Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht

Dr. jur. Oliver Elzer, geb. 1967 in Hamburg, ist Richter am Kammergericht Berlin. Ab 1997 zahlreiche Veröffentlichungen zum Zivilprozess- und Wohnungseigentumsrecht, u. a. Mitkommentator im Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht und in Deckert, Die Eigentumswohnung. Regelmäßige Mitarbeit bei den juristischen Fachzeitschriften Info M, IMR, IBR, MietRB, NJW, NZM, ZfIR und ZMR. Diverse Vorträge zum WEG und Leiter von Seminaren für Richter, Rechtsanwälte, Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer.

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Einführung

Die Entstehung einer Hausgeldforderung

Beschluss der Wohnungseigentümer
Grundlagen zum Hausgeldbeschluss
Der Genehmigungsbeschluss zur Abrechnung
Ordnungsmäßigkeit und Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses
Genehmigungsbeschluss zu einer Sonderumlage
Schadensersatz
Zweiergemeinschaft
Zinsen, Verzug und Zinshöhe
Hausgeldgläubiger
Die Fälligkeit der Hausgeldforderung

Grundsatz: Bestimmung der Wohnungseigentümer
Ausnahme: Bestimmung der Wohnungseigentümer fehlt
Der Schuldner der Hausgeldforderung

Fälligkeitstheorie und Überblick
Wohnungseigentümer
Erwerberhaftung
Parteien kraft Amtes
Die Rückzahlung von Hausgeld (Guthaben)

Allgemeines
Entstehung
Aufrechnung
Zurückbehaltungsrecht
Anspruchsinhaber und -verpflichteter
Hinderungsbeschluss gegen die Auskehrung von Guthaben .
Das Erlöschen einer Hausgeldforderung

Zahlungen des Hausgeldschuldners
Aufrechnung
Erlass von Hausgeldforderungen
Zurückbehaltungsrechte des Hausgeldschuldners
Die außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld

Anforderung des Hausgelds
Beschlüsse nach
21 Abs. 7 WEG
Wann muss der Verwalter einschreiten?
Wie muss der Verwalter einschreiten?
Einschaltung Dritter
Einwirkung auf Hausgeldforderung durch Verwalter?
Fristenkontrolle
Haftung des Verwalters
Verwaltervertrag und Hausgeldinkasso

Pflichten der Wohnungseigentümer zum Hausgeldinkasso
Ermächtigung zum gerichtlichen Hausgeldinkasso
Sondervergütungen
Die gerichtliche Beitreibung von Hausgeld

Überblick
Finanzierung
Gerichtliches Mahnverfahren
Die Hausgeldklage
Kosten und Gebühren
Zwangsvollstreckungsandrohung
Informationspflichten des Verwalters über Hausgeldklagen
Grundsätze und Überblick zur Zwangsvollstreckung

Bonitätsprüfung
Voraussetzungen
Rangklassen
Insolvenz (Rückschlagsperre)
Ermächtigung des Verwalters
Kosten der Zwangsvollstreckung
Checkliste Zwangsvollstreckung
Mobiliarzwangsvollstreckung: Sach- und Forderungspfändung

Sachpfändung (

808 ff. ZPO)
Forderungspfändung
Immobiliarzwangsvollstreckung

Sicherungshypothek
Zwangsverwaltung
Zwangsversteigerung
Zwangsvollstreckung in Sondernutzungsrechte

Vollstreckung in das Wohnungseigentum
Vollstreckung nur in das Sondernutzungsrecht
Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht
Dingliches Sondernutzungsrecht
Pfändung des Zuweisungsrechts
Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso

Einstellung von Versorgungsleistungen ("Versorgungssperre")
Entziehung eines Wohnungseigentums
Anprangerung des Hausgeldschuldners
Stimmrechtsentzug
Insolvenz des Wohnungseigentümers

Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren
Vorläufiger Insolvenzverwalter
Ziele des Insolvenzverfahrens
Der Verwalter im Insolvenzverfahren
Insolvenzantrag
Insolvenzgründe
Auswirkungen der Insolvenzeröffnung
Aussonderungs-/Absonderungsrechte
Das eigentliche Insolvenzverfahren
Verteilung .
Aufhebung des Insolvenzverfahrens
Freigabe
Insolvenzanfechtung
Insolvenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Weiteres
Liquiditätskrise

Rückgriff auf die Instandhaltungsrückstellung
Ausfalldeckungssonderumlage
Anlegung einer Liquiditätsreserve
Hausgeldausfallversicherung
Abrechnung des Hausgeldinkassos

Abrechnung der Hausgeldzahlungen
Abrechnung einer Ausfalldeckungssonderumlage
Abrechnung von Forderungen gemäß einem Beschluss nach
21 Abs. 7 WEG
Abrechnung eines Rechtsstreits über Hausgeld
Informationsrechte der Wohnungseigentümer

Änderungen durch WEG-Reform 2020/2021
Überblick

Befugnisse des Verwalters im Rahmen des Hausgeldinkassos
Hausgeldprivileg in der Zwangsversteigerung
Entziehung eines Wohnungseigentums
Abrechnung über den Wirtschaftsplan
Informationsrechte der Wohnungseigentümer
Stellung des Verwalters
Verzeichnis der Mustervorlagen
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis