Erzielung nachhaltig hoher Büroimmobilienwerte (eBook)

Dr. Bernd Eser promovierte bei Univ.-Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs am Kompetenzzentrum Bau- und Immobilienwirtschaft NRW der Bergischen Universität Wuppertal. Er begleitet als Projektleiter Immobilienprojekte von der Entwicklungsphase bis zur Realisierung.

Geleitwort 7
Vorwort 8
Inhaltsverzeichnis 9
1 Einleitung 22
1.1 Anlass und Notwendigkeit 23
1.2 Ziel 26
1.3 Methodik 27
1.4 Abgrenzung 27
1.5 Stand der Wissenschaft 28
2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen 32
2.1 Bauplanungsprozess 32
2.1.1 Grundlagen 32
2.1.2 Planungsalternativen und Optimierung 33
2.1.3 Planungsentscheidungen 34
2.1.4 Planung als integraler Prozess 36
2.2 Value Management 37
2.2.1 Value Engineering 37
2.2.2 Value Management 39
2.3 Wertbegriff 41
2.3.1 Wertbegriff in der Entscheidungstheorie 41
2.3.2 Wertbegriff in der Immobilienwirtschaft 43
2.3.3 Werthaltigkeit als Ziel der Planungsoptimierung 45
2.4 Modellbildung in der Entscheidungstheorie 46
2.4.1 Überblick 46
2.4.2 Entscheidungsfeld 48
2.4.3 Zielfunktion 50
2.4.4 Multikriterielle Entscheidungstheorie 51
3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien 52
3.1 Abgrenzung 53
3.2 Prämissen des Projektes 54
3.2.1 Lage 54
3.2.2 Markt 55
3.2.3 Aktives Immobilienmanagement und Service 57
3.2.4 Sonstige Prämissen 58
3.3 Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts 58
3.3.1 Lebenszykluskosten 58
3.3.2 Lebenszykluserträge 61
3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts 63
3.4.1 Gestaltung 63
3.4.1.1 Städtebau 64
3.4.1.2 Gebäude 65
3.4.1.3 Außenanlagen 67
3.4.2 Funktionalität 68
3.4.2.1 Flexibilität/Drittverwendbarkeit 68
3.4.2.2 Flächeneffizienz 70
3.4.2.3 Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer 70
3.4.2.4 Behaglichkeit/Wohlbefinden 71
3.4.2.5 Ausstattung 73
3.4.2.6 Erschließung 74
3.4.3 Ökologie 74
3.4.3.1 Energieeffizienz 76
3.4.3.2 Ressourceneffizienz 78
3.4.3.3 Gesundheitsgefahren 80
3.4.3.4 Umweltauswirkungen von Stoffen und Stoffgruppen 82
3.4.3.5 Umweltauswirkungen des Gebäudes 83
4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts 86
4.1 Ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse 86
4.1.1 Kapitalwertmethode 87
4.1.2 Methode Vollständiger Finanzpläne (VOFI) 89
4.2 Ausgewählte Verfahren zur Nutzen-Kosten-Untersuchung 90
4.2.1 Nutzwertanalyse (NWA) 90
4.2.2 Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) 91
4.3 Bewertung unsicherer Faktoren 92
4.3.1 Risikoanalyse 92
4.3.2 Sensitivitätsanalyse 93
4.4 Optimierungsmethoden 94
4.4.1 Funktionsanalyse 94
4.4.2 Kennzahlensysteme 96
4.4.3 Kreativitätstechniken 97
5 Entwicklung des Entscheidungsmodells 101
5.1 Anforderungen an das Entscheidungsmodell 102
5.2 Modellgrenzen 103
5.2.1 Planungsphasen/Entscheidungspunkte 103
5.2.2 Optimierungsgegenstand 105
5.2.3 Ergebnisse 105
5.3 Modellbildung 105
5.3.1 Festlegen der Zielvorgaben 108
5.3.1.1 Projektziele 110
5.3.1.2 Optimierungsziele 110
5.3.2 Bewerten der Basis-Planung 115
5.3.2.1 Bewerten der Projektziele 115
5.3.2.2 Bewerten der Optimierungsziele 118
5.3.2.3 Graphische Darstellung der Bewertungsergebnisse 119
5.3.3 Identifikation von Optimierungspotenzialen 120
5.3.4 Ausarbeitung von Planungsalternativen 121
5.3.4.1 Anwendung von Optimierungsmethoden 121
5.3.4.2 Freiheitsgrade bei der Alternativenausarbeitung 121
5.3.5 Bewerten der Planungsalternative(n) 123
5.3.6 Vergleich der Basis-Planung mit Planungsalternative(n) 123
5.3.7 Risikound Sensitivitätsanalyse 123
5.3.8 Entscheidung 124
6 Arbeitshilfen 126
6.1 Zielfestlegung 126
6.1.1 Prämissen des Projektes/Projektziele 126
6.1.2 Optimierungsziele 127
6.2 Bewertung der Planungsalternativen 128
6.3 Generierung interdisziplinärer Planungsalternativen 129
6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung 130
6.4.1 Vertragsleistungen 132
6.4.1.1 Planerleistungen 132
6.4.1.2 Projektmanagementleistungen 133
6.4.2 Honorierung 134
7 Praxistest 137
7.1 Untersuchungsgegenstand 137
7.2 Analyse der Zielvorgaben 139
7.2.1 Rentabilität 139
7.2.1.1 Lebenszyklusausgaben 139
7.2.1.2 Lebenszykluseinnahmen 140
7.2.1.3 Nettoanfangsrendite 140
7.2.2 Nutzeranforderungen 140
7.2.3 Zukunftspotenzial 140
7.2.4 Ergebnis Präferenzfunktion 141
7.3 Bewertung der Basis-Planung 141
7.3.1 Rentabilität 141
7.3.2 Erfüllung der Nutzeranforderungen 143
7.3.3 Bewertung des Zukunftspotenzials 146
7.3.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung 146
7.3.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität 148
7.3.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie 151
7.3.4 Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Wettbewerb“ 154
7.4 Identifikation des Optimierungspotenzials 155
7.5 Ausarbeitung von Planungsalternativen 156
7.6 Bewertung der Planungsalternative 156
7.6.1 Rentabilität 157
7.6.2 Erfüllung der Nutzeranforderungen 157
7.6.3 Bewertung des Zukunftspotenzials 160
7.6.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung 160
7.6.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität 162
7.6.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie 165
7.6.4 Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Vorentwurf“ 167
7.7 Vergleich der Basis-Planung mit der Planungsalternative 169
7.7.1 Rentabilität 169
7.7.2 Nutzeranforderungen 169
7.7.3 Zukunftspotenzial 169
7.8 Risiken und Sensitivität 170
7.9 Entscheidungsvorlage 170
Alternativenvergleich Endvermögen 171
Abweichung von den Nutzeranforderungen Alternative 1 Alternative 2 172
Zukunftspotenzial Alternative 1 Alternative 2 172
Erfüllung Prozentualer Anteil 172
Risiken und Sensitivitäten 174
Entscheidungsvorschlag 174
Es wird empfohlen, die Alternative 2 (Vorentwurf) weiterzuführen, da sie in allen Bereichen des dreistufigen Bewertungsverfahren 174
7.10 Zusammenfassung zum Praxistest 175
8 Schlussbetrachtungen 176
8.1 Zusammenfassung 176
8.2 Nutzenstiftung 178
8.3 Kritik und weiterer Forschungsbedarf 179
8.4 Ausblick 180
Literaturverzeichnis 182
Anhangverzeichnis 189