewinnbeteiligungen bleiben außen vor, sofern die Höhe nicht kalkulierbar ist.

Grundsätzlich sollten Sie immer die aktuellen Einnahmen als Grundlage nehmen und beispielsweise tariflich bedingte Gehaltserhöhungen, die eher dazu verwendet werden sollten, die allgemein steigenden Lebenshaltungskosten während des Verlaufs der Finanzierung abzufedern, nicht berücksichtigen. Einkünfte aus Mehrarbeit oder aus nebenberuflichen Tätigkeiten gehören nur dann in die Berechnung, wenn Sie daraus ein dauerhaftes Einkommen erzielen. In keinem Fall sollte aber das 13. oder 14. Monatsgehalt mit einfließen, sondern stattdessen als stille Reserve für größere Anschaffungen, spätere Renovierungen oder Reparaturen am Haus dienen.

Aus den genannten Berechnungen ergeben sich Ihre Einkünfte, von denen Sie dann die Lebenshaltungskosten abziehen müssen.

Die Ermittlung Ihrer Ausgaben

Bei den Haushaltskosten sollten Sie monatliche Durchschnittswerte bilden, um beispielsweise saisonale Kosten wie die für Kleidung einzubeziehen. Da Sie noch nicht wissen, welche konkreten Kosten die eigenen vier Wände verursachen werden, setzen Sie für ein Haus pauschal 1,50 bis 2 Euro pro Quadratmeter an - das ist Usus. Für eine Wohnung kalkulieren Sie mit einem Betrag von 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter, da in diesem Fall zusätzlich das Geld für den Verwalter anfällt.

Bei der Ermittlung Ihrer Fahrtkosten gehen Sie ebenfalls von Durchschnittswerten aus und ziehen dabei die Fahrten vom neuen Zuhause aus heran. Bei der Hausratversicherung müssen Sie meist eine größere Wohnfläche berücksichtigen. Zu den Zahlungsverpflichtungen gehören darüber hinaus alle Ausgaben, die nicht Bestandteil der klassischen Bank- oder Bausparfinanzierung sind, zum Beispiel Familien-, Arbeitgeber-, Verkäufer- oder Policendarlehen.

Ihr Finanzierungspotenzial

Die Differenz aus Ihren Einkünften und Ihren Ausgaben ist Ihr monatliches Finanzierungspotenzial. Diese Summe steht Ihnen für die Baufinanzierung zur Verfügung. Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie eine solche Berechnung aussehen kann.