Immobilien und Steuern (eBook)

Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 7
1 Allgemeiner Teil 17
1.1Einleitung 17
1.2Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen 19
1.2.1Art der wirtschaftlichen Betätigung 20
1.2.1.1 Besteuerung des Erwerbsvorgangs 20
1.2.1.1.1 Grunderwerbsteuer 20
1.2.1.1.2 Umsatzsteuer 20
1.2.1.1.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer 21
1.2.1.1.4 Ertragsteuern 21
1.2.1.2 Besteuerung der Nutzung der Immobilie 22
1.2.1.2.1 Umsatzsteuer 22
1.2.1.2.2 Grundsteuer 23
1.2.1.2.3 Ertragsteuern 24
1.2.1.3 Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung 26
1.2.1.3.1 Erbschaft- und Schenkungsteuer/Verkehrsteuern 26
1.2.1.3.2 Ertragsteuern 26
1.2.1.4 Besteuerung mit Auslandsbezug 26
1.2.1.4.1 Besteuerung eines Steuerausländers mit inländischer Immobilie 27
1.2.1.4.2 Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie 28
1.2.2Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen 29
1.2.2.1 Betriebsvermögen 29
1.2.2.1.1 Notwendiges Betriebsvermögen 30
1.2.2.1.2 Gewillkürtes Betriebsvermögen 31
1.2.2.2 Privatvermögen 32
1.3Finanzierung der Immobilie 32
1.3.1Grundsätzliches 32
1.3.2Steuerliche Auswirkungen der Fremdfinanzierung 33
1.3.2.1 Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht 33
1.3.2.2 Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke) 33
1.3.2.3 Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden 35
1.3.2.4 Darlehensaufnahme durch Ehegatten 36
1.3.2.5 Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung 36
1.3.2.6 Vorfälligkeitsentschädigung 37
1.3.2.7 Ausfall einer privaten Darlehensforderung 38
1.3.2.8 Unverzinsliche Darlehen 39
1.4Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht 41
1.4.1Grundstück 41
1.4.1.1 Grundstücksgleiche Rechte 42
1.4.1.1.1 Erbbaurecht 43
1.4.1.1.2 Wohnungseigentum/Teileigentum 43
1.4.2Grund und Boden 43
1.4.3Gebäude 44
1.4.3.1 Bedeutungszusammenhang 44
1.4.3.2 Begriff 44
1.4.3.3 Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut 46
1.4.4Gebäudeteile 47
1.4.4.1 Unselbständige Gebäudeteile 47
1.4.4.2 Selbständige Gebäudeteile 48
1.4.4.2.1 Betriebsvorrichtungen 48
1.4.4.2.2 Scheinbestandteile 49
1.4.4.2.3 Mietereinbauten und -umbauten 50
1.4.4.2.4 Ladeneinbauten 50
1.4.4.3 Selbständige Wirtschaftsgüter 51
1.4.5Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Definitionen 51
1.4.5.1 Wohnung 51
1.4.5.2 Familienheim 53
1.4.5.3 Häusliches Arbeitszimmer 53
1.5Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum 54
1.5.1Grundsätzliches 54
1.5.2Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum 55
1.5.2.1 Eigentumsübertragung eines Grundstücks 55
1.5.2.2 Leasing/Nutzungsüberlassung 56
1.5.2.2.1 Operating-Leasing 57
1.5.2.2.1.1 Definition 57
1.5.2.2.1.2 Wirtschaftliche Zuordnung 57
1.5.2.2.2 Finanzierungsleasing 57
1.5.2.2.2.1 Spezialleasing 58
1.5.2.2.2.2 Teilamortisationsvertrag 58
1.5.2.2.2.3 Vollamortisationsvertrag 61
1.5.2.2.3 Mietkauf 61
1.5.2.2.4 Sale-and-lease-back 62
1.5.2.3 Nießbrauch 63
1.5.2.4 Gebäude auf fremdem Grund und Boden 63
1.5.2.5 Erbbaurecht 64
1.5.2.6 Mietereinbauten bzw. -umbauten 64
1.5.2.7 Treuhandverhältnisse 66
1.6Bewertung von Immobilien 66
1.6.1Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG 68
1.6.1.1 Anschaffungskosten 68
1.6.1.1.1 Anschaffungspreis 69
1.6.1.1.1.1 Beginn des Anschaffungsvorgangs 69
1.6.1.1.2 Anschaffungsnebenkosten 70
1.6.1.1.3 Nachträgliche Anschaffungskosten 70
1.6.1.1.4 Anschaffungspreisminderungen 71
1.6.1.1.5 Ansatz der Anschaffungskosten 71
1.6.1.1.6 Aufteilung von Anschaffungskosten 71
1.6.1.1.7 Anschaffungskosten für den Mietvertrag 73
1.6.1.2 Herstellungskosten 74
1.6.1.2.1 Definition 74
1.6.1.2.2 Abgrenzung zu Anschaffungskosten 74
1.6.1.2.3 Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand 75
1.6.1.2.4 Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen 75
1.6.1.2.5 Abbruchkosten 79
1.6.1.2.6 Ermittlung der Herstellungskosten 80
1.6.1.2.7 Ansatz der Herstellungskosten 81
1.6.1.3 Erhaltungsaufwand 82
1.6.1.3.1 Definition 82
1.6.1.3.2 Steuerliche Behandlung 82
1.6.1.3.3 Energetische Sanierung 82
1.6.1.4 Teilwert 83
1.6.1.4.1 Bedeutung 83
1.6.1.4.2 Begriffsbestimmung 84
1.6.1.4.3 Wertermittlung 84
1.6.1.5 Gemeiner Wert 85
1.6.1.5.1 Bedeutung 85
1.6.1.5.2 Wertermittlung 85
1.6.2Absetzung für Abnutzung (AfA) 86
1.6.2.1 Grundsätzliches 86
1.6.2.2 AfA-Berechtigung 86
1.6.2.2.1 AfA-Berechtigung bei Miteigentum 86
1.6.2.2.2 Drittaufwand 87
1.6.2.3 Bemessungsgrundlage 87
1.6.2.4 AfA-Arten 88
1.6.2.5 Regelmäßige AfA 88
1.6.2.5.1 Beginn/Ende der AfA 89
1.6.2.5.2 AfA-Objekte 90
1.6.2.5.2.1 Gebäude/unselbständige Gebäudeteile 90
1.6.2.5.2.2 Selbständige Gebäudeteile 90
1.6.2.5.2.3 Selbständige Wirtschaftsgüter 91
1.6.2.5.3 AfA-Methoden 91
1.6.2.5.3.1 Lineare AfA 92
1.6.2.5.3.2 Degressive AfA 93
1.6.2.6 Erhöhte Absetzung (Planmäßige AfA) 94
1.6.2.6.1 Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung 94
1.6.2.6.1.1 Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau § 7b EStG 94
1.6.2.6.1.2 Gebäude in Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, § 7h EStG 96
1.6.2.6.1.3 Baudenkmäler, § 7i EStG 96
1.6.2.6.2 Voraussetzungen des § 7a EStG 97
1.6.2.6.2.1 AfA auf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten 97
1.6.2.6.2.2 AfA auf Anzahlungen und Teilherstellungskosten 97
1.6.2.6.2.3 Mehrere Beteiligte an einer Immobilie 98
1.6.2.6.2.4 Nachweispflichten 98
1.6.2.7 Außerordentliche AfA 98
1.6.2.8 AfA-Berichtigung 98
1.6.2.9 Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht 99
1.6.2.9.1 Planmäßige Abschreibung 99
1.6.2.9.2 Außerplanmäßige Abschreibung 99
1.6.3Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG) 100
1.6.3.1 Einheitswertermittlung für Zwecke der Grundsteuer (bis 31.12.2024) 101
1.6.3.1.1 Grundstücke des Grundvermögens 102
1.6.3.1.1.1 Unbebaute Grundstückstücke 102
1.6.3.1.1.2 Bebaute Grundstücke 103
1.6.3.1.1.3 Grundstück im Zustand der Bebauung 104
1.6.3.1.1.4 Grundstücke mit einem Erbbaurecht 104
1.6.3.1.1.5 Wohnungs- und Teileigentum 106
1.6.3.1.1.6 Gebäude auf fremdem Grund und Boden 106
1.6.3.1.2 Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke) 106
1.6.3.2 Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2025 (Grundsteuer-Reformgesetz) 106
1.6.3.2.1 Unbebaute Grundstücke 107
1.6.3.2.2 Bebaute Grundstücke 108
1.6.3.2.2.1 Bewertung nach dem Ertragswertverfahren 109
1.6.3.2.2.2 Bewertung nach dem Sachwertverfahren 111
1.6.3.2.2.3 Sonderfälle (Erbbaurecht/Bauten auf fremden Grund und Boden) 112
1.6.3.3 Ländermodell 112
1.6.3.4 Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer 113
1.6.3.4.1 Grundstücke des Grundvermögens 113
1.6.3.4.1.1 Unbebaute Grundstücke 114
1.6.3.4.1.2 Bebaute Grundstücke 114
1.6.3.4.1.3 Grundstück mit einem Erbbaurecht 118
1.6.3.4.1.4 Gebäude auf fremdem Grund und Boden, § 195 BewG 120
1.6.3.4.1.5 Grundstücke im Zustand der Bebauung, § 196 BewG 121
1.6.3.4.2 Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens 121
1.6.3.4.3 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts 121
2 Besonderer Teil 123
2.1Direktinvestition 124
2.1.1Besteuerung des Erwerbs 124
2.1.1.1 Grunderwerbsteuerliche Aspekte 124
2.1.1.1.1 Steuerbare Rechtsvorgänge 124
2.1.1.1.1.1 Grundstücke i. S. d. § 2 GrEStG 126
2.1.1.1.2 Bemessungsgrundlage 126
2.1.1.1.2.1 Grundsätzliches 126
2.1.1.1.2.2 Einheitliches Vertragswerk 127
2.1.1.1.3 Steuerbefreiungen 128
2.1.1.1.4 Steuersatz 130
2.1.1.1.5 Steuerschuldner 130
2.1.1.1.6 Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer 130
2.1.1.1.7 Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer 132
2.1.1.1.8 Anzeigepflicht 132
2.1.1.2 Umsatzsteuerliche Aspekte 132
2.1.1.2.1 Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs 132
2.1.1.2.2 Steuerpflichtigkeit des Erwerbsvorgangs 134
2.1.1.2.3 Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer 135
2.1.1.2.4 Bemessungsgrundlage 135
2.1.1.2.5 Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option 136
2.1.1.2.6 Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze 136
2.1.1.2.7 Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern 137
2.1.1.3 Ertragsteuerliche Aspekte 137
2.1.1.3.1 Entgeltlicher Erwerb 137
2.1.1.3.1.1 Steuerliche Behandlung von Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten 138
2.1.1.3.1.2 Erwerb durch Tausch 138
2.1.1.3.2 Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung) 139
2.1.1.3.2.1 Zuführung in das Betriebsvermögen 139
2.1.1.3.2.2 Zuführung in das Privatvermögen 139
2.1.1.3.2.3 Gemischte Schenkung 140
2.1.2Besteuerung der Nutzung 140
2.1.2.1 Ertragsteuerliche Aspekte 141
2.1.2.1.1 Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung i. R. d. Immobiliennutzung 142
2.1.2.1.1.1 Gewerbliche Vermietung 142
2.1.2.1.1.2 Betriebsaufspaltung (Doppelgesellschaft) 145
2.1.2.1.1.3 Gewerblicher Grundstückshandel 150
2.1.2.1.2 Immobilie im Privatvermögen 151
2.1.2.1.2.1 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 151
2.1.2.1.2.2 Nutzung zu eigenen beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer) 156
2.1.2.1.2.3 Doppelte Haushaltsführung 160
2.1.2.1.2.4 Nutzung zu fremden Wohn- bzw. betrieblichen Zwecken 161
2.1.2.1.2.5 Ausschließlich vermietete Ferienwohnung 164
2.1.2.1.2.6 Zeitweise vermiete und zeitweise selbstgenutzte Ferienwohnung 165
2.1.2.1.3 Immobilie im Betriebsvermögen 175
2.1.2.1.3.1 Einkünfteerzielungsabsicht 176
2.1.2.1.3.2 Einkünfteermittlung 176
2.1.2.1.3.3 Betriebsausgaben/Aufwendungen 177
2.1.2.1.3.4 Gewerbesteuer 179
2.1.2.2 Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung 179
2.1.2.2.1 Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes 179
2.1.2.2.2 Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes 179
2.1.2.2.2.1 Sonderfall gemischte Dienstleistungen 180
2.1.2.2.3 Optionsrecht des Vermieters 182
2.1.2.2.4 Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze 183
2.1.2.2.4.1 Teilweise Nutzung für unternehmerische/private Zwecke 183
2.1.2.2.4.2 Teilweise Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug begründen 184
2.1.2.2.5 Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien 186
2.1.2.2.6 Bemessungsgrundlage/Steuerschuldner 190
2.1.2.2.7 Steuersatz 190
2.1.2.2.8 Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer 191
2.1.2.3 Grundsteuerliche Aspekte 191
2.1.2.3.1 Grundsätzliches 191
2.1.2.3.2 Steuergegenstand 191
2.1.2.3.3 Steuerbefreiungen 192
2.1.2.3.4 Steuerschuldner 192
2.1.2.3.5 Haftungsschuldner 192
2.1.2.3.6 Bemessung der Grundsteuer 193
2.1.2.3.7 Abgabe Steuererklärung und Anzeigepflichten 193
2.1.2.3.8 Festsetzung der Grundsteuer 194
2.1.2.3.9 Erhebung der Grundsteuer 194
2.1.2.3.10 Erlass der Grundsteuer 194
2.1.2.4 Zweitwohnungsteuer 196
2.1.2.5 Steuerabzug bei Bauleistungen 198
2.1.2.5.1 Allgemeines zur Regelung 198
2.1.2.5.2 Anwendungsweise der Vorschrift 198
2.1.2.5.3 Ausnahmen vom Steuerabzug 199
2.1.3Besteuerung der Veräußerung 200
2.1.3.1 Veräußerung einer im Betriebsvermögen befindlichen Immobilie 201
2.1.3.1.1 Einzelveräußerung 201
2.1.3.1.2 Entnahme 202
2.1.3.1.2.1 Ertragsteuerliche Rechtsfolgen 203
2.1.3.1.2.2 Umsatzsteuerliche Rechtsfolgen 203
2.1.3.1.3 Gewerblicher Grundstückshandel 204
2.1.3.1.3.1 Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG 205
2.1.3.1.3.2 Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung 206
2.1.3.1.3.3 Einzubeziehende Objekte 207
2.1.3.1.3.4 Einzubeziehende Tätigkeiten 207
2.1.3.1.3.5 Zeitlicher Zusammenhang 208
2.1.3.1.3.6 Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels 210
2.1.3.2 Veräußerung der im Privatvermögen befindlichen Immobilie 210
2.1.3.2.1 Grundsatz 210
2.1.3.2.2 Berechnung der Haltefrist 211
2.1.3.2.2.1 Anschaffung/Herstellung 211
2.1.3.2.2.2 Veräußerung 212
2.1.3.2.3 Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke 213
2.1.3.2.3.1 Begünstigte Wirtschaftsgüter 213
2.1.3.2.3.2 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 215
2.1.3.2.4 Veräußerungsgewinn 216
2.1.3.2.4.1 Grundsatz der Einkunftsermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften 216
2.1.4Immobilien-Leasing 219
2.1.4.1 Ertragsteuerliche Aspekte 220
2.1.4.1.1 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber 220
2.1.4.1.1.1 Bilanzierung beim Leasinggeber 220
2.1.4.1.1.2 Bilanzierung beim Leasingnehmer 221
2.1.4.1.2 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer 221
2.1.4.1.2.1 Bilanzierung beim Leasingnehmer 221
2.1.4.1.2.2 Bilanzierung beim Leasinggeber 222
2.1.4.2 Umsatzsteuerliche Aspekte 222
2.1.4.2.1 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber 222
2.1.4.2.2 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer 222
2.2Indirekte Investition 223
2.2.1Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft 224
2.2.1.1 Abgrenzung gewerblicher von vermögensverwaltender Personengesellschaft 224
2.2.1.2 Gewerbliche Personengesellschaft 226
2.2.1.2.1 Formen der gewerblichen Personengesellschaft 226
2.2.1.2.1.1 Originär gewerbliche Personengesellschaft 226
2.2.1.2.1.2 Teilweise gewerblich tätige Personengesellschaft (Abfärbe-/Infektionstheorie) 226
2.2.1.2.1.3 Gewerblich geprägte Personengesellschaft 227
2.2.1.2.2 Besteuerung des Erwerbsvorgangs 228
2.2.1.2.2.1 Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft 228
2.2.1.2.2.2 Besonderheiten bei Erwerb vom Gesellschafter 230
2.2.1.2.2.3 Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft 231
2.2.1.2.3 Besteuerung der Nutzung 234
2.2.1.2.3.1 Umsatzsteuerliche Aspekte 234
2.2.1.2.3.2 Grundsteuer 234
2.2.1.2.3.3 Ertragsteuerliche Aspekte 234
2.2.1.2.4 Besteuerung der Veräußerung 246
2.2.1.2.4.1 Veräußerung der Immobilie durch die gewerbliche Personengesellschaft 246
2.2.1.2.4.2 Veräußerung des Anteils an der Personengesellschaft 248
2.2.1.3 Vermögensverwaltende Personengesellschaft 249
2.2.1.3.1 Besteuerung des Erwerbs 250
2.2.1.3.1.1 Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft 250
2.2.1.3.1.2 Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft 250
2.2.1.3.2 Besteuerung der Nutzung 250
2.2.1.3.2.1 Gesellschaftsebene 250
2.2.1.3.2.2 Gesellschafterebene 251
2.2.1.3.3 Besteuerung der Veräußerung 252
2.2.1.3.3.1 Veräußerung der Immobilie durch die Personengesellschaft 252
2.2.1.3.3.2 Veräußerung des Anteils an einer Personengesellschaft 252
2.2.2Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft 253
2.2.2.1 Grundsätzliches 253
2.2.2.2 Besteuerung 253
2.2.2.2.1 Besteuerung des Erwerbsvorgangs 253
2.2.2.2.1.1 Entgeltlicher Erwerb der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft 253
2.2.2.2.1.2 Erwerb der Anteile an der Kapitalgesellschaft durch die Gesellschafter 254
2.2.2.2.2 Besteuerung der Nutzung 256
2.2.2.2.2.1 Umsatzsteuerliche Aspekte 256
2.2.2.2.2.2 Grundsteuer 256
2.2.2.2.2.3 Ertragsteuerliche Aspekte 256
2.2.2.2.3 Besteuerung der Veräußerung 258
2.2.2.2.3.1 Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft 258
2.2.2.2.3.2 Veräußerung des Anteils an einer Kapitalgesellschaft 258
2.3Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen 260
2.3.1Grundsätzliches 260
2.3.2Direkte Übertragung 260
2.3.2.1 Verkehrsteuerliche Auswirkungen 261
2.3.2.2 Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen 261
2.3.2.2.1 Steuerbefreiung bei Baudenkmälern 262
2.3.2.2.2 Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten 262
2.3.2.2.3 Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder oder Kinder verstorbener Kinder 263
2.3.2.2.4 Überlassung einer fremd genutzten Immobilie 263
2.3.3Indirekte Übertragung 264
2.3.3.1 Bewertung der Anteile 264
2.3.3.2 Begünstigungen nach §§ 13a, 13b ErbStG 265
2.3.3.2.1 Allgemein 265
2.3.3.2.2 Begünstigte Grundstücksüberlassungen 265
2.3.4Freibeträge 267
2.3.5Steuertarif 267
2.3.6Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer 268
2.4Immobilienprodukte 268
2.4.1Geschlossene Immobilienfonds 269
2.4.1.1 Grundsätzliches 269
2.4.1.2 Besteuerung der Fondsgesellschaft 270
2.4.1.3 Besteuerung des Anlegers 272
2.4.1.4 Steuerliche Besonderheiten 273
2.4.1.4.1 Hersteller- oder Erwerbereigenschaft des Fonds 273
2.4.1.4.2 Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einflussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft) 274
2.4.1.4.3 Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen Einflussnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft) 275
2.4.1.5 Besteuerung der Veräußerung 275
2.4.2Offene Immobilienfonds 276
2.4.2.1 Gesellschaftsrechtlicher Rahmen 277
2.4.2.2 Besteuerung von Investmentfonds 278
2.4.2.2.1 Besteuerung auf der Fondsebene 278
2.4.2.2.2 Besteuerung auf Ebene der Anleger 280
2.4.2.3 Besteuerung von Spezialinvestmentfonds 282
2.4.2.3.1 Besteuerung auf der Fondsebene 283
2.4.2.3.2 Besteuerung auf Ebene der Anleger 283
2.4.3German REIT 284
2.4.3.1 Grundsätzliches 284
2.4.3.2 Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status 285
2.4.3.2.1 Börsenzulassung 285
2.4.3.2.2 Streuung der Aktien der REIT-AG 285
2.4.3.2.3 Vermögens- und Ertragsanforderungen 286
2.4.3.2.4 Ausschüttung an die Anleger 286
2.4.3.2.5 Immobilienhandel 286
2.4.3.2.6 Mindesteigenkapitalanforderungen 286
2.4.3.3 Steuerlicher Rahmen 286
2.4.3.3.1 Steuerbefreiung der REIT-AG 286
2.4.3.3.2 Erwerbsphase 287
2.4.3.3.3 Besteuerung laufender Erträge 288
2.4.3.3.4 Besteuerung der Veräußerung 289
2.4.3.3.4.1 Veräußerung von Immobilien durch die REIT-AG 289
2.4.3.3.4.2 Besteuerung von Veräußerungsvorgängen auf Anlegerebene 289
2.5Internationale Immobilienbesteuerung 290
2.5.1Einführung 290
2.5.2Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen 291
2.5.2.1 Grundsätzliches 291
2.5.2.2 Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA) 292
2.5.2.3 Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA) 293
2.5.2.4 Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA) 293
2.5.3Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer 294
2.5.3.1 Investition durch eine natürliche Person 294
2.5.3.1.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG 294
2.5.3.1.1.1 Einkünfteermittlung 295
2.5.3.1.1.2 Steuertarif 295
2.5.3.1.1.3 Anordnung des Steuerabzuges nach § 50 a Abs. 7 EStG 296
2.5.3.2 Investition durch eine Kapitalgesellschaft 296
2.5.3.2.1 Einkünfte aus Gewerbebetrieb i. S. d. § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa) EStG 296
2.5.3.2.1.1 Einkünfteermittlung 297
2.5.3.2.1.2 Anordnung des Steuerabzuges nach § 50 a Abs. 7 EStG 298
2.5.3.2.1.3 Gewerbesteuer 298
2.5.3.3 Besteuerung der Veräußerung 298
2.5.3.4 Investition von Steuerausländern über eine inländische Immobilienkapitalgesellschaft 300
2.5.3.4.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen 300
2.5.3.4.2 Besteuerung der Veräußerungsgewinne 301
2.5.4Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer 302
2.5.4.1 Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien 302
2.5.4.1.1 Anrechnungsmethode 304
2.5.4.1.2 Freistellungsmethode 306
2.5.4.1.3 Besonderheiten der Besteuerung von über eine Kapitalgesellschaft gehaltenen Ferienimmobilien 306
2.5.4.2 Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien 307
2.5.4.3 Besteuerung der Veräußerung von Anteilen an ausländischen Kapitalgesellschaften mit Immobilienbesitz 308
Literatur 309
Stichwortverzeichnis 311