Wirtschaftlichkeit von Immobilien im Lebenszyklus (eBook)

Dr. Torsten Offergeld promovierte am Lehrstuhl für Immobilienmanagement der Bergischen Universität Wuppertal und ist zur Zeit als Projektmanager/Consultant im In- und Ausland tätig.

Geleitwort 6
Vorwort 8
Inhaltsübersicht 10
Inhaltsverzeichnis 12
Abbildungsverzeichnis 17
Abkürzungsverzeichnis 21
1 Anlass, Gegenstand und Zielsetzung 26
1.1 Missstände der öffentlichen Gebäudewirtschaft 27
1.1.1 Investitionsbedarf, Investitionsstau und Verschuldung 28
1.1.2 Status Quo des öffentlichen Gebäudemanagements 33
1.2 PPP als neuer Ansatz für die öffentliche Gebäudewirtschaft 37
1.3 Zielsetzung und Fokus der vorliegenden Arbeit 40
1.4 Literaturrecherche 43
1.5 Gang der Untersuchung und Entwicklung 46
2 Grundlagen der öffentlichen Leistungsverwaltung und Beschaffung 49
2.1 Die Kriterien Effektivität und Effizienz 49
2.1.1 Öffentliche Haushalte und ihre Grundlagen 51
2.1.2 Die Konzentration auf hoheitliche Aufgaben 57
2.1.3 Die strategische und operative Bedeutung der Projektgenesis 59
2.2 Grundlagen der Ausschreibung und Vergabe 60
2.2.1 Vergabegrundsätze, Auftragsgegenstände und Verfahrensarten 61
2.2.2 Vorbereitung und Durchführung des Vergabeverfahrens bei PPP-Projekten 75
3 Die neue Beschaffungsund Leistungsvariante PPP 80
3.1 Die zentralen PPP-Charakteristika 81
3.1.1 Partnerschaft mit der Privatwirtschaft 84
3.1.2 Bedarf und Nutzen (Value for Money 85
3.1.3 Lebenszyklusbetrachtung 87
3.1.4 Risikobetrachtung und Risikoverteilung 89
3.1.5 Funktionalbeschreibung, Output-Orientierung und Service Payments 90
3.1.6 Variabilität 91
3.1.7 Aktivierung privaten Kapitals als Win-Win-Strategie, Nutzerentgelte und sonstige Erlösquellen 93
3.1.8 Der Asset-Gedanke 94
3.1.9 Begriffliche Abgrenzung 95
3.2 Die Bedeutung von PPP für den Hochbau 96
3.2.1 Art und Größenordnung in Frage kommender öffentlicher Hochbau-Projekte 100
3.2.2 Lernen der öffentlichen Verwaltung und Geschäftsfeldentwicklung bei den Privaten 105
3.3 Stand der Forschung und Abgrenzung der Arbeit 105
3.3.1 Gutachten „PPP im Hochbau“, BMVBW 106
3.3.2 Leitfäden der PPP-Schulstudie, BMVBS 108
3.3.3 Leitfäden der Task Force PPP NRW 108
3.3.4 Veröffentlichungen weiterer Kompetenzzentren der Länder 110
3.3.5 Leistungsbild Interdisziplinäres Projektmanagement für PPP-Hochbauprojekte des AHO/DVP 111
3.3.6 Untersuchungen in Großbritannien 111
3.3.7 Abgrenzung der Arbeit 112
3.4 Die Projektstufen im Lebenszyklus von PPP 114
3.4.1 Projektstufe 0 – Projektgenesis 117
3.4.2 Projektstufen 1 – Projektvorbereitung und Eignungsüberprüfung – und 2 – Konzeption 118
3.4.3 Projektstufe 3 – Ausschreibung und Vergabe 119
3.4.4 Projektstufen 4 bis 6 – Planen und Bauen, Bewirtschaften und Verwertung 120
4 Entwicklung eines systematisierten Entscheidungsmodells für PPPs im Hochbau (SE3P) 122
4.1 Vorgehensweise und Kriterien der Wirtschaftlichkeits-betrachtung 124
4.1.1 Entwicklung der Struktur von Wirtschaftlichkeitsberechnungen für PPPs 127
4.1.2 Strukturübergreifende thematische Aufbereitung 130
4.1.3 Aufbereitung der sequentiellen Themen 140
4.1.4 Aufbereitung der lebenszyklusübergreifenden Themen 151
4.2 Umsetzung und Dokumentation der Einzelelemente der Berechnung bzw. der Bewertung und deren Interaktion 173
4.2.1 Anforderungen und Randbedingungen im Hinblick auf Umfang, Transparenz und Handhabbarkeit 174
4.2.2 Allgemeine Projektdaten 179
4.2.3 Modul Planung 181
4.2.4 Modul Realisierung 184
4.2.5 Modul Betrieb 187
4.2.6 Modul Erträge 193
4.2.7 Modul Verwertung 196
4.2.8 Modul Risiken 197
4.2.9 Modul Finanzierung 203
4.2.10 Modul Steuern 209
4.2.11 Modul Schnittstelle nicht monetäre Kriterien 212
4.2.12 Auswertung 214
5 Validierung des Modells durch Expertenbefragung 220
5.1 Auswahl der Experten und Ablauf des Verfahrens 220
5.2 Allgemeine Aussagen zu PPP und Wirtschaftlichkeits-untersuchungen 222
5.2.1 Charakterisierende Bestandteile von PPP 222
5.2.2 Integrale „Soll“-Leistungsbestandteile von PPPs 223
5.2.3 Lebenszyklus und Nutzen als generelle Grundlage von Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Immobilien 225
5.2.4 Überprüfung der Ergebnissensitivität 227
5.3 Bestätigung der Thesen zur Modellentwicklung und Umsetzung 227
5.3.1 VOFI, DCF-Methode und Diskontierung 228
5.3.2 Darstellung der Prognoseungenauigkeit 230
5.3.3 Berücksichtigung von Projektleitung und PM 231
5.3.4 Vergleichbarkeit verschiedener Eigentumsverhältnisse 232
5.3.5 Geschlossene iterative Ermittlung von Kapitalkosten und Steuern 233
5.3.6 Methode der Risikoschätzung und -berechnung 235
5.3.7 Konsistente standardisierungsfähige Definition von Service Payments (Angebot), Gesamtkosten und PSC/PBC 236
5.3.8 Verständlichkeit, Transparenz und Plausibilitätsprüfung 237
5.3.9 Einbindung nicht monetärer Kriterien und die Methode der paarweise korrelativen Gewichtungsermittlung 238
5.3.10 Entscheidungsempfehlung aus Kostenkorridor und Nutzen 239
5.4 Fazit aus den Expertenbefragungen 241
6 Nachweis der Anwendbarkeit und Verifizierung der instrumentellen Funktion der SE3P 242
6.1 Projekt 1 – Kreishaus Unna 243
6.1.1 Projektbeschreibung 243
6.1.2 Auswertung der praktischen Anwendung 244
6.2 Projekt 2 – Verwaltungsbau des Landes Bayern 247
6.2.1 Projektbeschreibung 248
6.2.2 Auswertung der praktischen Anwendung 248
6.3 Fazit aus den praktischen Anwendungen 251
7 Zusammenfassung, Grenzen und Nutzenstiftung 255
7.1 Zusammenfassung 255
7.2 Grenzen der Gültigkeit und Anwendbarkeit des Modells 257
7.3 Stellungnahme zu möglichen Einwänden 258
7.4 Nutzenstiftung der Arbeit 261
8 Ausblick 265
8.1 Controlling von PPPund konventionellen Projekten 265
8.2 Ausweitung und Standardisierung der Datenbasis 266
8.3 Erweiterbarkeit der SE3P 267
8.4 Ansätze für das Gros der konventionellen Projekte 268
8.5 Geschäftsfeldanalyse/-entwicklung bei Consulting/Bauunternehmen 269
8.6 (Mindest-) Standardisierung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen 270
Anhang 272
Anhang A 272
Anhang B 274
Anhang C 292
Anhang D 313
Glossar 314
Literaturverzeichnis 319
Monographien 319
Artikel, Vorträge, Websites und Dateien 328
Regelwerke 334