Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand (eBook)

Prof. Dr.-Ing. Bert Bielefeld lehrt an der Universität Siegen Bauökonomie und Baumanagement unter anderem im Master „Bauen im Bestand“. Er ist selbstständiger Architekt mit Büro in Dortmund und Geschäftsführer einer Projektmanagementgesellschaft. Er hat langjährige praktische Erfahrung in der Durchführung von Projekten im Bestand und ist Dozent bei vielen Architektenkammern und Verbänden. Dr.-Ing. Mathias Wirths ist Geschäftsführer des „Interdisziplinären Kompetenzzentrum Altbau“ (InKA) der Universität Siegen mit Erfahrung in Forschung und Lehre in den Fachgebieten Tragkonstruktionen, Bauen im Bestand sowie Baukonstruktion und Entwerfen. Er ist selbstständiger Architekt mit dem Schwerpunkt Erfassung, Umbau und Erweiterung von Hochbauten.

Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 6
1 Einleitung 10
2 Bestandsprojektentwicklung 13
2.1 Lebenszyklus von Gebäuden 13
2.2 Grundlagen der Projektentwicklung 17
2.2.1 Projektinitiierung 19
2.2.1.1 Standort sucht Nutzung und Kapital 19
2.2.1.2 Kapital sucht Nutzung und Standort 19
2.2.1.3 Nutzung sucht Standort und Kapital 20
2.2.1.4 Überprüfung der Projektbedingungen 20
2.2.2 Projektkonzeption 20
2.2.2.1 Standortanalyse 21
2.2.2.2 Marktanalyse 23
2.2.2.3 Nutzungsanalyse 24
2.2.2.4 Wettbewerbsanalyse 25
2.3 Wertermittlung von Bestandsgebäuden 26
2.3.1 Vergleichswertverfahren 27
2.3.2 Ertragswertverfahren 29
2.3.3 Sachwertverfahren 34
2.3.4 Residualwertverfahren 37
2.4 Investitionsrisiken im Bestand 39
2.4.1 Grundlagen des Risikomanagements 39
2.4.2 Risikoanalyse 40
2.4.3 Risikominimierung 42
2.5 Durchführung der Bestandsprojektentwicklung 43
2.5.1 Bauplanungs- und Bauordnungsrecht 43
2.5.1.1 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans 45
2.5.1.2 Vorhaben im Widerspruch zu Festsetzungen des Bebauungsplans 48
2.5.1.3 Zulässigkeit von Vorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans 49
2.5.1.4 Gebiete mit besonderem Städtebaurecht oder sonstigen bauplanerischen Vorgaben 50
2.5.1.5 Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften 51
2.5.1.6 Prüfung der Zulässigkeit 53
2.5.1.7 Zulässigkeit von Umbau und Sanierung 55
2.5.2 Fördermöglichkeiten im Bestand 55
2.5.2.1 Förderstruktur in der Europäischen Union 55
2.5.2.2 Staatliche Förderprogramme in Deutschland 57
2.5.2.3 Förderungen im Bereich des Denkmalschutzes 58
2.5.2.4 Welterbeliste der UNESCO 59
2.5.2.5 Förderungen durch private Stiftungen 59
2.5.2.6 Antragstellung auf Förderung 59
2.5.3 Grundstücks- und Immobilienakquisition 60
2.5.3.1 Grundbuch und Baulastenverzeichnis 60
2.5.3.2 Sicherung der Rechte an einem Grundstück 61
2.5.3.3 Projektgesellschaften 62
2.5.4 Wirtschaftliche Vorgehensweise im Bestand 63
2.5.4.1 Nutzungsplanung 63
2.5.4.2 Schrittweise Erarbeitung der Einflussgrößen 64
2.5.4.3 Wirtschaftlichkeitsberechnungen zur Entscheidungsfindung 66
2.5.4.4 Mittelbereitstellungsplanung 68
3 Bestandsanalyse und Bewertung 71
3.1 Einleitung 71
3.2 Auswertung von Bestandsunterlagen 73
3.2.1 Quellen von Bestandsunterlagen 73
3.2.2 Verarbeiten von Papierzeichnungen für CAD 74
3.2.3 Auswertung von Bestandsunterlagen hinsichtlich der Eigenschaften der vorhandenen Bauteile 75
3.2.3.1 Erfassen von statischen Unterlagen 75
3.3 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der Geometrie des Bestandes 80
3.3.1 Tradierte Messmethoden 80
3.3.2 Laserdistanzmessgerät 81
3.3.3 Tachymeter/EDV-gestützte tachymetrische Verfahren 82
3.3.4 Einbild- und Stereofotogrammetrie 84
3.3.5 3D-Laserscanner 87
3.3.6 Hilfsmittel 88
3.4 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der bautechnischen Eigenschaften des Bestandes 89
3.4.1 Untersuchungen ohne technische Hilfsmittel 89
3.4.1.1 Klopf-/Horchtechnik 90
3.4.1.2 Springen 90
3.4.1.3 Fühlen/Riechen 90
3.4.1.4 Überprüfung von Holzbauteilen mit Zimmermannshammer 90
3.4.2 Messgeräte und Methoden zur Untersuchung vor Ort 91
3.4.2.1 Bewehrungssuchgerät 91
3.4.2.2 Endoskopie, Videoskopie 91
3.4.2.3 Ermittlung der Karbonatisierung vor Ort 92
3.4.2.4 Feuchtemessung 92
3.4.2.5 Schmidthammer 94
3.4.2.6 Thermografie 95
3.4.3 Untersuchungsmethoden mit Unterstützung eines Baustofflabors 97
3.4.3.1 Ermittlung der Betondruckfestigkeit an Bohrkernen 97
3.4.3.2 Ermittlung der Steindruckfestigkeit an Steinproben 97
3.4.3.3 Ermittlung der Stahlzugfestigkeit 98
3.4.3.4 Ermittlung der Karbonatisierungstiefe an Bohrkernen 99
3.5 Bauteilschäden 100
3.5.1 Schäden an Holzkonstruktionen 101
3.5.1.1 Schäden durch Pilze 102
3.5.1.2 Schäden durch Insekten 105
3.5.1.3 Schäden durch Schwind & Trockenrisse
3.5.2 Schäden an Mauerwerkkonstruktionen 106
3.5.2.1 Durchfeuchtung und deren Folgen 107
3.5.2.2 Salzschäden 107
3.5.2.3 Frostschäden 108
3.5.2.4 Auswaschung von Bindemitteln 108
3.5.2.5 Risse 108
3.5.3 Schäden an Stahlbetonkonstruktionen 113
3.5.3.1 Falsche Bewehrungsführung 113
3.5.3.2 Karbonatisierung 114
3.5.3.3 Chloridangriff 115
3.5.3.4 Biologische Schadstoffe 115
3.5.3.5 Frosttauwechsel 115
3.5.4 Schäden an Eisenkonstruktionen (Stahlkonstruktionen) 116
3.5.4.1 Metall-Korrosion 116
3.5.4.2 Brand 120
3.5.4.3 Überbeanspruchung 120
3.6 Schadstoffe und Kontamination 121
3.6.1 Asbest 122
3.6.2 Künstliche Mineralfasern (KMF) 123
3.6.3 Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) 125
3.6.4 Polychlorierte Biphenyle (PCB) 126
3.6.5 Chlororganische Holzschutzmittel (PCP und Lindan) 126
3.6.6 Leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe (LCKW incl. FCKW) 127
3.6.7 Formaldehyd 127
3.6.8 Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) 128
3.6.9 Schwermetalle 128
3.6.11 Vorgehen und Untersuchungsumfang 128
3.6.12 Gesetzliche Regelungen 131
3.7 Statische Bewertung des Bestandes 131
3.7.1 Bewertung von Schäden 133
3.7.2 Bewertung von Verformungen 135
3.7.3 Bewertung der Materialeigenschaften 137
3.7.4 Bewertung von Tragsystemen 137
3.7.4.1 Statisch bestimmte und unbestimmte Systeme 138
3.7.4.2 Biegeträger 140
3.7.4.3 Stützen 142
3.7.4.4 Wände (Scheiben) 143
3.7.4.5 Platten 146
3.7.4.6 Fachwerke 147
3.7.4.7 Rahmen 149
3.7.4.8 Bögen 150
3.7.5 Bewertungsstufen 150
3.8 Brandschutztechnische Bewertung 153
3.8.1 Bestandsschutz 153
3.8.2 Rettungswege 154
3.8.2.1 Ein oder zwei bauliche Rettungswege? 155
3.8.2.2 Anforderungen an Bauteile und Baustoffe von Rettungswegen 156
3.8.2.3 Bauliche Rettungswege sind Räume ohne Brandlasten! 156
3.8.2.4 Wegstrecken 157
3.8.2.5 Zweiter Rettungsweg 157
3.8.2.6 Technische Ertüchtigung von notwendigen Treppenräumen 157
3.8.3 Feuerwiderstand der Bauteile 158
3.8.4 Brandabschnittsbildung durch Gebäudetrennwände 159
3.8.4.1 Trennwände und -decken – oder: Was ist eine Nutzungseinheit? 159
3.8.4.2 Dächer von Anbauten 161
3.8.4.3 Standsicherheit der tragenden und aussteifenden Bauteile im Brandfall 161
3.8.5 Technischer Brandschutz im Bestand 161
3.8.6 Zusammenfassung 162
3.9 Energetische Gebäudebewertung und -analyse 163
3.9.1 Beschaffung der Bestandsunterlagen 164
3.9.2 Bestandsaufnahme des IST-Zustandes 164
3.9.3 Energetische Beurteilung der Gebäudehülle mittels Thermografie 164
3.9.4 Messung des U-Wertes 165
3.9.5 Luftdichtheitsprüfung (Blower-Door-Test) 166
3.9.6 Feuchtemessungen bei vermuteten oder angetroffenen Bauteilschäden 166
3.9.7 Anlagentechnik 167
3.9.8 Berechnung des IST-Zustandes 168
3.10 Denkmalpflege und historische Bausubstanz 170
3.10.1 Grundlagen der Denkmalpflege 170
3.10.1.1 Historische Entwicklung des Denkmalschutzes 170
3.10.1.2 Baudenkmal und Denkmaleigenschaft 172
3.10.1.3 Umgebungsschutz 173
3.10.1.4 Denkmalrechtliche Genehmigung und steuerliche Begünstigung 174
3.10.1.5 Erhalten, Instandsetzen und Ergänzen – reversibel planen und bauen 174
3.10.2 Bestandsaufnahme am Denkmal 177
3.10.2.1 Verformungsgerechtes Aufmaß 177
3.10.2.2 Bauhistorische Untersuchungen und Baualtersplan149 179
3.10.2.3 Fotodokumentation 180
3.10.2.4 Raumbuch 181
3.10.2.5 Restauratorische Untersuchung 182
3.10.3 Schadstoffe und Kontamination im Denkmal 183
3.10.4 Bauteilschäden an denkmalgeschützter Bausubstanz 184
3.10.4.1 Untersuchung klassischer Bauschäden im Denkmal 184
3.10.4.2 Umgang mit historischen Konstruktionen und Baumaterialien 185
3.10.4.3 Schadensbehebung 187
3.10.5 Statische Prüfung und Bewertung historischer Konstruktionen 188
3.10.6 Haustechnik im Denkmal 189
3.10.6.1 Historische Haustechnik 189
3.10.6.2 Nachrüstung moderner Haustechnik 189
3.10.7 Energetische Bewertung und Ertüchtigung denkmalgeschützter Bauten 192
3.10.8 Brandschutz und Denkmalschutz 195
3.10.9 Denkmalpflegerische Zielstellung und Maßnahmenkonzept 197
3.10.9.1 Erarbeitung der denkmalpflegerischen Zielstellung 199
3.10.9.2 Entwicklung des Entwurfskonzepts 201
3.10.9.3 Detaillierung zum Maßnahmenkonzept 203
4 Durchführung von Projekten im Bestand 204
4.1 Planungs- und Bauprozess 204
4.1.1 Erarbeiten der Planungsgrundlagen 205
4.1.2 Vom Entwurf zur Baugenehmigung 209
4.1.2.1 Begriffsdefinitionen 209
4.1.2.2 Gestalterische Herangehensweise im Entwurf 211
4.1.2.3 Vorüberlegungen mit Überleitung zur Entwurfsplanung 217
4.1.2.4 Nutzungsänderung – Abrissgenehmigung – Baugenehmigung 219
4.1.3 Vorbereitung der Ausführung 220
4.1.4 Ausführungs- und Detailplanung 220
4.1.5 Ausführung 224
4.1.5.1 Abweichungen von der Ausführungsplanung 225
4.1.5.2 Logistik 227
4.1.5.3 Bauen unter fortlaufendem Betrieb 229
4.1.5.4 Medienfreiheit 231
4.1.5.5 Auswirkungen des Denkmalschutzes auf den Bauablauf 232
4.1.5.6 Qualitätssicherung 232
4.2 Kostenplanung 234
4.2.1 Grundlagen der Kostenplanung nach DIN 276 235
4.2.2 Kosteneinflüsse und Kostenrisiken im Bestand 239
4.2.2.1 Kosteneinflüsse 240
4.2.2.2 Kostenkennwerte 242
4.2.2.3 Kostenrisiken in der Bausubstanz 244
4.2.3 Kostenermittlung im Bestand 247
4.2.3.1 Kostenaufstellung im Bestand 247
4.2.3.2 Kostenermittlung für Abbruchmaßnahmen 250
4.2.3.3 Kostenermittlung für Instandsetzungen 251
4.2.3.4 Kostenermittlung für Neu- und Umbau 252
4.2.4 Kostenverfolgung im Planungs- und Bauprozess 253
4.2.4.1 Kostenplanung als Planungsinstrument 253
4.2.4.2 Kostenmodule 254
4.2.4.3 Ausführungsorientierte Kostensteuerung 255
4.2.4.4 Auswertung und Bildung von Kennwerten 257
4.3 Terminplanung 257
4.3.1 Grundlagen der Terminplanung 257
4.3.1.1 Elemente eines Terminplans 258
4.3.1.2 Verknüpfungen 258
4.3.2 Erstellung des Terminplans 261
4.3.3 Einsatz des Terminplans 276
4.3.3.1 Bau vorbereitend 276
4.3.3.2 Bau begleitend 277
4.3.3.3 Bau nachbereitend 284
4.4 Nachtragsmanagement 285
4.4.1 Grundlagen des Nachtragsmanagements 285
4.4.1.1 Technische Nachträge 286
4.4.1.2 Störungsnachträge 286
4.4.2 Darstellung der Anspruchsgrundlage 288
4.4.3 Darstellung der Anspruchshöhe 291
4.4.4 Einsatz des Nachtragsmanagements 297
4.4.4.1 Organisationsaufbau 298
4.4.4.2 Technische Durchführung 298
Literaturverzeichnis 301
Vorschriften, Normen und Richtlinien 305
Sachwortverzeichnis 307