Das große Verwalter-Handbuch

Michael von Hauff verfügt als Geschäftsführer der Treubau Verwaltung GmbH über langjährige Praxiserfahrung und leitet Seminare zum Thema Immobilienverwaltung.

Hanno Musielack ist Rechtsanwalt und Lehrbeauftragter, Referent für Fachverlage und Dozent der IHK Rhein-Neckar.

Vorwort

Vorwort zur 6. Auflage
Vorwort zur 5. Auflage
Die Autoren

Die WEG-Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung

Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte
Der deutsche Wohnungsmarkt
Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen Immobilienwirtschaft
Das Verbandswesen und seine Aufgaben
Internetverweise
Einführung in die Verwaltungsgrundlagen

Die Verwalterpyramide
Was bedeutet "Verwaltung von Wohnungseigentum"?
Aufgabenbereiche der WEG-Verwaltung
Gesetzliche und vertragliche Aufgaben
Kaufmännische Anforderungen
Umweltbewusstsein in der WEG-Verwaltung
Hilfe durch EDV
Strategie und Psychologie im Verwaltungsberuf
Bautechnik, Sanierung und Reparatur
Instandhaltung
Haftung und Versicherungen
Rundfunk-, Fernseh- und Multimediaversorgung von Wohnungen
Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums

Das Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage des Eigentümer- und Verwalterhandelns
Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes
Begründungsformen des Wohnungseigentums
Erscheinungsform des Wohnungseigentums
Beschränkungen bei der Veräußerung von Wohnungseigentum
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
Lasten- und Kostentragungspflichten
Verwaltung des Eigentums
Eigentümerversammlung
Verwaltungsbeirat - Aufgaben und Befugnisse
Verfahrensfragen
Die WEG-Novelle und ihre Auswirkungen auf die Arbeit des Verwalters

Erweiterte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der laufenden Verwaltung
Verlängerung der Einladungsfrist
Beschluss-Sammlung
Unverzügliche Benachrichtigung der Wohnungseigentümer
Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen
Änderung der gerichtlichen Verfahren und Zuständigkeit
Der WEG-Verwalter als Kaufmann

Betriebswirtschaftliche Grundlagen
Das Treuhandrechnungswesen des WEG-Verwalters
Die Jahresendabrechnung
Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat
Die Jahreseinzelabrechnung
Der Wirtschaftsplan
Die Personalbuchhaltung der WEG
Das Mahnwesen der WEG
Die haushaltsnahen Dienstleistungen (
35a EStG) als Problemfeld

Der WEG-Verwalter als Energiemanager

Energieeinsparverordnung (EnEV) und Energieausweis
Welche Arten des Energieausweises gibt es?
Wo sind die Ausweise erhältlich?
Welche rechtlichen Auswirkungen hat der Energieausweis?
Welche Chancen ergeben sich für den Verwalter?
Welche Software eignet sich für die Hausverwaltung?

Grundsätzlicher Aufbau
Leistungsumfang im Einzelnen
Internetverweise
Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaften organisieren

Das WEG-Organigramm
Die Eigentümerversammlung
Der Verwaltungsbeirat
Hausmeister und Reinigungskräfte
Die Hausordnung
Die Bedeutung des "VIP"
Der soziale Rahmen
Anhang: Organisations- und Formulierungshilfen
Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen

Die technische Übernahme einer "neuen" Gemeinschaft
Basis und Grenzen der Verpflichtung des WEG-Verwalters in bautechnischer Hinsicht
Die technischen Gewerke und was der Verwalter darüber wissen sollte
Fachbegriffe der Bautechnik
Der WEG-Verwalter und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Einführung
Definitionen und Begriffe
Ziele und Aufgaben der Instandhaltung
Problemfelder der Gebäudeinstandhaltung
Rechtliche Rahmenbedingungen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Technische und ökonomische Rahmenbedingungen der Instandhaltung
Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen

Einleitung
Abschluss und Kündigung eines Versicherungsvertrags - Aufgaben des Verwalters
Der Versicherungsfall
Sachversicherungen
Haftpflichtversicherungen
Informationsquellen
Der Verwalter im Multimediazeitalter

Multimedia - eine Herausforderung für Eigentümer und Verwalter
Technische Voraussetzungen des Gemeinschaftsfernsehempfangs
Neue Chancen und Geschäftsfelder durch Deregulierung
Rechtliche Aspekte der Medienversorgung von

Energieeinsparverordnung (EnEV) und Energieausweis Seit 2008 ist - zwei Jahre nach der ursprünglich geplanten Einführung - der Ausweis (auch Pass genannt) über den Energieverbrauch eines Gebäudes für Hausbesitzer nach dem Willen der Bundesregierung Pflicht. Die Beschaffung eines Ausweises gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, ist also Aufgabe des Verwalters. Die Europäische Gemeinschaft hatte mit der Richtlinie 2002/91/EG, die in nationales Recht umzusetzen war, einen verpflichtenden weiteren Denkanstoß gegeben, dass mit Energie aus nicht erneuerbaren Quellen (insbesondere Erdgas und Erdöl) umweltschonend und vor allem sparsam umgegangen werden soll. Diese Maßnahme reihte sich in die schon seit Langem allseits anerkannten Bemühungen, Wirtschaft und Verbraucher zu wirtschaftlichem und ökologisch verträglichem Umgang mit Energie anzuhalten. Im Rahmen dieser Bemühungen kam es bereits zum Energieeinsparungsgesetz und der darauf basierenden Energieeinsparverordnung, die auch bestehende Gebäude erfasst. In diesem Zusammenhang ist ebenso das ergänzende Bundesimmissionsschutzgesetz zu sehen. In der Verordnung über Kleinfeuerungsanlagen werden zum Beispiel Grenzwerte für die Emission der Abgase aus dem Verfeuerungsvorgang festgelegt, deren Nichteinhaltung zu Bußgeldern für den Verwalter führen kann.