Mietverhältnisse beenden

Kathrin Gerber ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwältin für Steuerrecht. Frau Gerber ist insbesondere auf Miet- und Immobilienrecht sowie Erbrecht spezialisiert. Ihre Rechtsanwaltskanzlei in München betreibt Frau Gerber in Kooperation mit Rechtsanwältin Andrea Nasemann. Seit 2001 ist Frau Gerber als Beraterin für den Haus- und Grundbesitzerverein München tätig.

Andrea Nasemann ist Volljuristin und arbeitet als Rechtsanwältin in der Rechtsabteilung des Haus- und Grundbesitzervereins in München. Sie berät überwiegend in Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Daneben schreibt sie seit über 20 Jahren als Immobilienrechtsexpertin für die Süddeutsche Zeitung und hat Hunderte von Artikeln verfasst. Auch für die Zeitschrift Das Haus, die im Burda-Verlag erscheint, ist sie journalistisch tätig. Andrea Nasemann hat zahlreiche Rechtsratgeber verfasst, die sich überwiegend mit Fragen des Mietrechts beschäftigen.

Vorwort

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung

Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?

Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung
Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens
Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten
Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung
Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
Formalien bei einer Kündigung

Welche Vorgaben sind zu beachten?
Zugang der Kündigung
Eindeutigkeit der Kündigung
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Berechtigtes Interesse
Einzuhaltende Kündigungsfristen
Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
Sonstige Kündigungsgründe
Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter

Wichtiger Grund
Zahlungsverzug
Unpünktliche Mietzahlungen
Zahlungsverzug mit der Mietkaution
Störung des Hausfriedens
Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte
Sonstiger vertragswidriger Gebrauch
Sonstige Gründe für eine fristlose Kündigung
Wann kann der Vermieter nicht fristlos kündigen?
Kündigung durch den Mieter

Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter
Sonderkündigungsrechte

Besondere Kündigungsrechte des Vermieters
Besondere Kündigungsrechte des Mieters
Schutz des Mieters durch die Sozialklausel

Besondere Härte
Wonach die Gerichte entscheiden
Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen

Kündigungssperrfristen
Vorkaufsrecht des Mieters
Kündigung im gewerblichen und Garagenmietverhältnis

Ordentliche und fristlose Kündigung
Garagenmietvertrag
Mietaufhebungsvereinbarung

Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Inhalte des Mietaufhebungsvertrags
Räumungsklage und Zwangsvollstreckung

Das taktisch richtige Vorgehen bei der Räumung
Erheben der Räumungsklage
Welches Gericht ist für Mietsachen zuständig?
Räumungstitel
Zwangsräumung
Eintreiben der Forderungen von säumigen Mietern
Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution

Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters
Reinigungspflicht bei Mietende
Pflicht des Mieters zum Rückbau
Bepflanzungen des Mieters
Rückgabe der Wohnung
Abnahmeprotokoll
Pflichten des Vermieters nach dem Auszug des Mieters
Exkurs: Verjährung, Verwirkung und Ausschlussfristen
Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten?

Unwirksamkeit aufgrund starrer Fristen
Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
Wirksame Klauseln im Mietvertrag
Angemessene Renovierungsfristen
Weitere unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Handlungsalternativen bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln
Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter
Formularvereinbarungen
Was schuldet der Mieter, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind?
Unzureichende oder fehlende Schönheitsreparaturen des Mieters bei Auszug
Umbau von Räumen durch den Vermieter nach Auszug des Mieters
Wenn der Mieter zu Unrecht renoviert hat
Kostenerstattung durch den Vermieter
Instandhaltung und Instandsetzung bei Mietwohnungen

Keine Pflicht des Vermieters zur Modernisierung
Unwirksame Klauseln in Mietverträgen
Kleinreparaturen
Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerberaummietverhältnis
Verjährung bei Reparaturverpflichtung des Mieters
Wann der Mieter nicht haftet
Haftungserweiterungen für den Mieter
Beschädigung des Mietobjekts
Neu für alt
Wechsel des Vermieters oder des Mieters

Tod des Mieters
Tod des Vermieters
Verkauf der Mietwohnung
Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag
Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten
Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis
Rechtslage bei Scheidung
Abschluss

Wenn dem Mieter eine Kündigung ins Haus flattert, ist er nicht schutzlos: Er kann unter bestimmten Umständen einer ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist und einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

7.1 Besondere Härte
Diese Möglichkeit hat der Mieter in Fällen, in denen die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte bedeuten würde (
574 Abs. 1 BGB).

Wann greift die Sozialklausel nicht?
Nicht anwendbar ist die Sozialklausel bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter wegen der Vertragsverletzung des Mieters zwar ordentlich kündigt, aber zu einer fristlosen Kündigung berechtigt wäre.

ACHTUNG
Hat der Mieter gekündigt, ist ein Widerspruch ausgeschlossen, ebenso bei Abschluss
eines Mietaufhebungsvertrags.

Natürlich muss die Kündigung des Vermieters wirksam sein. Eine unwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht und bedarf deshalb auch keines Mieterwiderspruchs.

Die Sozialklausel ist außerdem in folgenden Fällen nicht anwendbar:

Der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.
Die Wohnung ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Der Wohnraum wurde durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege angemietet.
ACHTUNG
Für den Widerspruch des Mieters ist die Schriftform erforderlich (
574b Abs. 1 BGB), eine Begründung muss er nicht umfassen. Schon im Kündigungsschreiben sollte der Vermieter den Mieter auf dessen Widerspruchsrecht und die dafür erforderliche Form und Frist hinweisen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Soweit der Vermieter nicht auf diese Frist im Kündigungsschreiben hingewiesen hat, kann der Mieter auch noch im Räumungsprozess den Widerspruch erklären.