Heizkostenabrechnung leicht gemacht (eBook)

1.1 Sachlicher Anwendungsbereich

Voraussetzung für die Anwendung der Heizkostenverordnung ist zunächst, dass Heizenergie und Warmwasser den Nutzern von Räumen zur Verfügung gestellt werden. Dabei kommt es nicht auf die Art der Nutzung des Gebäudes an. Sowohl Wohn- als auch Büro- oder Geschäftsräume, Läden sowie sonstige mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgende Räumlichkeiten fallen unter den Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung. Sie regelt für folgende drei Versorgungsarten die Kostenverteilung:

• zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV),

• eigenständige gewerbliche Lieferungen von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV),

• Wärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV).

1.1.1 Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV)

Hierunter werden alle Anlagen zusammengefasst, die von einem Punkt aus mehrere Räumlichkeiten und unterschiedliche Nutzer mit Wärme und Warmwasser versorgen. In der Regel befindet sich eine solche Anlage im zu versorgenden Gebäude, zum Beispiel im Keller. Das ist jedoch nicht zwingend, denn durch eine zentrale Anlage kann auch eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wirtschaftseinheit versorgt werden. Die Anlage kann sich daher außerhalb eines Gebäudes befinden, zum Beispiel in Form eines Blockheizwerks.

Versorgt eine Therme mehrere Wohnungen bzw. Einheiten etwa auf derselben Etage mit Wärme oder Warmwasser, ist wiederum eine zentrale Anlage gegeben, mit der Folge, dass die Heizkostenverordnung Anwendung findet. Dies kann zur Folge haben, dass sich in einem Gebäude mehrere Zentralheizungen befinden.2 Zu unterscheiden hiervon ist jedoch ein zentrales Brennstofflager, aus dem sich die Nutzer von Einzelöfen bedienen können. In diesem Fall betreibt nicht der Eigentümer eine zentrale Heizungsanlage, sondern die Beheizung, das heißt, die Wärmeerzeugung, erfolgt durch die Einzelöfen in den jeweiligen Nutzereinheiten. Lediglich der erforderliche Brennstoff wird an die Einzelöfen verteilt.3

Wird eine Anlage vom Gebäudeeigentümer selbst oder in seinem Auftrag für seine Rechnung von dazu bestellten Personen betrieben, findet § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV Anwendung und nicht § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV.4

1.1.2 Eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt zumeist ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Im Fall der gewerblichen Lieferung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV wird sie nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV vorgenommen.

Die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach Nr. 1 und 2 unterscheidet sich also darin, welche Art von Vertrag der Versorgung jeweils zugrunde liegt. Hat sich der Vermieter aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, die Mieträume über eine zentrale Anlage mit Heizenergie zu versorgen (Nr. 1), können nur die in § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten weitergeben werden. Wurde dagegen für die Versorgung der Räume mit Heizenergie ein Wärmelieferungsvertrag geschlossen (Nr. 2), können vom Mieter die Kosten der Wärmelieferung verlangt werden, die in § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV aufgezählt sind.

Während der Gebäudeeigentümer bei der Versorgung über eine zentrale Anlage im Eigenbetrieb im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV dem Mieter nur die Brennstoffkosten und Heiznebenkosten (§ 7 Abs. 2 HeizKV) in Rechnung stellen kann, fallen bei der Wärmelieferung die zu verteilenden Kosten höher aus. Denn es können nicht nur die gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten verteilt werden, sondern zusätzlich das in § 7 Abs. 4 HeizKV genannte Entgelt für die Wärmelieferung. Es handelt sich hierbei um den Kaufpreis für die Wärme, der nicht nur die Brennstoff- und Wärmeerzeugungskosten enthält, sondern zum Beispiel auch Reparatur- und Gewinnanteile oder Finanzierungskosten. Das Entgelt für die Wärmelieferung setzt sich in der Regel aus Grund-, Arbeits- sowie Verrechnungspreis zusammen.

Damit es sich um eigenständige gewerbliche Lieferungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV handelt, muss der Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer neben dem Mietvertrag (Leih-, Pacht- oder sonstiger Nutzungsvertrag) einen eigenständigen Lieferungsvertrag mit einem Versorger abgeschlossen haben. Ohne Bedeutung ist hierbei, ob aufgrund des Lieferungsvertrags Nah- oder Fernwärme bezogen wird. In der Regel erfolgt die Belieferung mit Wärme von Fernheizwerken aus, manchmal stammt die Wärme aus sogenannten Blockheizwerken.

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV stellt klar, dass es sich um eine eigenständige gewerbliche Lieferung auch dann handelt, wenn der Gebäudeeigentümer den Betrieb der zentralen Heizungsanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV auf einen Dritten überträgt, sodass dieser die Anlage für den Gebäudeeigentümer betreibt. Der Dritte ist unter diesen Umständen berechtigt, die Wärme an den Gebäudeeigentümer oder direkt an die Nutzer zu liefern und hierfür ein Entgelt zu erheben.5

Will der Vermieter während der Dauer eines Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses von zentralem Eigenbetrieb der Heizungsanlage auf eigenständige gewerbliche Lieferung umstellen, können entsprechende Verträge vom Eigentümer mit einem Dritten geschlossen werden; doch damit die sich daraus ergebenden Änderungen auch für den Mieter bzw. Nutzer Geltung erlangen, bedarf es deren Zustimmung oder es müssen die Voraussetzungen des § 556c BGB vorliegen. Die Umstellung von Beheizung im Eigenbetrieb auf eigenständige gewerbliche Lieferung ist oftmals mit einer nicht unerheblichen Preissteigerung verbunden, weshalb es zwischen den Mietvertragsparteien oft zu Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit der Heiz- und Warmwasserkosten kommt (siehe Kapitel 9).

Zusammenfassung: § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 HeizKV unterscheiden sich dadurch, dass bei Nr. 1 die Anlage durch den Gebäudeeigentümer betrieben wird und Wärme sowie Warmwasser von ihm produziert werden. Bei Nr. 2 werden Wärme und Warmwasser einem Lieferanten abgekauft. Wenn jedoch nur Wartung und Abrechnung durch andere Firmen erfolgen oder Tank und Brenner geleast werden, stellt dies gerade keine Wärmelieferung gemäß Nr. 2 dar.6

1.1.3 Fernwärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV)

Ebenso wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV ist Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung, dass Wärme und Warmwasser »geliefert« werden. Der Unterschied zu § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV besteht darin, dass zwischen dem Wärmelieferanten und dem Nutzer direkt abgerechnet wird (»Direktabrechnung«). Der Wärmelieferant stellt also nicht dem Gebäudeeigentümer die Kosten in Rechnung, die dieser dann auf die Nutzer/Mieter weiterverteilt – so wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV –, sondern der Wärmelieferant rechnet direkt mit den Verbrauchern ab. Hierzu bedarf es einer entsprechenden Vertragsgrundlage zwischen Wärmelieferant und Nutzer/Mieter. Des Weiteren hat der Wärmelieferant die Kostenverteilung nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorzunehmen; das bedeutet, er muss die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung in Grund- und Verbrauchskosten aufteilen.

Zunächst muss also der Gesamtverbrauch des Gebäudes an Wärme durch einen Wärmezähler erfasst und der Anteil des jeweiligen Nutzers an diesem Gesamtverbrauch festgestellt werden. Hierfür kann der Wärmelieferant geeignete Messeinrichtungen anbringen. Er ist dazu berechtigt, denn gemäß § 1 Abs. 3 HeizKV gelten für ihn die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus der Heizkostenverordnung gleichermaßen...