Property Management und Facility Management

Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter (Architekt) hat 2007 das Institute for Building Operations Research gegründet. Er wurde 2002 auf die Stiftungsprofessur DV-gestützte Informationssysteme an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen berufen. Er leitet im Studiengang Immobilienwirtschaft die Vertiefungsrichtung Facility Management mit betriebswirtschaftlichem Schwerpunkt. Seit 2000 ist er Unternehmensberater und Leiter Management-Consulting bei der Aareon AG.

1;Vorwort;6
2;Inhaltsübersicht;8
3;Inhaltsverzeichnis;10
3.1;1.1 Alles Real Estate Management?!;14
3.2;1.2 Was ist Property Management / Facility Management?;15
3.3;1.3 Management von Immobilien;17
3.4;1.4 Zielsetzung dieses Buches;18
4;1 Einleitung;14
5;2 Vision und Leitbild;20
5.1;2.1 Der Gebäudebestand in Deutschland ist eine Herausforderung;20
5.2;2.2 Der Immobilienbestand eines Immobilienunternehmens ist eine Herausforderung;28
5.3;2.3 Das Umfeld eines Immobilienunternehmens;30
5.4;2.4 Leitbild folgt der Vision, Strategie folgt dem Leitbild;39
6;3 Strategien;42
6.1;3.1 Kaskade der Geschäftsfelder;42
6.2;3.2 Strategien formulieren;48
6.3;3.3 Gesamtbelegungsgrad am Kunden orientieren;51
6.4;3.4 Nutzungsgrad Nutzungen ermöglichen;54
6.5;3.5 Nutzungskosten und Erlöse Wirtschaftlichkeit erhöhen;61
6.6;3.6 Verfahren zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit;84
7;4 Ziele und Rahmenbedingungen;104
7.1;4.1 Zielwerte definieren und verfolgen;104
7.2;4.2 Soll-Werte vorgeben;108
7.3;4.3 Anpassungsalternativen auswählen;121
8;5 Organisation;124
8.1;5.1 Aufgaben der Organisation;124
8.2;5.2 Organisationsformen im Projektgeschäft;132
8.3;5.3 Organisationsformen im Objektgeschäft;141
8.4;5.4 Kombination aus Projekt- und Objektgeschäft;148
9;6 Umsetzung;152
9.1;6.1 Gesamtbelegungsgrad;152
9.2;6.2 Flächennutzungsgrad;157
9.3;6.3 Nutzungskosten;159
10;7 (DV-)Prozesse;232
10.1;7.1 Qualität;232
10.2;7.2 Ausgewählte Prozesse der Immobilienwirtschaft;237
10.3;7.3 Tool-Box Handwerkszeug ;260
10.4;7.4 (DV-)Lösungen;300
10.5;7.5 Herausforderungen an die Integration von DVSystemen;314
11;8 Beispiele;330
11.1;8.1 Technisches Gebäudemanagement;330
11.2;8.2 Parkhausmanagement;345
12;9 Anhang;360
12.1;9.1 Indexreihen;360
12.2;9.2 Abkürzungsverzeichnis;361
12.3;9.3 Literaturverzeichnis;365
12.4;9.4 Sachverzeichnis;390

"Fazit: Ein interdisziplinäres Fachbuch für Studium und Beruf, das einen hohen Nutzwert und wissenschaftlich fundierte Informationen zu den komplexen Prozessen im Property Management bietet." (Prof. Dr. Dieter Rebitzer, Institut Wohnen und Umwelt HfWU Nürtingen, 2008)

1 Einleitung (S. 1)

Dieses Buch erhebt den Anspruch, Potenziale für Immobilienhalter aufzuzeigen, um den Beitrag deren Immobilien nachhaltig zu erhöhen. Das umfassendere Themenfeld hierzu ist die Immobilienwirtschaft, die in der gängigen Literatur zunehmend als Real Estate Management bezeichnet wird. Immobilienwirtschaft zerfällt in viele Themenbereiche, je nach Herkunft und Blickrichtung des Sprechers.

1.1 Alles Real Estate Management?!

Derzeit sind nachfolgende Begriffe (im Gebrauch), um deren Abgrenzung sich zunehmend bemüht wird: (vgl. [SCHULTE, K. IndustrieBAU 3-2007] S. 51ff.)

Real Estate Investment Management (REIM)

Corporate Real Estate Management (CREM)

Public Real Estate Management (PREM)

Ecclesiastic Real Estate Management (EREM)

Real Estate Portfoliomanagement (REPM)

Real Estate Asset Management (REAM)

Anlagenmanagement

Property Management (PrM)

Facility Management oder Facilities Management (FM)

Projektmanagement / Projektentwicklung

Gebäudemanagement (GM), Objektmanagement

Transaktionsmanagement

Der Begriff des Ecclesiastic Real Estate Management (EREM) ist neu hinzugekommen und wurde als Begriff für kirchliches Immobilienmanagement von Frau Reiß-Fechter und Herrn von der Lieth entwickelt (s. [ESWiD 2007-10] S. 36ff.) und als strategische Managementdisziplin ausgebaut (s. [LIETH, VON DER J. KVI 2008-05]). Eines der gängigen Unterscheidungsmerkmale in der Immobilienwirtschaft ist, ob das Immobilienmanagement als Kernaufgabe oder als Stützleistung des Unternehmenszwecks gesehen wird.

Property-Unternehmen sehen im Immobilienmanagement ihre Kernaufgaben. Hierzu gehören z.B. institutionelle Immobilieninvestoren. Wohnungsunternehmen werden selten als Property-Unternehmen benannt. Zu den Non-Property-Unternehmen zählen z.B. auch betriebliche (gewerbliche) Unternehmen (Corporates), die öffentliche Hand (Public) oder Religionsgemeinschaften (Ecclesiastic). Immobilien gehören hier nicht zu den Kernaufgaben. Diese Zuordnung darf jedoch nicht statisch gesehen werden. Die Stadt Mainz gründete einen Eigenbetrieb Gebäudewirtschaft".

Die Staatliche Vermögens- und Hochbauverwaltung (VBV) Baden-Württemberg ist neuerdings Kompetenzzentrum und Serviceeinrichtung für alle Leistungen rund um die Immobilien des Landes Baden-Württemberg (vgl. [www.finanzministerium.badenwuerttemberg.de] 4.2.2008). Das Land besitzt rund 8.500 Gebäude. Zur Betreuung dieser Liegenschaften wurde ein unselbständiger Landeseigenbe- trieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg" gegründet. Der Industriepark Höchst in Frankfurt am Main ist durch Gründung einer Tochtergesellschaft der Hoechst AG mit etwa 800 Gebäuden und etwa 120 Produktionsanlagen (s. [FREY, F. IndustrieBAU 2007-03] S. 19) entstanden.

Das Wohnungsunternehmen LUWOGE verwaltet etwa 18.000 Mieteinheiten und gehört zur BASF-Gruppe. Wo ist also die Grenze zu ziehen? Auch wenn die Stadt Frankfurt am Main nach gängiger Definition zu den Non-Property-Unternehmen gehören soll, so besitzt die Stadt Frankfurt am Main dennoch ca. 1.000 Liegenschaften mit städtischer Nutzung (s. [Amt 65 2004] S. 12). Das Bistum Trier unterhält 3.788 Gebäude (s. [FREITAG, C. 2004-01-27]).