Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft (eBook)

1.1 Historischer Überblick und aktueller Stand

1.1.1 Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Zeitalter der Digitalisierung

In sämtlichen Bereichen unseres Lebens treffen wir unweigerlich auf die Auswirkungen der Digitalisierung, die unsere Arbeits- und Lebensweise nachhaltig umgestaltet hat. Durch den Einsatz von Technologien werden Prozesse und Dienstleistungen automatisiert, flexibilisiert, individualisiert und personalisiert, was wiederum die Entstehung innovativer Geschäftsmodelle begünstigt (Pfnür et al. 2023). Dies betrifft auch insbesondere den Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Die Digitalisierung hat die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft allerdings nur langsam erfasst, da Immobilien traditionell als analoge Güter betrachtet werden. Immobilien erfüllen dabei grundlegende menschliche Bedürfnisse, bieten Schutz und Privatsphäre und lassen sich nicht leicht durch andere Güter ersetzen. Diese Branche, eine der ältesten jeder Volkswirtschaft, ist zudem durch spezifische Eigenschaften wie große Transaktions- und Auftragsvolumina, die Notwendigkeit der Zusammenarbeit vieler Akteure und die maßgeschneiderte Anpassung an Standort und Nutzende geprägt. Diese Faktoren führen zu hohen Transaktionskosten und starker staatlicher Intervention, wodurch die Prozesse in dieser Branche langwierig und die Märkte wenig transparent sind. Die Anpassungsprozesse sind darüber hinaus sehr langsam und die hohen Eintrittsbarrieren erschweren den Marktzutritt (Just/Matzen 2023).

Aufgrund dieser Besonderheiten hat sich die Immobilienbranche lange Zeit Innovationen gegenüber verschlossen gezeigt, insbesondere was die Digitalisierung betrifft. Historisch gesehen konnte in der Immobilienwirtschaft über Jahrtausende und bis vor Kurzem noch ohne eine ausgeprägte Innovationsstrategie erfolgreich Geld verdient werden. Die geringe Anpassungselastizität ermöglichte es, Prognosen und Unternehmensstrategien auf einfachen Trendfortschreibungen zu basieren. So konnte im Rahmen einer Studie herausgestellt werden, dass fast ein Drittel der Teilnehmer Innovationen für wenig relevant hält, und ein weiteres knappes Drittel glaubt, dass ihr Geschäftsfeld weitgehend gegen übliche Trends geschützt sei (Just/Matzen 2023).

So liegt Deutschland in Bezug auf den Grad der Digitalisierung im europäischen Mittelfeld und spürbar hinter den »Digitalisierungsspitzenreitern« wie Finnland, Schweden oder Dänemark zurück. Dies stellt insbesondere für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine Herausforderung dar. Denn die ungenutzten Potenziale der digitalen Wohnmöglichkeiten können sowohl gesellschaftliche als auch wirtschaftliche Verluste für Deutschland bedeuten (Pfnür et al. 2023). Zudem entsteht neben den weiterhin bestehenden analogen Immobilienmärkten mit dem sogenannten Metaverse ein neuer virtueller Immobilienmarkt. Der Begriff »Metaverse« wurde 1991 durch Neal Stephensons Science-Fiction-Roman »Snow Crash« geprägt, in dem eine virtuelle Realität beschrieben wird, in der sich Menschen als Avatare bewegen. Anders als in heutigen Online-Rollenspielen gibt es im Metaverse kein Spielziel und keinen Highscore – es ist vielmehr eine digitale Alternative zur physischen Welt (Just/Matzen 2023). Besitzverhältnisse, Nutzungsrechte und Transaktionen von digitalen Vermögensgegenständen können im Metaverse eindeutig durch Blockchain-Technologien nachgewiesen und geschützt werden. Non-fungible Token (nicht-austauschbare (digitale) Vermögenswerte, NFTs) bilden hierbei die Grundlage für digitale Rechte und digitales Eigentum, wobei die Bezahlung mit Kryptowährungen erfolgt. Zusätzlich ermöglichen Virtual- und Augmented-Reality-Technologien die Gestaltung immersiver virtueller Welten (Piegeler/Mükker 2022). In diesem neuen virtuellen Marktsegment bestehen auch kommerzielle Interessen.

Für die analoge Immobilienwirtschaft wird es zunehmend wichtig, Strategien für das Metaverse zu entwickeln. Da das Metaverse die reale Welt teilweise abbildet, könnte es für reale Orte nachteilig sein, wenn sie sich dort nicht rechtzeitig positionieren. Vermutlich wird diese Technologie noch fünf bis zehn Jahre brauchen, um vollständig ausgereift zu sein (Just/Matzen 2023). Jedoch kann das Metaverse als Anlageziel ­attraktiver als die analoge Welt werden, da es dort keine klimawandelbedingten Unwetter, Sanierungsbedarfe, Baurisiken, Gesundheitsgefahren oder Grundsteuern gibt. Sollte sich das Kapital von Investoren vermehrt in den virtuellen Immobilienmarkt verlagern, würde dies neue Herausforderungen und Fragen für die analoge Immobilienbranche und ihre Geschäftsmodelle aufwerfen (Just/Matzen 2023).

1.1.2 Chancen und Herausforderungen der digitalen Transformation

Die Digitalisierung stellt für die Immobilienwirtschaft kein neues Thema dar, da bereits vor über 20 Jahren das Zeitalter der E-Immobilien1 ausgerufen wurde. Der lang anhaltende Boom in der Bau- und Immobilienwirtschaft hat allerdings die Digitalisierung gebremst, da traditionelle Geschäftsmodelle auch zu dieser Zeit noch profitabel waren. Hingegen hat die Corona-Pandemie, ähnlich wie in anderen Branchen, der Digitalisierung einen Schub verliehen. Die Pandemie hat deutlich gezeigt, dass digitale Prozesse große Flexibilitätsvorteile bieten. Prozessinnovationen wurden nicht nur aufgrund höheren Kostendrucks, sondern auch wegen eingeschränkter Handlungsalternativen vorangetrieben. Heutzutage sind die Automatisierungspotenziale in der Immobilienbranche für Technologiekonzerne und Start-ups, die fehlende Dienste anbieten, in bestehende Marktsegmente vordringen oder neue Geschäftsfelder erschließen können, hoch attraktiv (Just/Matzen 2023). Die Digitalisierung verändert dabei zunehmend sowohl die Abläufe als auch die Dienstleistungsangebote in der Immobilienwirtschaft. Dies zeigt sich besonders im Einzelhandel, der durch Online-Plattformen ähnlich transformiert wird wie Großhändler vor 30 Jahren durch die Macht größerer Hersteller oder verbesserte Logistik. In diesem Zuge kann Digitalisierung auch die internen Prozesse von Immobilienunternehmen transparenter und effizienter gestalten und diese automatisiert managen (Just/Matzen 2023).

Im Rahmen einer Bitkom-Studie2 konnte herausgestellt werden, dass die Digitalisierung der deutschen Wirtschaft zahlreiche Chancen bietet – jedoch investiert derzeit nur jedes vierte Unternehmen in digitale Geschäftsmodelle. In den vergangenen zwölf Monaten sind Unternehmen in Deutschland zwar bei der Digitalisierung vorangekommen, bewerten ihren Fortschritt jedoch eher zurückhaltend. Geschäftsführer und Vorstände vergeben im Durchschnitt nur die Schulnote »befriedigend«, mittelständische Unternehmen mit 100 bis 499 Mitarbeitenden sogar nur ein »Ausreichend« (Bitkom 2020). Der internationale Vergleich zeigt darüber hinaus, dass nur noch 22 Prozent der befragten Unternehmen die deutsche Wirtschaft bei der Digitalisierung in der Spitzengruppe sehen, gegenüber 26 Prozent im Vorjahr. Niemand hält Deutschland für weltweit führend, und der Anteil derjenigen, die Deutschland im Mittelfeld oder unter den Nachzüglern verorten, ist gestiegen.

Die bisherige Zurückhaltung bei der Digitalisierung müsse allerdings nach dieser Studie überwunden werden, um digitale Infrastruktur aufzubauen und Geschäftsprozesse zu digitalisieren. Die Digitalisierung wird dabei von 90 Prozent der Unternehmen als Chance gesehen, nur 5 Prozent betrachten sie als Risiko. Dennoch haben 34 Prozent Probleme, die Digitalisierung zu bewältigen. Positiv ist jedoch zu nennen, dass nur noch 10 Prozent der Unternehmen ihre Existenz durch die Digitalisierung gefährdet sehen. Viele Unternehmen reagieren auf die Digitalisierung, indem sie ihr Angebot anpassen: 60 Prozent bringen neue Produkte oder Dienstleistungen auf den Markt, und 75 Prozent passen bestehende Produkte oder Dienstleistungen an (Bitkom 2020).

Die Konkurrenz durch digitalisierte Wettbewerber aus der Internet- und IT-Branche sowie aus anderen Branchen verschärft auch den Wettbewerb. Denn Unternehmen, die frühzeitig auf Digitalisierung gesetzt haben, sind nun im Vorteil. Der Anteil der Unternehmen, die über eine Digitalstrategie verfügen, ist auf 77 Prozent gestiegen, wobei größere Unternehmen weiter fortgeschritten sind als kleine und mittelständische Unternehmen. Diesbezüglich haben 39 Prozent Strategien in einzelnen Unternehmensbereichen, 38 Prozent sogar eine zentrale Digitalstrategie (Bitkom 2020). Trotz der allgemeinen Anerkennung der Bedeutung digitaler Technologien hinkt der tatsächliche Einsatz in den Unternehmen hinterher. Technologien wie Big Data, IoT und KI werden zunehmend als wichtig erachtet, aber ihre Nutzung steigt nur langsam. Die größten Hürden bei der Implementierung neuer Technologien sind Datenschutzanforderungen, IT-Sicherheit und Fachkräftemangel. Weitere Herausforderungen sind zudem Zeitmangel, fehlende finanzielle Mittel und das Fehlen marktfähiger Lösungen (Bitkom 2020).

Eine Studie zur Digitalisierung der Wohnungswirtschaft stellt heraus, dass mehr als ein Viertel der Unternehmen entweder gar nicht oder nur geringfügig digitalisiert sind. Über die Hälfte gab dabei an, teilweise digitalisiert zu sein, während rund ein Viertel sich als überwiegend digitalisiert einstufte. Hervorzuheben ist in diesem Zuge der Zusammenhang zwischen Unternehmensgröße und Digitalisierungsgrad: Unternehmen mit mehr als 150 Mitarbeitenden und einer großen Verwaltungseinheit neigen eher zu...