Immobilien bewerten leicht gemacht (eBook)

Das bietet Ihnen die CD-ROM 2
Liebe Leserin, lieber Leser, 3
Inhaltsverzeichnis 6
Glauben ist gut, bewerten ist besser 9
Schätzen lassen und sicher sein 10
Die Lage – das wichtigste Kriterium 11
Versteckte Pflichten und ihre Kosten 11
Der äußere Anschein 12
Wählen Sie eine Immobilie pragmatisch aus 13
Banken kalkulieren anders 13
Vergessen Sie die weiteren Nebenkosten nicht 14
Gesamtkosten und Verkehrswert 14
Theorie und praktische Beispiele 14
Ein wenig Theorie … 15
… und sehr viel Praxis 15
Inklusive der neuen ImmoWertV 16
Vorarbeiten und Informationsbeschaffung 17
Das Grundstück und sein Wert 17
Was versteht man unter dem Begriff „ Grundstück“? 18
Die Stufen der Baulandentwicklung 18
Die Möglichkeiten der Grundstücksnutzung 22
Wie ist die Fläche geschnitten? 23
Weitere wichtige Faktoren für Grund und Boden 25
Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus 25
Der Gutachterausschuss 26
Gutachterausschuss online 28
Das Baulastenverzeichnis 29
Beachten Sie Erschließungskosten und Beiträge 29
Wenn der Boden verseucht ist 30
Recherchieren Sie ausführlich 32
Bodendenkmal und Baudenkmal 33
Zuschnitt und Lage 35
Analysieren Sie die Umgebung 36
Nutzen Sie Luft- und Satellitenbilder 38
Sammeln und ordnen Sie die Preise 38
Die Auswertung von Verbands- und Maklerinfos 40
Abonnieren Sie Newsletter 41
Die Rechte abschätzen 41
Nehmen Sie Einblick ins Grundbuch 41
Standortbenennung in Aufschrift und Bestandsverzeichnis 42
Flurkarte und Liegenschaftsbuch-auszug besorgen 43
Ermitteln Sie den Eigentümer 43
Beachten Sie Rechte am Grundstück 44
Die Bank als Gläubiger 48
Beurteilen Sie die Rangfolge 49
Berechnung der Wertminderung 50
Der Marktwert ist anders 51
Exkurs: Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückserwerb 53
Geld auf Abruf 54
Unterscheiden Sie zwischen Bankpreis und Kaufpreis 55
Beachten Sie Kredit- und Kaufnebenkosten 56
Vorher gut informieren 57
Informationen richtig deuten 59
Wann brauche ich einen Gutachter? 63
Die Kontrolle der Substanz 63
Beurteilen Sie mit allen Sinnen 64
Baumangel und Bauschaden 64
Der Keller: ein trockener Lagerraum 65
Die Außenhaut: schöne und nützliche Fassade 66
Die Innenwände: Zierde und Schallschutz 67
Das Dach: Dämm- und Wetterschutz 68
Die Installation: Elektronik, Wasser & Heizung
Fenster und Türen: Luft und Licht 74
Der Fußboden: Schall- und Trennschutz 75
Schädlinge und Schadstoffe im Haus 76
Holzbock, Holzwurm und Blättling 76
Feuchtigkeit und Schimmel 78
Über den Schimmelpilz 79
Chemische Schadstoffe in der Luft 80
Schädlich für die Gesundheit 81
Die Schadstoffe suchen 82
Das professionelle Gutachten – die kostenpflichtige Schätzung 83
Die Arten von Gutachten 83
Anforderungen an ein Gutachten 85
Kosten für ein Gutachten 86
Qualifizierung für Gutachter 87
Den richtigen Gutachter finden 88
Aussagekräftiges Gutachten fordern 88
Den Zustand einer Immobilie einschätzen 89
Die Schätzung einer Immobilie 95
Worauf kommt es bei einer Bewertung an? 96
Unbewegliches Eigentum – die Nutzung 96
Ertrag und Kosten – die Wirtschaftlichkeit 96
Riskante Immobilie 97
Wohnfläche und umbauter Raum – die Größe 98
Richtpreis und Preisindex – der Boden 100
Wertminderung und Nutzungsdauer – das Alter 102
Die Wertfrage: Verfahren für die Wertermittlung 106
Das Ziel: Verkehrswert ermitteln 107
Der Vergleichswert: anderen Grundstücken gegenüberstellen 108
Der Sachwert: Bausubstanz errechnen 109
Der Ertragswert: Einnahmen schätzen 111
Kriterien für die Bewertung eines Hauses 117
Fallbeispiel Eigentumswohnung 119
Eigentumswohnung: Definition und Besonderheiten 120
Vermietet oder selbst genutzt? 120
Die Verwaltungskosten pro Wohneinheit 120
Instandhaltungsrücklage und Protokolle 121
Die Bodenwertermittlung 123
Überschlagsrechnungen und ihre Tücken 124
Das Vergleichswertverfahren als beste Bewertungsform 124
Das Beispiel: Eine vermietete Penthauswohnung 125
Objektbeschreibung 125
Lagebeschreibung 126
Zustandsbeschreibung 127
Jahresreinertrag berechnen 128
Jahresrohertrag feststellen 128
Bewirtschaftungskosten errechnen 130
Ergebnis: Jahresreinertrag 130
Gebäudeertragsanteil berechnen 130
Bodenwert bestimmen 130
Bodenwertverzinsung bestimmen 131
Gebäudeertragsanteil berechnen 131
Ertrags- und Verkehrswert schätzen 131
Gebäudeertragswert errechnen 132
Gesamtertragswert ermitteln 132
Weitere Faktoren beachten 132
Endergebnis: Verkehrswert 133
Das Vergleichswertverfahren als Alternative 133
Die Kosten für ein Gutachten 133
Die Ergebnisse mit der Überschlagsschätzung 134
Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung 135
Den Bodenwert einer Immobilie ermitteln 137
Fallbeispiel Familienhaus 139
Familienhaus: Definition und Sonderfälle 139
Der Substanzwert entscheidet 140
Sonderfall Dreifamilienhaus 140
Das Beispiel: Einfamilienhaus 141
Objektbeschreibung 142
Lagebeschreibung 142
Zustandsbeschreibung 143
Bodenwert ermitteln 143
Bodenrichtwert erfragen 143
Umrechnungskoeffizienten erfragen 144
Ergebnis: Bodenwert 144
Bauwert ermitteln 144
Baukosten errechnen 145
Baunebenkosten feststellen 145
Außenanlagen berücksichtigen 145
Herstellungskosten ermitteln 146
Alterswertminderung einkalkulieren 146
Sonderbauteile und sonstige Gebäude beachten 147
Ergebnis: Gesamtbauwert 147
Verkehrswert ermitteln 148
Sachwert ermitteln 148
Abschlag laut Marktlage berücksichtigen 148
Verkehrswert ermitteln 148
Einordnung der Ergebnisse anhand der Kennzahlen 149
Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung 150
Den Sachwert einer Immobilie ermitteln 153
Fallbeispiel Mehrfamilienhaus 155
Mehrfamilienhaus: Definition und Sonderfälle 156
Ertragswertobjekt Mietwohnhaus 156
Der Mietwohnmarkt in Deutschland 156
Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus 157
Die Maklerformel als Überschlagsschätzung 158
Das Beispielgutachten: Mehrfamilienhaus 159
Objektbeschreibung 159
Lagebeschreibung 160
Zustandsbeschreibung 160
Jahresreinertrag berechnen 161
Jahresrohertrag berechnen 161
Bewirtschaftungskosten berechnen 162
Ergebnis: Jahresreinertrag 162
Gebäudeertragsanteil berechnen 162
Bodenwert bestimmen 163
Bodenwertverzinsung bestimmen 163
Gebäudeertragsanteil berechnen 163
Ertrags- und Verkehrswert schätzen 163
Gebäudeertragswert errechnen 164
Ertragswert ermitteln 164
Weitere Faktoren einbeziehen 165
Endergebnis: Verkehrswert 165
Die Kosten für das Gutachten 165
Die Gegenrechnung mit der Maklerformel 166
Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung 166
Den Ertragswert einer Immobilie ermitteln 168
Renovieren und modernisieren – den Wert einer Immobilie steigern 171
Modernisierung als Werterhalt 172
Instandhaltung oder Modernisierung? 172
Werterhaltung und Wertsteigerung 174
Die Wirtschaftlichkeit einer Modernisierung 176
Steigende Energiekosten 176
Den Energieanbieter wechseln 177
Die Rahmenbedingungen 178
Die Politik setzt Rahmenbedingungen 179
Energieeinsparung beim Haus – die Verordnung 179
Regenerative Energien 182
Überblick verschaffen 184
Der Energiepass 184
Die Kosten für den Energieausweis 186
Energieberater kontaktieren 188
Zinsgünstige Förderungen der KfW 188
Energetische Modernisierung und Wertsteigerung 192
KfW kontaktieren 192
Praxistipps zur energetischen Dacherneuerung 192
Praxistipps zur Heizungsanlage 194
Die Wärme aus der Erde 196
Praxistipps zur Fassadenmodernisierung 197
Der Wert einer modernisierten Eigentumswohnung 200
Beschreibung des Modernisierungsvorhabens 200
Wertsteigerung durch Modernisierung 200
Den Jahresreinertrag berechnen 202
Den Gesamtertragswert berechnen 203
Die Kosten für das Gutachten 204
Ergebnisse mit der Überschlagsschätzung 204
Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung 205
Der Wert eines modernisierten Einfamilienhauses 206
Beschreibung des Modernisierungsvorhabens 206
Wertsteigerung durch Modernisierung 208
Den Bodenwert ermitteln 209
Den Bauwert ermitteln 209
Die Kosten für das Gutachten 211
Ergebnisse anhand der Kennzahlen 211
Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung 212
Der Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses 213
Beschreibung des Modernisierungsvorhabens 213
Wertsteigerung durch Modernisierung 214
Den Jahresreinertrag ermitteln 217
Den Verkehrswert berechnen 217
Die Kosten für das Gutachten 218
Gegenrechnung mit der Maklerformel 219
Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung 219
Den Altbau geplant modernisieren 221
Worauf muss man beim Ersteigern einer Immobilie achten? 223
Steigern um die gute Immobilie 224
Der Rechtsrahmen: strikt geregelt per Gesetz 224
Zum Ersten, zum Zweiten ... 225
Besonnen mitbieten 226
Bargeld ist nicht notwendig 227
Der Hammer fällt 227
Zinskosten sparen 228
Die richtige Immobilie auswählen 229
Achten Sie auf die Schwächen im Verkehrswertgutachten 230
Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus 230
Schätzen Sie die Immobilie vor Ort ab 231
Die Interessen der Anderen – der große Unsicherheitsfaktor 232
Schuldner: eine ruinöse Situation 232
Miteigentümer: mitgefangen, mitgehangen 234
Mieter: Die Angst vor der Kündigung 234
Gläubiger: abgeschriebene Kredite 235
Informationen erfragen 236
Bieter: die Schnäppchenjagd mit dem Hammer 236
Sicherheit bei der Zwangsversteigerung 238
Glossar 241
Nützliche Adressen und Websites 245
Bildquellenverzeichnis 248
Register 249

Renovieren und modernisieren – den Wert einer Immobilie steigern (S. 170-171)

Alarmiert durch immer neue Umweltberichte steigt die Nachfrage nach energetischen Modernisierungsmaßnahmen stark an. Staatliche Vorschriften und großzügige Kreditprogramme sollen dabei helfen, dass auch die Immobilie ihren Beitrag zur CO2-Schadstoff-Reduzierung leistet. Nicht ganz ohne Nutzen für den Eigentümer: Der Wert seines Objekts gewinnt durch die Modernisierung an Wert.

Die Instandhaltung einer Immobilie sichert ihren Wert, eine Modernisierung steigert ihn. Als Eigentümer sollte es nicht nur in Ihrem Interesse liegen, den Bestand zu sichern. Vielmehr ist es das Ziel, einen Wertzuwachs zu erreichen. Am nachhaltigsten geschieht dies durch eine energetische Sanierung. Die Zeiten sind dafür günstig: Zum einen sparen Sie dadurch nachhaltig an den immer weiter steigenden Heizkosten. Zum anderen wurden großzügige Kreditprogramme aufgelegt, die Ihre Modernisierung fördern. Wichtig ist dabei, dass Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten von Dach- bis zur Heizkesselerneuerung informieren und die Kosten sowie den Ablauf gut im Auge behalten. Als Ergebnis erzielen Sie eine großzügige Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

Modernisierung als Werterhalt

Im Fachjargon der Wertgutachter wird zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung unterschieden: Bei der Instandhaltung werden laufend defekte oder abgenutzte Bestandteile einer Immobilie ausgetauscht. Sie wird deshalb in der Wertermittlung auch als pauschaler jährlicher Abschlag vom Reingewinn berechnet. Die Instandhaltung sorgt für einen normalen altersgeminderten Werterhalt. Wird sie unterlassen, riskieren Sie einen überdurchschnittlichen Wertverlust des Objekts. Die Modernisierung hingegen setzt auf Wertsteigerung. Besonders hier gewinnt das Thema „Energie“ immer mehr an Bedeutung. Knapper und teurer werdende Ressourcen sowie ehrgeizige Klimaschutzziele der Bundesregierung sorgen für einen Trend hin zum energieeffizienten Haus.

Instandhaltung oder Modernisierung?

Eine Immobilie ist definiert durch ihre Gesamtnutzungsdauer. Diese beträgt bei Wohngebäuden etwa 80 bis 90 Jahre. Wenn Sie hiervon nun das Alter Ihres Hauses abziehen, ergibt sich daraus die Restnutzungsdauer. Damit die Restnutzungsdauer tatsächlich ausgeschöpft werden kann, müssen Sie als Immobilienbesitzer Instandhaltungen durchführen und die normalen Verschleißerscheinungen der Bausubstanz beseitigen. Geschieht dies nicht, kommt es zu einem sogenannten Instandhaltungsstau, der die rechnerische Restnutzungsdauer der Immobilie verkürzt. Ein Instandhaltungsstau zeigt sich durch das vermehrte Auftreten von Bauschäden, beispielsweise feuchten Kellerwänden oder undichten Fenstern. Ein Modernisierungsstau hingegen ist gekennzeichnet durch ein generelles Defizit der eigenen Immobilie im Vergleich zum – manchmal auch gesetzlich vorgegebenen – Standard am Markt.