Einzelhandelsimmobilien (eBook)

Inhaltsverzeichnis 6
Vorwort 14
Geleitwort 16
Literaturverzeichnis 22
1 Innovatives Immobilienverständnis 28
1.1 Intro 28
1.2 Immobilienverständnis 28
1.3 Immobilien – grundlegende Charakteristika 29
1.4 Immobilen als Assetklasse 31
1.5 Fazit 32
2 Einzelhandel im Zeitenwandel 34
2.1 Wirtschaftszweig Einzelhandel: Zahlen, Daten, Fakten 34
2.2 Einzelhandelsimmobilien und gesamt-wirtschaftliche Einflussfaktoren 45
3 Betriebsformen, Zentren- und Lagetypen 56
3.1 Betriebsformen im Einzelhandel 56
3.2 Zentrensysteme – Werden und Wandel 62
4 Markt- und Standortanalytik 72
4.1 Basisgrößen 72
4.2 Expansionsplanung/GIS 84
5 Zentrenplanung – Dimensionen, Prinzipien, Praktiken 100
5.1 Intro 100
5.2 Zentrenbegriff 101
5.3 Zentrenplanerische Ebenen 101
5.4 Zentrenplanerische Konflikte 102
5.5 Shopping-Center-Planung 103
5.6 Fazit 116
6 Handelsimmobilie: Bestands-management und - entwicklung 118
6.1 Immobilienbezogene Schlüsselgrößen 118
6.2 Anpassung an Marktveränderungen: Revita-lisierung 130
7 Markt für Einzelhandelsimmobilien 152
7.1 Der utzermarkt 152
7.2 Die Handelsimmobilie als Kapitalanlage 167
8 Due Diligence 204
8.1 Technische Due Diligence 204
8.2 Steuerliche Due Diligence 214
8.3 Wirtschaftliche und finanzielle Due Diligence 227
8.4 Informationsbeschaffung und Markttransparenz 236
9 Rating von Einzelhandelsimmobilien 250
9.1 Einführung 250
9.2 Ratingbegriff 250
9.3 Innovatives Rating 251
9.4 Zwischenfazit 255
9.5 Grenzen desktopbasierten Ratings 255
9.6 Die Frontdimension 256
9.7 Schlussbemerkung 258
Autorenverzeichnis 260
Stichwortverzeichnis 267

5 Zentrenplanung – Dimensionen, Prinzipien, Praktiken (S. 99-100)

von Elmar Pfeiffer

5.1 Intro

Im Begriff „Zentrenplanung“ spiegelt sich ein Ansatz, der darauf abhebt, raumfunktionale Bezüge entsprechend entwicklungsbezogener Leitvorstellungen zu organisieren. Vielfach wird der Begriff einseitig auf die Planung von Einkaufszentren bzw. Shopping-Centern verschiedener Spielart bezogen. Tatsächlich zählt die zielgerichtete Planung von Zentren unterschiedlicher Art, Widmung und Bedeutung jedoch zu den alten menschlichen Kulturleistungen.

Im Wort „Kultur“ deutet sich an, dass zentrenplanerische Ansätze über rein wirtschaftliche und versorgungstechnische Gesichtspunkte hinausgingen und hinausgehen. Im Grunde repräsentiert die Entwicklung städtischer Systeme, die bewusste, oft reißbrettartige Anlage einzelner Städte, eine ununterbrochene Folge zentrenplanerischer Leitgedanken und umsetzungsorientierter Aktivitäten. Verbreitet als moderne Errungenschaft verstandene Einkaufszentren im Sinne des Shopping-Centers verpacken lediglich alten Wein in neue Schläuche. So wies, beispielsweise, der Trajansmarkt im antiken Rom einige für heutige Einkaufszentren typische Merkmale auf.

Zwar kann das Shopping-Center als junge Betriebsform verstanden werden, doch entspringt es frühen Vorbildern räumlich-funktionaler Organisation, es bildet diese lediglich möglichst zweckoptimiert nach. Diesen genetischen Zusammenhang verdeutlicht u. a. ein Blick auf „klassische“ orientalische Basare oder größere mittelalterliche Städte Europas.

Das Shopping-Center stellt – wie alle gewerblich ausgerichteten Vorläufer – einen funktionalen Verbund dar, der einerseits umfeldbeeinflussend wirkt, zugleich jedoch mehr oder minder von Merkmalen des näheren oder weiteren Umfeldes geprägt wird. Wenngleich dieser Beitrag das Shopping-Center thematisiert – oder eben, weil dem so ist – empfiehlt es sich, vorab einen allgemeinen Rahmen zu skizzieren.

5.2 Zentrenbegriff

Gerafft lässt sich ein Zentrum als Mittelpunkt eines funktional verflochtenen Raumes definieren. Zentren stellen überdurchschnittlich gut erreichbare und grundsätzlich gut zugängliche Orte dar. Sie bilden räumliche und funktionale Schnittstellen. Aus genannten Punkten leitet sich ab, dass Zentren regelhaft dicht bzw. intensiv genutzte, baulich und/oder strukturell von ihrem jeweiligen Umfeld abgesetzte Gebilde darstellen. Kurzum:

Sie repräsentieren Kristallisationspunkte menschlicher Bewegung, Begegnung und austauschbezogener Aktivität im Raum. Bei einem leichten perspektivischen Schwenk lassen sich Zentren als Anziehungspunkte bzw. Gravitationspole beschreiben, deren jeweilige Einzugsgebiete bzw. „Schwerefelder“ mit der Breite und Tiefe ihres jeweiligen Nutzungsfächers korrelieren. Grundsätzlich gilt: Je reichhaltiger die Palette gebotener Leistungen bzw. abrufbarer Angebote ausgelegt ist, desto bedeutender ist ein Zentrum, umso weiter strahlt es aus.

Ein wichtiges, bisweilen vernachlässigtes Moment liegt darin, dass Zentren Macht und Einfluss bündeln. Bereits die Umsetzung planerischer Vorstellungen bedarf wirtschaftlicher und politischer Potenz. Zentren „auf Kurs zu halten“, erfordert einen hohen inneren Organisationsgrad sowie – eine stille Implikation – mehr oder minder einschneidende Zugangskontrollen. Umgekehrt stellten große hergebrachte Zentren seit jeher Innovationsräume dar.