Jedes Jahr wird in Deutschland eine stattliche Zahl von Immobilien verkauft. Gut eine Million sollen es sein. Mal mehr, mal weniger. In letzter Zeit eher mehr. Dabei reicht das Angebot von der winzigen Wohnschachtel bis zur Luxusvilla, vom abgelegenen Forsthaus bis zur Stadtwohnung in U-Bahn-Nähe, vom alten Gemäuer bis zum schlüsselfertigen Niedrigenergie-Neubau. Welche Objekte für Sie infrage kommen, das soll uns in diesem ersten Kapitel beschäftigen. Denn erst wenn Sie sich darüber im Klaren sind, sollten Sie darangehen, das Angebot genauer unter die Lupe zu nehmen und sich um die Finanzierung zu kümmern.

Noch bevor Sie anfangen, nach geeigneten Objekten zu suchen, sollten Sie die folgenden grundsätzlichen Fragen klären:

• Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten? Oder beides?

• Suchen Sie eine Wohnung oder ein Haus? Oder ziehen Sie weitere Möglichkeiten in Betracht wie das Reihenhaus, die Doppelhaushälfte oder das Penthouse?

• Müssen Sie sich um ein Baugrundstück kümmern? Kommt ein Erbbaugrundstück für Sie infrage?

• Soll die Immobilie gebraucht sein oder neu? Oder soll die Immobilie erst noch entstehen?

• Soll die Immobilie frei sein? Oder ist es wünschenswert, dass sie bereits gut vermietet ist?

• Welche (Mindest-)Anforderungen haben Sie an die Ausstattung? Wie viele Zimmer sollen es sein? Brauchen Sie einen Garten oder einen Balkon, eine Garage oder einen Stellplatz?

• Wo soll sich Ihre Immobilie befinden? In welcher Stadt, in welcher Region?

• Was muss von dort gut zu erreichen sein: Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, öffentlicher Nahverkehr?

• Wie groß ist Ihr finanzieller Spielraum? Wie viel darf Ihre Immobilie kosten?

1.1.1   Darauf müssen Selbstnutzer achten

Der Kauf einer Immobilie lohnt sich erst langfristig. Das gilt auch, wenn Sie Ihr Objekt günstig erwerben. Müssen Sie es nach kurzer Zeit wieder verkaufen, haben Sie wenig Freude daran. Denn der Aufwand ist beträchtlich. Außerdem verursachen Kauf und Verkauf Nebenkosten, die einen möglichen Gewinn schnell wieder aufzehren. Daher brauchen Sie ein Mindestmaß an Stabilität und Planungssicherheit in Ihrem Leben. Natürlich kann es immer anders kommen, als Sie sich das vorgenommen haben. Aber wenn Ihre berufliche oder familiäre Situation unsicher ist, sollten Sie mit dem Kauf der Immobilie noch etwas warten.

Bevor Sie nach einem geeigneten Objekt Ausschau halten, legen Sie fest, welche Anforderungen es erfüllen muss. Was ist zwingend erforderlich, was ist wichtig und was ist wünschenswert? Denken Sie auch an diejenigen, die mit Ihnen dort wohnen sollen. Und berücksichtigen Sie Ihren künftigen Bedarf. Wächst Ihre Familie? Wollen Sie Haustiere anschaffen? Wie sieht es mit der Garage oder Autostellplätzen aus? Können Sie ausbauen oder anbauen?

Die Lage ist bei jeder Immobilie ein entscheidender Faktor. Doch wenn Sie das Objekt selbst nutzen, kommt es nicht nur auf die Qualität der Lage an, sondern auch auf Ihre ganz persönlichen Umstände: Wie weit sind Ihre wichtigsten Wege? Zu Ihrer Arbeit? Zum Einkaufen? Wie weit sind die Schulwege? Wie lange sind Sie zu Ihrem Arzt unterwegs? Zu Ihren Freunden? Wie gut sind die Orte erreichbar, an denen Sie und Ihre Familie sich häufiger aufhalten?

Darüber hinaus sollten Sie sich das nähere Umfeld anschauen: Welche Leute wohnen dort? Ist Ihnen das Viertel sympathisch? Nun muss man in eine neue Umgebung häufig erst noch hineinwachsen. Gerade Neubaugebiete haben zunächst wenig Atmosphäre. Doch sollten Sie sich klarmachen: Hier wollen Sie Wurzeln schlagen. Vielleicht auch Ihre Familie. Es geht um Ihr Bauchgefühl. Haben Sie den Eindruck, dass Sie hier nicht hingehören und auch nicht hingehören wollen, sollten Sie sich den Kauf zweimal überlegen.

Ein letzter Punkt, der von Selbstnutzern nicht immer ausreichend beachtet wird: Die Immobilie muss für Sie tatsächlich frei und bezugsfertig sein. Absichtserklärungen und unverbindliche Zusicherungen helfen Ihnen gar nichts, wenn der Mieter es sich anders überlegt hat und wohnen bleibt. Verzögerungen sind nicht nur ärgerlich, sondern kosten auch sehr viel Geld.

1.1.2   Darauf müssen Sie achten, wenn Sie vermieten wollen

Erwerben Sie die Immobilie als Anlageobjekt, dann sollten Sie Ihre persönlichen Vorlieben hintanstellen. Sie wohnen nicht dort, sondern Ihr Mieter. Und der hat womöglich ganz andere Wünsche als Sie. Worauf es hingegen ankommt, das ist die langfristige Rendite, also wie viel Geld sich mit dem Objekt erwirtschaften lässt. Dabei ist nicht allein die Höhe der Miete entscheidend. Die ist zwar so etwas wie der Dreh- und Angelpunkt. Doch sollten Sie zwei weitere Faktoren nicht übersehen:

• Die Vermietbarkeit: Ist das Objekt gefragt oder müssen Sie lange nach einem Mieter suchen?

• Die Wertentwicklung: Können Sie damit rechnen, dass der Wert der Immobilie steigt? Oder ist ein Preisverfall zu befürchten?

Wählen Sie ein Objekt, das für viele Mieter infrage kommt. Damit senken Sie das Risiko, dass es irgendwann einmal leer steht. Luxusapartments oder irgendwelche „High-End“-Objekte können sich hingegen als kostspielige Fehlinvestitionen erweisen – sogar wenn sie zunächst gut vermietet sind. Doch die Ansprüche Ihrer Mieter sind hoch. Das treibt die laufenden Kosten in die Höhe. Und wenn die Mieter einmal ausziehen, dann ist es oft sehr schwer, einen Nachfolger zu finden. Was auch daran liegt, dass eine aufwendige Ausstattung nach ein paar Jahren schon nicht mehr ganz so beeindruckend wirkt. Der hohe Preis erscheint nicht mehr gerechtfertigt. Sie müssen modernisieren oder die Miete senken, was Ihre Rendite in den Keller treibt. Am schlimmsten aber sind Leerstände. Eine leer stehende Wohnung verursacht nur Kosten. Bei exklusiven Objekten sind die noch besonders hoch. Einnahmen haben Sie gar keine. Hinzu kommt: Je länger so eine Wohnung leer steht, desto schwieriger wird es, einen Mieter zu finden, der bereit ist, die hohen Kosten zu tragen. Womöglich müssen Sie sich empfindlich runterhandeln lassen.

Nun können Sie auch im gehobenen Segment erfolgreich vermieten. Doch Voraussetzung ist, dass es nach Wohnraum, wie Sie ihn anbieten, eine ausreichende Nachfrage gibt. Und zwar nicht nur jetzt, da Sie die Immobilie erwerben, sondern möglichst lange. Das heißt auch, dass Sie bei vermeintlichen Trend-Immobilien prüfen sollten, wie anhaltend diese Entwicklung wohl sein wird. Werden die Studenten- oder Seniorenapartments tatsächlich so stark gefragt sein? Oder entsteht hier ein Überangebot?

Besonders ungünstig an solchen Trendthemen ist nämlich, dass viele auf diesen Zug aufspringen. Das kann dazu führen, dass in einem bestimmten Segment sehr viele Wohnungen entstehen, zum Beispiel kleine Singlewohnungen. Oder denken wir an Immobilien in Ostdeutschland, die in den 1990er-Jahren hochgezogen wurden. Nach der Wiedervereinigung erschien das eine sichere Sache, die auch noch steuerlich gefördert wurde. Umso stärker war die Ernüchterung. Viele Objekte fanden keine Mieter und ließen sich nicht einmal verkaufen.

Aber auch wenn Sie am unteren Ende des Sortiments zugreifen, können Sie sich viel Ärger einhandeln. Zwar kosten solche Wohnungen nicht so viel. Doch dafür möchte hier niemand so gern wohnen. Wer es sich leisten kann, zieht weg. Die Folgen sind Leerstände oder häufige Mieterwechsel. Und die machen nicht nur Arbeit, sie kommen dem Zustand Ihrer Immobilie bestimmt nicht zugute. Sie können nicht erwarten, dass die Mieter in so einem Objekt besonders pfleglich damit umgehen. Und das mindert seinen Wert.