Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft

Michael Birkner ist Diplom-Volkswirt und war bis zu seinem Ruhestand im Jahr 2008 zuletzt Studiendirektor beim Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum.

Lutz-Dieter Bornemann ist Wirtschaftspädagoge und seit 1980 Studienrat am Oberstufenzentrum für Wohnungswirtschaft, Verkehr und Steuern in Berlin. Er unterrichtet die Fächer Spezielle Betriebslehre der Wohnungswirtschaft sowie Buchführung und EDV.

Vorwort - BenutzungshinweiseAllgemeiner Teil - Grundlagen Einordnung und Handlungsrahmen der Buchführung Buchführung als Bestandteil des betrieblichen RechnungswesensGesetzlicher Rahmen und Ordnungsmäßigkeit der BuchführungAufbewahrungspflichten Inventur und InventarInventur Inventar BilanzWertveränderungen von Bilanz zu Bilanz AktivtauschPassivtausch Aktiv-Passiv-MehrungAktiv-Passiv-Minderung Auflösung der Bilanz in KontenDer BuchungssatzDer einfache BuchungssatzDer zusammengesetze Buchungssatz Beleg - Grundbuch - Hauptbuch Belegorganisation GrundbuchHauptbuch Weitere BuchungstechnikenUmbuchungen Kontokorrentprinzip Korrektur-/Stornobuchungen Veränderungen des Eigenkapitals Betrieblich bedingte Veränderungen - der Erfolg des UnternehmensDie PrivatkontenAblauf der Arbeiten "von EBK zu SBK"Fachteil 1 - BuchführungKontenorganisation in der Immobilienwirtschaft Der Kontenrahmen der Immobilienwirtschaft Die betriebstypischen Leistungen der Immobilienwirtschaft PersonalkostenAufbau einer Lohn- und GehaltsabrechnungPersonalkosten in der Lohn- und Gehaltsbuchhaltung HausbewirtschaftungMieten, Zuschläge, Mietvorauszahlungen ErlösschmälerungenUmlagen (am Beispiel der Heizkosten) Abschreibungen auf MietforderungenStreit um Forderungen aus dem Mietverhältnis Instandhaltung, Instandsetzung, ModernisierungDie Umsatzsteuer in der Immobilienwirtschaft Die Umsatzsteuer in der Hausbewirtschaftung FinanzierungsmittelGliederung der Kreditarten Tilgungsrechnung (Annuitätendarlehen)Buchungstechnik Erwerb, Verkauf und Bebauung von Grundstücken Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf unbebauter Grundstücke Erfassung der HerstellungskostenBauvorbereitung und Bebauung von Objekten des AnlagevermögensBauvorbereitung, Bautätigkeit und Verkauf von Objekten des UmlaufvermögensDie Umsatzsteuer in der Bautätigkeit Betreuungstätigkeit Die Baubetreuung als Dienstleistung der Immobilienwirtschaft Fremdkosten für die BaubetreuungEigenleistungen für die Baubetreuung Betreuungsgebühr und BetreuungsgebührenratenBetreuungstätigkeit und UmsatzsteuerBetreuungsbankkontoBuchmäßige Erfassung einer Baubetreuung über mehrere Jahre Periodengerechte Erfolgsermittlung Zeitliche Abgrenzung von Aufwendungen und ErträgenRückstellungenÜbersicht Bewertung von Vermögensteilen und SchuldenAllgemeine Bilanzierungs- und BewertungsgrundsätzeBewertung des AnlagevermögensBewertung des Umlaufvermögens Gewinnverwendung und Jahresabschluss der KapitalgesellschaftenRücklagenBuchung des Jahresabschlusses bei KapitalgesellschaftenAufstellung des Jahresabschlusses bei Kapitalgesellschaften Verwendung des BilanzgewinnesDer Jahresabschluss nach HGB Fachteil 2 - Kosten- und LeistungsrechnungGrundlagenAufgabe der Kosten und Leistungsrechnung Grundsätze der Kosten- und LeistungsrechnungGrundbegriffe der Kostenrechnung VollkostenrechnungKostenartenrechnung KostenstellenrechnungKostenträgerrechnung Erfolgsrechnung auf Vollkostenbasis Teilkostenrechnung (Deckungsbeitragsrechnung) Deckungsbeitragsrechnung Gewinnschwellenanalyse (Break-even-Analyse)Preisuntergrenze Fachteil 3: UnternehmenskennzahlenDefinition und Aufgabe von Kennzahlen Kennzahlen zur Vermögens-, Kapital- und ErtragslageKennzahlen zur VermögensstrukturKennzahlen zur Liquidität Kennzahlen zur (Unternehmens-)Rentabilität Leistungskennzahlendurchschnittliche Sollmiete (für Wohnungen)durchschnittliche Mieterlöse (für Wohnungen) LeerstandsquoteFluktuationsquote Mietenmultiplikator Kapitaldienstdeckung (/-anteilsquote) Zinsdeckung (/-anteilsquote)Cashflow Tilgungskraft Übungsteil 1: BuchführungZu den einzelnen Kapiteln/Abschnitten Kapitel-/Abschnittsübergreifende Übungen zur Wiederholung und Vertiefung Übungsteil 2:

Allgemeiner Teil - Grundlagen

1. Einordnung und Handlungsrahmen der Buchführung

1.1 Buchführung als Bestandteil des betrieblichen Rechnungswesens

Das betriebliche Rechnungswesen umfasst alle Maßnahmen und Verfahren zur systematischen Erfassung, Darstellung, Auswertung und Planung des betrieblichen Geschehens. Es spiegelt damit den Aufbau und Ablauf der betrieblichen Prozesse wider.
Mit seiner Hilfe lässt sich der Betrieb in Hinsicht auf Wirtschaftlichkeit und Rentabilität durchleuchten und überwachen.

Im Einzelnen hat das Rechnungswesen folgende Hauptaufgaben zu erfüllen:

- Dokumentationsaufgabe: Ermittlung des Vermögens, Kapitals und Gesamterfolges des Unternehmens sowie des eigentlichen betrieblichen Ergebnisses durch zeitlich und sachlich geordnete Aufzeichnungen aller Geschäftsvorfälle.
- Informationsaufgabe: Jährliche Rechenschaftslegung und Information der Anteilseigner (Aktionäre, Gesellschafter, Genossen), der Finanzverwaltung, der Gläubiger und Kreditgeber und anderer Interessengruppen.
- Kontrollaufgabe: Überwachung der Wirtschaftlichkeit und Rentabilität.
- Bereitstellung von Zahlenmaterial: als Grundlage für alle unternehmerischen Planungen und Entscheidungen.

Das betriebliche Rechnungswesen gliedert sich in vier eng miteinander verzahnte Bereiche. Dies sind
- die Buchführung,
- die Kosten- und Leistungsrechnung,
- die Statistik und
- die Planungsrechnung.

Die Buchführung hat die Aufgabe,

- die in einer Unternehmung vorkommenden Geschäftsfälle planmäßig und lückenlos nach zeitlichen und sachlichen Gesichtspunkten aufzuzeichnen,
- Vermögens- und Schuldwerte der Unternehmung zu einem bestimmten Zeitpunkt darzustellen und
- den Erfolg der Unternehmung für einen bestimmten Zeitabschnitt zu ermitteln.
Ein Geschäftsfall ist ein betriebliches Geschehen (Sachverhalt), das unmittelbar mit einer Wertbewegung verbunden ist. Es sollte möglichst zeitnah erfasst werden.

In dieser Form liefert die Buchführung (bzw. die Auswertung des entsprechenden Zahlenmaterials) die Grundlage oder zumindest wesentliche Teile davon für die übrigen Teile des Rechnungswesens.
Die Kosten- und Leistungsrechnung ermittelt auf Grundlage der Zahlen der Buchführung die Kosten für die erzeugten Produkte und Dienstleistungen. Sie dient so auch der Preisbildung und Preiskontrolle (Zeit- und Stückrechnung).
Die Betriebsstatistik bereitet die Zahlen der Buchführung und der Kostenrechnung, ergänzt durch eigene Erhebungen, zu Kennzahlen, Tabellen und grafischen Darstellungen auf. Ihre Ergebnisse dienen der Wirtschaftlichkeits-, Produktivitäts- und Rentabilitätskontrolle (Vergleichsrechnung).
Die Planungsrechnung ist eine auf den Zahlen der Vergangenheit basierende Vorschau auf die Kosten und Leistungen kommender Perioden. Sie ermöglicht das rechtzeitige Erkennen und Beseitigen auftretender Probleme (Vorschaurechnung).