Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen! (eBook)

2.1 Finanzierungsbedarf für Ihre Ferienimmobilie

In der nachstehenden Tabelle sind die Kosten Ihrer Kalkulation für den Kauf einer Immobilie und deren Einrichtung zusammengestellt. Nicht enthalten sind Werbe- und Anlaufkosten, die aus Eigenkapital bezahlt werden. Im Anschluss an diese Aufstellung finden Sie Ausführungen zu den einzelnen Positionen.

Tabelle 1: Finanzierungsbedarf

*übliche Provisionssätze für den Makler:

Deutschland: Bei privaten Immobilienverkäufen in der Regel zwischen 3 und 6% des Kaufpreises, zzgl. der gültigen Mehrwertsteuer, also 19% Österreich: Die Courtage für den Makler liegt netto bei 3 bis 4% zzgl. 20% MwSt., abhängig vom Wert der Immobilie, Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel jeweils die Hälfte.

Schweiz: 1 bis 5% des Kaufpreises, Verhandlungssache, die Maklerprovisionen werden ausschließlich von den Verkäufern bezahlt, Sie haben also als Käufer keine Kosten – vielleicht später, wenn Sie das Haus wieder verkaufen!

**Notargebühren

Deutschland: Die Kosten dafür betragen 1,0 bis 1,5% des Kaufpreises, die in der Regel der Käufer trägt.

Österreich: Notargebühren 1,8% des Kaufpreises

Schweiz: Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags erfolgt durch Notare, Gemeindeschreiber, Grundbuchverwalter oder öffentlich bestellte Rechtsanwälte. Die Kosten sind je nach Kanton unterschiedlich hoch, in der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten hälftig. Die Notarkosten sind derzeit (Stand 2016) in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am höchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am niedrigsten. Zusätzliche Kosten können durch das Erstellen eines Schuldbriefs entstehen, den die Bank des Käufers als Sicherheit verlangt.

***Die Grunderwerbsteuer

In Deutschland fällt sie beim Kauf eines Grundstücks an. Die Höhe ist Ländersache und beträgt zwischen 3,5 und 6,5% der Bemessungsgrundlage, also den Preis für das Grundstück und die Immobilie, nicht aber für bewegliches Inventar. Wenn Sie ein Haus mit einer Einbauküche, Möbeln oder einem Kaminofen kaufen, kann der Betrag - der Bemessungsgrundlage für die Steuer ist - etwas niedriger als der Kaufpreis sein. Hierfür wird im Kaufvertrag, der durch den Notar beglaubigt wird, eine – realistische – Summe für das Inventar eingetragen. Bitte beachten Sie dabei, dass gebrauchte Möbel keinen großen Wert haben.

In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer im Jahr 2017 6,5% – diese Zahl wird in der Beispielrechnung verwendet.

In Österreich beträgt der Steuersatz grundsätzlich 3,5%. (2016). Es gibt Ausnahmeregelungen. Bitte fragen Sie beim Finanzamt oder Ihren Steuerberater. Zusätzlich fällt für den Grundbucheintrag 1,1% des Kaufpreises an. Für den Eintrag einer Hypothek werden zusätzlich 1,2% des Pfandrechts fällig.

In der Schweiz ist dies die sogenannte Handänderungssteuer. Sie ist kantonal geregelt, in einigen Kantonen gibt es lediglich eine Grundbuchgebühr, in anderen eine Gemengsteuer, die Kantone Zürich und Schwyz erheben keine Handänderungssteuer oder vergleichbare Gebühren. Sogar die Zahlungspflicht ist in der Schweiz unterschiedlich geregelt, je nach Kanton zahlt der Erwerber oder der Veräußerer, manchmal beide. Bitte informieren Sie sich bei entsprechenden Stellen, welche Regelung Sie betrifft.

Es folgt die Berechnung der einzelnen Positionen aus der obigen Tabelle.

2.1.1 Kaufpreis des Hauses

Der Kaufpreis des Hauses beträgt 320.000,- €. Ich gehe davon aus, dass Sie gut verhandelt haben! Den ursprünglichen Preis aus dem ersten Angebot sollten Sie bei einer Immobilie in dieser Preisklasse um mindestens 15.000,- € reduziert haben. Wenn sich nun Inventar in dem Haus befindet, also bewegliche Güter wie Einbauküchen, Möbel oder Kaminöfen, sollte dieses im Kaufvertrag vermerkt werden. Sie brauchen auf diesen Betrag in Deutschland keine Grunderwerbsteuer zahlen.

2.1.2 Kauf-Nebenkosten

Bei jedem Immobilienkauf fallen zwangsläufig Nebenkosten an. In der Regel sind dies Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Im Detail:

2.1.2.1 Makler

Vielleicht haben Sie Glück und finden Ihr Traumhaus ganz ohne Makler. Möglicherweise hat ein privater Verkäufer sein Haus im Internet oder in der Zeitung annonciert und Sie einigen sich so. Dann sparen Sie eine nicht unerhebliche Summe. Oftmals wird jedoch für den Verkauf eines Hauses ein Makler engagiert und dann ist im Erfolgsfall eine Provision fällig. Auch hier können Sie verhandeln – mit dem Verkäufer, dass er einen Teil der Provision übernimmt oder mit dem Makler selbst. Steht ein Haus bereits länger zum Verkauf, sind ihre Chancen für eine erfolgreiche Verhandlung sicher gut. Dies kann bei einem Haus, das für die Vermietung an Feriengäste ausgesucht wird, leicht der Fall sein. Es handelt sich vielleicht um ein Liebhaberobjekt, das als fester Wohnsitz nicht so gut geeignet ist – für Ihre Zwecke dann umso mehr.

In der Beispielrechnung werden 6,25% incl. Mehrwertsteuer zugrunde gelegt. Die Basis für die Berechnung dieser Provision ist der Kaufpreis, also 320.000,- €.

Brutto-Provision: 320.000,- € x 0,0625 = 20.000,- €

Diese Summe erscheint Ihnen vielleicht recht hoch und Sie überlegen, was Sie mit diesem Geld alles in Ihrem schönen, neuen Haus hätten anfangen können. Verständlich, aber in Deutschland wird ein Makler erst im Erfolgsfall bezahlt. Salopp ausgedrückt: Der Letzte zahlt die Zeche.

Bis er die Immobilie verkauft hat, hat er Aufwand für Besichtigungen, Erstellung von Unterlagen und direkte Kosten für das Schalten von Anzeigen etc. – und dafür geht er in Vorleistung.

Kalkulieren Sie diesen Posten genauso ein wie die Grunderwerbsteuer, an der Sie auch nichts ändern können. Und bedenken Sie: vielleicht hätten Sie das Haus ohne die Dienstleistung des Maklers nicht gefunden oder der Kauf wäre nicht zustande gekommen. Der Makler ist auch ein Mittler zwischen den Vertragsparteien.

Natürlich können Sie selbst einen Makler beauftragen, Ihnen Ihre Immobilie nach Ihrem Anforderungsprofil zu suchen. Stellen Sie die gewünschten Kriterien wie Lage, Größe und Preisklasse zusammen und lassen Sie sich von dem Makler geeignete Objekte vorschlagen. Es ist abhängig von Ihrer verfügbaren Zeit und Ihrer Ambition, sich mit der Suche aktiv zu beschäftigen. Da Sie bei den Immobilienportalen im Internet jedoch sogenannte Suchagenten schalten können, müssen Sie sich nicht jedes Angebot anschauen, das neu eingestellt wird. Sie können Ihre Kaufaspekte eingeben und brauchen sich im Anschluss lediglich Angebote anzuschauen, die auf Ihr Profil passen. Die Benachrichtigung per eMail erhöht den Komfort.

2.1.2.2 Notargebühren

Auch die Notargebühren sind ein Muss. In Deutschland wird der Kaufvertrag einer Immobilie notariell beurkundet. Der Notar veranlasst die Einträge in das Grundbuch – eine sehr wichtige Angelegenheit, um die Sie sich nicht selbst zu kümmern brauchen. Der genaue Eigentumsübergang wird in dem Kaufvertrag festgelegt – an diesem Tag ist der Kaufpreis fällig und der Schlüssel wird übergeben.

In der Beispielrechnung werden 1,5% des Kaufpreises veranschlagt. Die sogenannte Auflassung ist mittlerweile Standard. Das ist eine Vormerkung im Grundbuch, da durch den Kaufvertrag nicht automatisch der Eigentumswechsel erfolgt – geregelt in § 925 BGB. Das Grundbuch ist dann bis zum endgültigen Eintrag der Käufer blockiert. Dies verhindert auch Missbrauch.

Es entstehen Kosten in Höhe von 1,5% vom Kaufpreis für den Notar und die Grundbucheintragungen:

Notarkosten: 320.000,- € x 0,015 = 4.800,- €

2.1.2.3 Grunderwerbsteuer

Diese Rechnung erhalten Sie ungefähr einen Monat nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages von dem Finanzamt der Region, in der Ihr Haus steht. Sie sollte umgehend überwiesen werden. Erst wenn die Zahlung eingegangen ist, erteilt die...