Finanzmarkt im Wandel

Seit 2006 ist der Immotausch-Pionier im Immobiliengeschäft als Makler tätig. In der Ausbildung zum Immobilienkaufmann (IHK) lernt er 2006 – 2008 zunächst den Bürovermietungsmarkt kennen. Nach erfolgreichem Abschluss hilft er beim Aufbau der Gewerbevermietungsabteilung eines der bekanntesten Maklerhäuser in Deutschland. Im Anschluss folgen zehn Jahre eigenes Maklerunternehmen unter der Firmierung „Riehl Estate Management e.K.“. In dieser Zeit bildet er mehrere Immobilienkaufleute, eine Bürokauffrau und eine Kauffrau für Bürokommunikation aus. Die Anzahl der Beschäftigten wächst bis auf 15 Mitarbeiter und Handelsvertreter. Der Umsatz wächst, trotz Gründung in der Weltwirtschaftskrise, in den ersten drei Jahren jeweils um mehr als 30 %. Ab 2013 betreibt Patrick Riehl ein Bauträgerunternehmen, welches zunächst unter „Riehl Estate Projektentwicklungsgesellschaft mbH“ auftritt und im November 2017 in die heutige „Immotausch GmbH“ umbenannt wird. Das Bauträgerunternehmen projektiert mehrere Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser im Rhein-Main-Gebiet und erzielt aus den verkauften Einheiten und Grundstücken bisher einen sechsstelligen Gewinn. Von Oktober 2018 bis September 2019 durchläuft Patrick Riehl den Quereinstieg zum Versicherungsfachmann (IHK) und Finanzanlagenfachmann (DVA) bei Deutschlands größter privater Krankenversicherung. Seit Oktober 2019 ist Patrick Riehl wieder Geschäftsführer der Immotausch GmbH. In dieser Funktion erweitert er die Tätigkeitsfelder des Unternehmens um den Immobilien- und Versicherungsmakler und wird Mitglied beim Deutschen Maklerverbund. Dadurch hat er die Grundlage geschaffen, alle Tarife von hunderten von Versicherern als Makler mit Immotausch anzubieten. Seit Juni 2020 bildet er auf Immotausch.net auch Versicherungsvergleichsrechner mit Onlineabschlusstrecke ab. Im ersten Halbjahr 2020 recherchiert er und erarbeitet sich das Wissen um den Status Quo zum Immobilienverzehr, versendet anschließend strategische Angebote an Versicherer. Im August 2020 gibt er die Programmierung für das Security Token Offering in Auftrag, prüft und/oder besichtigt Immobilien für ein bundesweites Immobilienportfolio für über eine Milliarde Euro. Er beginnt mit der Veröffentlichung einzelner Bänder im September 2020.

INHALTSVERZEICHNIS .......................................................................... V
Teil II – Immotausch-Konzept und Idealkonstruktion ........................... VI
Teil III - Angebotsoptionen und Beteiligungsexposé ............................. VII
Abbildungsverzeichnis ............................................................................ VIII
Tabellenverzeichnis .................................................................................... IX
Abkürzungsverzeichnis ................................................................................ X
Creative Part – Die Idee als Gedicht ................................................... XI
Teil II – Immotausch-Konzept und Idealkonstruktion ........................... VI
I. Finanzmarkt im Wandel .................................................................. 1
II. Immotausch als Akquisestrategie oder als Idealkonstruktion ....... 3
II.A Immobilien(tausch-)portale – Neue Möglichkeiten der Immobilieninserate 5
II.B Immobilien(tausch-)makler - Tauschprofile und Tauschalgorithmus .......... 9
II.C Versicherungsmakler - Vergleichsportal ...................................................... 15
II.D Bauträger ....................................................................................................... 19
II.E Asset-Management und Fonds ...................................................................... 21
II.F Finanzintermediär ......................................................................................... 23
II.G Immobilienkollektiv (Finanzierung) .............................................................. 25
III. Lösungsansätze - Immotausch-Konzept ....................................... 27
III.A Immobiliensparen ......................................................................................... 29
III.B Immobilienkollektiv (Beteiligungskauf) ....................................................... 33
III.C Immobilienverzehr ......................................................................................... 35
III.C.1
Optionen, um Liquidität aus selbstgenutzter Immobilie zu beziehen ........ 37
III.C.2
State of the Art .............................................................................................. 39
III.C.3
Risiken aus Sicht des Anbieters .................................................................... 41
III.C.4
Heutige Betrachtungsweise ......................................................................... 43
III.D Kollektivkonzept - Immobilientransaktionen ............................................... 48
III.D.1
Vermittlungsauftragsarten ........................................................................... 49
III.D.2
Immotausch ist Käufer ................................................................................. 52
III.D.3
Immobilientausch ......................................................................................... 54
III.D.4
Kunde erwirbt Immobilie ............................................................................. 56
II
I.D.5 Immobilienverzehr-Produkte ....................................................................... 59
III.E Kollektivkonzept – Finanztransaktionen ...................................................... 62
III.E.1
Immotausch ist Darlehensgeber .................................................................. 62
III.E.2
Mitglied als Anleger ist Darlehensgeber / Crowdlending............................. 66
III.E.3
Einbringungsarten der eigenen Immobilie in das Kollektiv ........................ 68
III.E.4
Vermeidung Grunderwerbsteuer bei Einbringung ins Kollektiv ................. 72
III.E.5
Immobilienanteilserwerb ohne Grunderwerbsteuer .................................. 75
Teil III - Angebotsoptionen und Beteiligungsexposé ............................. VII
IV. Immobilien(-wandel)Anleihen ..................................................... 81
IV.A H-Anleihen - Übersicht ................................................................................... 81
IV.A.1
Risiken ........................................................................................................... 83
IV.A.2
„H1“-Immobilien(-wandel)anleihe (erster Rang) ........................................ 85
IV.A.3
„H2“-Immobilien(-wandel)anleihe (zweiter Rang) ...................................... 87
IV.A.4
“H3-Immobilien(wandel-)anleihe” (dritter Rang) ........................................ 89
IV.A.5
Asset-Equity-Investitionsanleihe ................................................................. 91
V. Angebot für Partneragenturaccounts ............................................ 93
VI. Beteiligungsmodelle ........................................................................ 95
VI.A Im Lizenz-/Franchisevertrag enthaltene Beteiligungsoptionen ................. 98
VI.B Beteiligungsoption aufgrund konzerninterner Vermittlung ....................... 98
VI.C Darlehens- und Beteiligungsoptionen .......................................................... 99
VI.C.
1 Partiarisches Darlehen ............................................................................... 102
VI.C.2
Serie A – Wandeldarlehen Equity Tranche ................................................. 103
VI.C.3
Serie B – Wandeldarlehen Mezzanine Tranche .......................................... 104
VI.C.4
Serie C – Wandeldarlehen Senior Tranche ................................................. 105
VI.C.5
Serie D – Direktinvestment ......................................................................... 106
VI.C.6
Serie E – Wandelanleihe ............................................................................. 107
VI.C.7
Serie F – Kollektivanleihe ........................................................................... 108
VI.C.8
Serie G – Pflichtwandelanleihe ................................................................... 109
VII. Lösungsansätze für Bausparkassen .............................................. 110
VII.A Wechseloptionen anbieten, Falschberatung vermeiden ........................... 111
VII.B Umwandlung in erste Immotausch-Wandelanleihe .................................. 112
VII.C Umwandlung in hochverzinsliche Pflichtwandelanleihe .......................... 113
VII.D Umwandlung in Immobilienwandelanleihe ............................................... 114
VII.E Umwandlung in Kollektivanleihe................................................................ 115
VIII. Allgemeine Hinweise zu Angeboten und Produkten ................. 116
IX. Zukünftige Entwicklung ............................................................... 120
X. Wie entstand dieses Gesamtkonzept? ......................................... 122
XI. Autorenprofil ................................................................................. 126
Literaturverzeichnis .................................................................................. XII
Index .........................................................................................................XIII


Inhaltsverzeichnis Anwenderhandbuch
AGENTURACCOUNTS UND BENUTZERLEVEL 3
PARTNERPORTAL AUF IMMOTAUSCH 4
EXPOSÉ - DETAILSEITE IMMOBILIENANGEBOTE 6
PORTALSTANDARD - OPEN IMMO 7
KUNDENMANAGER 8
KUNDENPROFILSEITE 9
MEHR ALS EIN (WOHN-) IMMOBILIENPORTAL 10
ANGEBOTSMANAGER 11
OBJEKTANFRAGEN 12
TERMINMANAGER 13
DETAILSUCHE 14
SUCHPROFIL ENTSTEHUNG 15
SUCHPROFIL / DETAILSEITE 16
TAUSCHTOOL 17
SERVICEMANAGER 18
KOMBINATION UND VARIATION 20
SERVICEPAKETE 21
IMMOTAUSCH.ENERGY 22
MEHRWERTE KOMMUNIZIERENMER 23
SERVICERECHNER 24
NEUE AUFTRAGSMÖGLICHKEITEN 25
SERVICEPARTNERSYSTEM 27
INHALTSANGABE

Im Elternhaus, wo Mutti brütet, das Leben startet wohlbehütet. Ein Jeder irgendwann das Nest Für eigene vier Wänd verlässt. Die erste Wohnung wird dann frei, wenn andere wünschen sich herbei, sich zu verändern, zu vergrößern, Suchaufträge kannst du speichern. Für ein anderes gäbe ich meins, ob direkt, also eins zu eins, der Algorithmus kann es auch im Ring, ein Tauschprofil macht da schon Sinn. Vom Laufen hat man bald genug, es folgt die Wohnung mit Aufzug, die meisten gehen, jeder kennts, am Ende in die Seniorenresidenz. Wenn man jung ist, wirkt es schwer, wenn alles nicht so teuer wär, die Hoffnung auf die eigene Immobilie, ein Traum bleibt er leider für viele. Auch wenn die Zinsen niedrig sind, die Preise klettern ganz geschwind, es scheint als bleibt er immer gleich, der Abstand zwischen arm und reich. Für jeden war der Weg mal steinig, darüber sind wir alle einig, gemeinsam schaffen wir doch mehr, ein neues Kollektiv muss her. Als Einheit neue Werte schaffen, nicht nur reden oder gaffen, wir investieren nicht in Waren, hier heißt es: Immobiliensparen. Die Rentner bilden eine Altersgruppe, wir nehmen sie hier unter die Lupe, wie lange läuft schon deren Uhr, und doch house rich, but money poor. Instandhalten und modernisieren, ins eigne Heim muss man investieren, doch jeder weiß es, weit und breit, am Ende zählt nur die Gesundheit. Wie eingesperrt in einem alten Haus, viele gehen kaum noch richtig aus, mehr Freizeit, wo man sich verwöhnt, ein Urlaub wäre lang verdient. Wie immer es im Leben lief, ein Rentner findet sein Motiv. Ob Ergänzer oder Hedonisten, niemand will sein Leben fristen. Bedürftigen, denen fehlt das Geld, als Einmalzahlung oder Rente zählt, was in der Immobilie gebunden, ihr braucht euch nicht mehr schunden. Denn unbekannt der neuste Stand, mit Niedrigzinsen in der Hand, helfen könnte euch schon sehr, unser Immobilienverzehr. Immobilien, Versichern, Finanzierung, als neuer Teil der Digitalisierung, sowohl die Jungen wie die Alten, wird Immotausch dabei begleiten. Immobilien, Versichern, Finanzieren, ein jeder darf es gern riskieren, es nicht tun wäre boykottieren, ins Einhorn musst du investieren.

Finanzmarkt im Wandel Seit mehreren Jahren herrscht ein historisches Niedrigzinsniveau. Wo früher Zinsen für Guthaben gezahlt wurden, werden heute Gebühren erhoben. Anleger haben seitdem hunderte Milliarden US-Dollar in Kryptowährungen investiert. Doch der sogenannte Hype um Kryptowährungen ist noch sehr volatil. Unter anderem Bill Gates ist der Meinung, eine weltweite, auf Blockchaintechnologie basierende Währung werde kommen. Diese Währung sei jedoch keine der bereits verfügbaren Kryptowährungen. Lebensversicherungen und Bausparkassen kämpfen ums Überleben, da sie Verträge mit langfristigen Zinsverpflichtungen zwischen 3 % und 5 % p.a. eingegangen sind. Neuabschlüsse sind für potentielle Kunden dieser Institutionen hinsichtlich der angebotenen Sparprodukte uninteressant geworden. Bei Zinssätzen für Immobiliendarlehen ab 0,36 % p.a. sollte man meinen, für den Käufer einer Immobilie, der nebenbei seine alte Versicherung oder seinen alten Bausparvertrag bespart, sei der Himmel auf die Erde gekommen. Doch leider ist dies ein Trugschluss: Für Verbraucher gleicht die Zinssituation die Preissteigerungen im Immobilienbereich bei weitem nicht aus. Denn in den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in deutschen Großstädten verdoppelt. Millionen Menschen sind trotz historisch niedriger Zinsen noch immer weit entfernt von Ihrer Traumimmobilie. Grund dafür ist zum einen, dass mit sukzessiven Zinssenkungen gleichermaßen sukzessive Immobilienpreissteigerungen erfolgt sind. Diese Preissteigerungen haben den vermeintlichen Vorteil von Niedrigzinsen ausgeglichen. Eine Milchmädchenrechnung, wenn man die erhöhten Erwerbsnebenkosten berücksichtigt. Zum anderen fehlt es an einer ausreichenden Zahl passender Angebote. Der Wechsel von der aktuellen Immobilie zur nächsten läuft schleppend, da die Umsetzung der Immobilientransaktionen innerhalb eines eingeschränkten Angebotsrahmens verläuft. Die hohen Angebotspreise schrecken beim Kauf der nächsten Immobilie ab. Sie sind teilweise weder nachvollziehbar noch begründbar. In Deutschland werden Käufer von Immobilien durch kein Gesetz vor Wucher geschützt! Bei einer Zinswende droht deshalb eine Preiskorrektur, also der Einsturz der Immobilienpreise, insbesondere für Bestandsimmobilien. Dadurch kann sich der Immobilienerwerb für einige von einem Traum in einen Albtraum verwandeln, wenn die Zinsbindung ausläuft oder der Vertrag nicht eingehalten werden kann. Mehr als die Hälfte der Rentner sind Eigentümer einer Immobilie. Sie möchten diese weiter bewohnen oder benötigen eine geeignete Alternative (barrierearme Wohnung, Seniorenresidenz). Während die Verbraucherpreise steigen, stagniert die Rente. Die bezahlte Immobilie hat deutlich an Wert gewonnen; trotzdem müssen sich einige dieser Personen einschränken. Die Betroffenen der Altersgruppe werden in Studien über das Produkt Umkehrhypothek bzw. Equity Release Scheme als hausreich aber geldarm beschrieben. Die Freisetzung des in der Immobilie gebundenen Kapitals über eine Umkehrhypothek als Einmalzahlung, Kreditlinie, Leibrente oder in Form eines Teil- oder Vorabverkaufs wird in der einschlägigen Literatur auch als Immobilienverzehr bezeichnet. Vorschläge für eine Übertragung des amerikanischen Erfolgsmodells liegen bereits vor. Bisher fehlt jedoch eine Analyse über die Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf diesem Markt. Der Gedanke liegt nahe, dass die junge Generation heute in die Immobilien der alten Generation investieren könnte. Dabei können sich die Parteien das Risiko der Immobilienpreiskorrektur/ Chance auf Wertsteigerung teilen und das niedrige Zinsniveau untereinander weitergeben. Wenn es eine günstige Zeit für die (bisher noch nicht erfolgte) Etablierung dieses Marktes in Deutschland gibt, dann während der aktuellen Niedrigzinsphase! Als Immobilienkaufmann und Pionier für den Immobilientausch habe ich mir zum Ziel gesetzt, diesen Markt in Deutschland zu etablieren und den Immobilienmarkt zu verändern, zu verbessern, zu revolutionieren. Die Ausführungen innerhalb dieser Ausarbeitung sollen die folgende Frage beantworten: Wie kann die aktuelle Finanzmarktsituation für die Etablierung des Marktes für Immobilienverzehr und eines Immobilientauschmarktes in Deutschland genutzt werden? In Band I des Sammelwerkes habe ich bereits die Herausforderungen großer Institutionen detailliert dargestellt. Dieser Band II baut auf dem Wissen über diese Grundlagen auf. Im Folgekapitel knüpfen stellen wir noch einmal das Idealkonstrukt für ein Unternehmen mit diesem Konzept und das Immotausch-Konzept selbst vor (III – Lösungsansätze – Immotausch-Konzept) vor, welches von allen Immobilienunternehmen genutzt werden könnnte. Darauf folgt die Vorstellung der Immobilienwandelanleihen (IV - Immobilienwandelanleihen), die Darstellung eines Beteiligungsexposés (V - Beteiligungsexposé) und Wechselpakete für Bausparkassen, bzw. Bausparer (VI - Lösungsansätze für Bausparkassen). Am Ende des Buches gebe ich Ihnen einen Ausblick auf weitere Teile des Gesamtwerkes.