Ökonomie des Stadtumbaus

Die Reduktion des Wohnungsangebots durch Abrisse (und andere Maßnahmen, mit denen Wohnungen vom Markt genommen werden), muss in Regionen mit Bevölkerungsrückgang auch künftig weitergehen – ob mit oder ohne Subvention – nicht nur in den neuen Ländern und auch über das laufende Bundes­programm Stadtumbau-Ost hinaus. Wir stehen erst am Anfang des Stadtumbaus. Die unternehmerische Entscheidung, welche Objekte für einen Abriss in Frage kommen, muss dabei besser fundiert werden, als bisher üblich. Weder der Leerstand eines Objektes, noch die Abrisskosten, noch städtebauliche Kriterien oder Gesichtspunkte der technischen Infrastruktur stellen für sich genommen ein belastbares Kri­terium für eine Abrissentscheidung dar. Weitere Parameter müssen berücksichtigt werden. Betriebswirtschaftlich gesehen ist das Ziel eindeutig: das abreißende Unternehmen muss nach dem Abriss besser dastehen, als vorher. Im ersten Teil (Kapitel 2) dieses Buchs wird ein System dargestellt, mit dem anhand der wesentlichen wirtschaftlichen Para­meter aus Sicht des einzelnen Wohnungsunternehmens die Abrissprioritäten bestimmt werden können. Mit dieser rein finanzwirtschaftlichen Sicht sollen keineswegs die anderen Kriterien – stadtplanerische, soziale, solche des Denkmalschutzes oder der technischen Infrastruktur – die für Abrissentscheidungen ebenso wichtig sein können, abgewertet werden. Während diese aber ausgiebig diskutiert werden, gibt es bisher zu den betriebswirtschaftlichen Fragen kaum eine fachkompetente Diskussion.
Die Lasten, die sich aus Wohnungsabrissen für die beteiligten Wohnungsunternehmen erge­ben, sind in der Regel nicht gleichmäßig verteilt. Wenn mehrere größere Anbieter auf einem lokalen Wohnungsmarkt agieren und diese unterschiedliche Bestände mit unterschiedlichen Leerstandsquoten haben, stellt sich die Frage des Interessenausgleichs (Nachteils-/ Lasten­ausgleichs) zwischen den Beteiligten. Diese Frage wird seit Beginn der Stadtumbau-Aktivi­täten diskutiert, ohne dass bisher gangbare Lösungen vorgeschlagen worden sind. Im zwei­ten Teil dieses Buchs (Kapitel 3) werden die verschiedenen Möglichkeiten, die grund­sätzlich für einen Nachteilsausgleich in Frage kommen, hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen, gesellschaftsrechtlichen und steuerrechtlichen Konsequenzen diskutiert. Es gibt nicht das eine ideale Modell, es gibt aber sehr wohl verschiedene praktikable Wege, um mit dieser Frage voranzukommen.
Stadtumbau ist bisher hauptsächlich in den östlichen Bundesländern ein Thema. Die demographische Entwicklung und die Trends der Bevölkerungsverschiebung innerhalb und zwischen den Regionen machen aber deutlich: die Probleme, die durch die Entleerung von Städten und Regionen entstehen, werden zunehmen. Die Diskussion über mögliche Reaktionen darauf hat gerade erst begonnen. Die von dieser Entwicklung betroffenen Wohnungsanbieter können nicht davon ausgehen, dass es sich bloß um eine vorübergehende Erscheinung handelt und dass mit dem Programm Stadtumbau-Ost alles getan wäre – im Gegenteil.