2.1 Welche Objekte können durch Sie verwaltet werden?

Für Sie als Mietverwalter gibt es mehrere Verwaltungsmöglichkeiten, sei es die Mietwohnung, das Gewerbeobjekt oder eine Mischform aus beidem.

• Mietobjekte
  Zu den Mietobjekten gehören neben Mehrfamilienhäusern auch Einfamilienhäuser, Hausgruppen und Einliegerwohnungen. Private Eigentümer setzen professionelle Verwalter wegen der im Vergleich zur normalen Geldvermögensverwaltung wesentlich schwierigeren und aufwendigeren Verwaltung von Mietobjekten ein. Sie erwarten vom Objektbetreuer u. a. eine effiziente Bewirtschaftung und eine Rentabilitätssteigerung.
• Geschäftshäuser
  Zu den Geschäftshäusern zählen die klassischen Bürohäuser, aber auch gemischte gewerbliche Immobilien wie Büro- und Einzelhandelsobjekte, Einkaufszentren und Supermärkte. Hier werden Mietverwalter eingesetzt, weil sich die Bedürfnisse der gewerblichen Mieter schneller ändern, als die von Privatpersonen, und eine genaue und professionelle Marktbeobachtung aufgrund der momentanen Wirtschaftslage erforderlich ist, um auf Schwankungen bei den Mieterträgen sofort reagieren zu können.

• Wohn- und Geschäftshäuser
  Wohn- und Geschäftshäuser sind eine Mischform. Meistens befinden sich im Erdgeschoss Ladenlokale oder Büros und in den darüber liegenden Geschossen Wohnräume. Die unterschiedlichen Erwartungen der Mieter führen hier oft zu Problemen, die ein professioneller Mietverwalter aufgrund seiner Erfahrung leichter lösen kann als der unerfahrene Besitzer eines Wohn- und Geschäftshauses.

• Sondereigentumsverwaltung (Mietwohnung in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft)
  Im Falle der Sondereigentumsverwaltung verwaltet der Mietverwalter kein ganzes Haus, sondern nur die Wohnungen einzelner Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage.

2.2 Was ist eine Wohnung?

Unter einer Wohnung wird eine Summe von Räumen verstanden, die sich in einem festen Gebäude befinden und bestimmten sozialen und hygienischen Mindestanforderungen entsprechen. Eine Wohnung muss außerdem »abgeschlossen«, also von anderen Wohnungen getrennt sein, eine eigene Wohnungstüre haben und zu Wohnzwecken dienen.

Die Wohnungsgröße

Die Größe einer Wohnung wird entweder durch die Anzahl der Zimmer bzw. Räume oder durch die Wohnfläche festgestellt.

Man spricht von

• Wohn- und Schlafzimmern bei mindestens 10 m2,
• Wohn- und Schlafkammern bei 6–10 m2.

Außerdem gehören zu einer Wohnung auch Nebenräumen wie

• Dielen,
• Flure,
• WCs,
• Badezimmer,
• Abstellräume,
• Balkone.

Die Wohnfläche

Bei einer Wohnungsvermietung werden Sie von den Wohnungsinteressenten in der Regel nach der Wohnfläche gefragt. Sie richtet sich nach der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die zur Wohnung gehören, und wird folgendermaßen berechnet:

• Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern: voll.
• Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern, Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume: zur Hälfte.
• Grundflächen von Loggien, Balkonen und ähnlichen Räumen: zur Hälfte.
• Ausnahme: Balkone, die sich nicht zur Südseite ausrichten oder nicht aufwendig gestaltet sind, können nur mit einem Viertel angerechnet werden.

• Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter und von nicht gedeckten Terrassen: gar nicht.

Unterscheidung von Wohnungen hinsichtlich ihrer Förderung

Wohnungen werden nicht nur hinsichtlich ihrer Größe unterschieden. Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal ist ihre Förderung.

• Öffentlich geförderte Wohnungen
  Öffentlich geförderte Wohnungen werden mithilfe von öffentlichen Mitteln errichtet, und zwar mit dem Ziel, eine niedrige Belastung und niedrige Mieten für sozial schwache Mieter zu erreichen. Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann nur werden, wer im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist. Die Wohnung darf nur zur Kostenmiete vermietet werden. Die Kostenmiete entspricht dem Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Sie wird anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung berechnet.
• Steuerbegünstigte Wohnung
  Steuerbegünstigte Wohnungen werden ohne öffentliche Mittel errichtet. Eine wesentliche Voraussetzung für die Anerkennung der Steuerbegünstigung ist, dass die Wohnung die in § 39 Abs. 1 Satz 2 WobauG bestimmte Wohnfläche um nicht mehr als 20 Prozent überschreitet. Steuerbegünstigte Wohnungen unterliegen keiner Wohnungsbindung.
• Frei finanzierte Wohnung
  Frei finanzierte Wohnungen werden weder durch öffentliche Mittel noch durch Steuerbegünstigungen gefördert und unterliegen keiner Wohnungsbindung.

2.3 Was ist ein Geschäftsraum?

Unter Geschäftsräumen versteht man Räume, die nicht zu Wohnzwecken geeignet sind, sondern in denen das Geschäft bzw. der Betrieb eines Unternehmens abgewickelt wird. Beispiele sind: Produktionshallen, Praxen, Gaststätten, Ladenlokale.

Der...