Architektenleistungen - Kosten und Recht

Prof. Claudia Fries lehrt Architektur an der Hochschule Ostwestfalen-Lippe.

1 Einführung 15

1.1 Begriffsbestimmung Baurecht 15

1.1.1 Begriff des öffentlichen Baurechtes 15

1.1. 2 Begriff des privaten Baurechtes 15

1.2 Überblick über die Rechtsbeziehungen der am Bau Beteiligten 17

1.2.1 Architekt 17

1.2.2 Sonderfachleute 17

1.2.3 Bauunternehmer 17

2 Allgemeine Grundlagen des Vertragsrechtes nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 19

2.1 Schuldrecht 19

2.2 Werkvertrag 21

2.3 Dienstvertrag 23

2. 4 Antrag und Annahme 23

2.4.1 Der Vertragsantrag 25

2.4.2 Die Vertragsannahme 25

2.5 Leistungspfl ichten aus einem Werkvertrag 27

2.5.1 Leistungspfl ichten des Unternehmers 27

2.5.2 Leistungspfl ichten des Auftraggebers 27

2.6 Mängelansprüche aus einem Werkvertrag 29

2.6.1 Begriffsbestimmung 29

2.6.2 Mängelanspruchsrechte des Auftraggebers 29

2.6.3 Anspruch auf Nacherfüllung 31

2.6.4 Anspruch auf Selbstvornahme und Kostenerstattung 33

2.6.5 Anspruch auf Minderung 33

2.6.6 Anspruch auf Rücktritt 35

2.6.7 Störung von Schuldverhältnissen 37

2.6.8 Anspruch auf Schadensersatz 37

2.7 Die gesamtschuldnerische Haftung 39

2.8 Kündigung 41

2.8.1 Die „freie Kündigung“ 41

2.8.2 Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund 41

2.9 Abnahme 43

2.9.1 Rechtsfolgen der Abnahme 43

2.9.2 Die stillschweigende oder konkludent erklärte Abnahme 43

2.9.3 Die ausdrückliche Abnahme 45

2.9.4 Die Fiktion der Abnahme 45

2.9.5 Abnahmeaufforderung nach Fristsetzung 45

2.9.6 Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen 47

2.9.7 Abgrenzung von wesentlichen und 47

unwesentlichen Mängeln 47

2.9.8 Die Rechtsfolgen des versäumten Vorbehalts 49

2.10 Verjährung 49

2.11 Vertragsbestandteile 51

2.11.1 Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) 51

2.11.2 Rangfolge der Vertragsbestandteile 53

3 Architektenrecht 55

3.1 Stellung des Architekten 55

3.2 Tätigkeit und Berufsbild des Architekten 55

3.3 Die Architektenkammern 56

3.4 Die Berufsbezeichnung 57

4 Architektenvertrag 59

4.1 Rechtliche Einordnung 59

4.2 Gegenstand des Vertrages 59

4.3 Leistungspfl ichten des Architekten 60

4.3.1 Der Architekt als Sachwalter des Bauherrn 61

4.3.2 Umfang der Beauftragung 62

4.4 Haftung des Architekten 63

4.4.1 Typische Mängel des Architektenwerkes 63

4.4.2 Der Anspruch auf Nacherfüllung 63

4.4.3 Die Selbstvornahme 64

4.4.4 Die Minderung 64

4.4.5 Der Rücktritt 65

4.4.6 Der Schadensersatzanspruch 65

4.4.7 Die Haftung des Architekten im Kostenbereich (Bausummenüberschreitung) 66

4.4.8 Echte und unechte Bausummenüberschreitung 68

4.4.9 Kostengarantie und Baukostenlimit 69

4.5 Beendigung des Architektenvertrages 71

4.5.1 Einvernehmliche Vertragsaufhebung 71

4.5.2 Kündigung 71

4.6 Abnahme 71

4.7 Urheberrechtliche Fragen des Architektenvertrages 73

4.7.1 Verwertungsrecht 75

4.7.2 Zugangsrecht 75

4.7.3 Veröffentlichungsrecht 75

4.7.4 Änderungsverbot/Entstellungsverbot 75

5 Vollmacht des Architekten 77

5.1 Umfang der Vollmacht 77

5. 2 Arten der Vollmacht 77

5.3 Folgen des vollmachtlosen Handelns 79

6 Architekten - Honorarrecht 81

6.1 Der Anwendungsbereich der HOAI 81

6. 2 Mindest- und Höchstpreischarakter 83

6.3 Das System der Honorarermittlung für Architekten 85

6.3.1 Honorarzone 85

6.3.2 Honorarsatz 87

6.3.3 Anrechenbare Kosten 89

6.3.4 Anrechenbare Kostengruppen der DIN 276 bei Gebäuden 91

6.3.5 Beauftragte – erbrachte Leistungen 91

6.3.6 Grundleistungen 93

6.3.7 Besondere Leistungen 93

6.3.8 Honorartabelle 95

6.4 Bauen im Bestand 95

6.4.1 Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz 95

6.4.2 Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden – § 24 97

6.4.3 Leistungen des raumbildenden Ausbaus – § 25 97

6.5 Honorarrechnung 99

6.5.1 Abschlagszahlungen 99

6.5.2 Schlussrechnung 99

6.5.3 Vertragsgemäße Erbringung der Leistung 99

6.5.4 Prüffähigkeit der Schlussrechnung 101

6.5.5 Überreichen der Schlussrechnung 101

6.5.6 Folgen mangelnder Prüffähigkeit der Schlussrechnung 101

6.5.7 Bindungswirkung der Schlussrechnung 103

7 Flächen und Rauminhalte im Hochbau 105

7.1 Zusammenhang der DIN 276 und DIN 277 105

7.2 Überblick über die DIN 277 105

7.3 DIN 277 Teil 1 107

7.4 Berechnungsgrundlagen nach DIN 277 Teil 1 109

7.4.1 Berechnung der Brutto-Grundrissfl äche (BGF) 109

7.4.2 Berechnung der Konstruktions-Grundrissfl äche (KGF) 109

7.4.3 Berechnung der Netto-Grundrissfl äche (NGF) 111

7.4.4 Berechnung des Brutto-Rauminhaltes (BRI) 111

7.4.5 Berechnung des Netto-Rauminhaltes (NRI) und des Konstruktions-Rauminhaltes (KRI) 111

7.5 DIN 277 Teil 2 111

7.6 DIN 277 Teil 3 113

7.7 Wohnfl ächen 115

7.7.1 Wohnfl äche für den preisfreien Wohnraum 115

7.7.2 Wohnfl äche im preisgebundenen Wohnungsbau 117

7.7.3 Wohnfl äche beim Verkauf von Wohnungen 117

7.8 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) 117

8 Kostenplanung nach DIN 276-1 119

8.1 Begriffsbestimmung 119

8.2 Struktur und Instrumentarien der DIN 276-1 121

8.2.1 Kostenvorgabe 121

8.2.2 Kostenermittlung 121

8.2.3 Kostenrisiko 121

8.2.4 Kostenkontrolle und Kostensteuerung 123

8.3 Kostenermittlungen 123

8.3.1 Kostenrahmen 125

8.3.2 Kostenschätzung 125

8.3.3 Kostenberechnung 127

8.3.4 Kostenanschlag 127

8.3.5 Kostenfeststellung 127

8.4 Kostengliederung 129

8.5 DIN 276 Ausgabe 1981 131

9 Kostenermittlungsverfahren 133

9.1 Planungsorientierte Verfahren 135

9.2 Einwertverfahren 135

9.2.1 Geometrische Einwertverfahren 137

9.2.2 Normalherstellungskosten 137

9.2.3 Funktionale Einwertverfahren 139

9.3 Mehrwert-/Element-Verfahren 141

9.3.1 Grobelemente 141

9.3.2 Unterelemente/Gebäudeelemente/Funktionselemente/Bauelemente 143

9.3.3 Ausführungsarten/ Ausführungsklassen/Konstruktionselemente 143

9.4 Ausführungsorientierte Verfahren 143

9.4.1 Verfahren mit Teilleistungen 145

9.4.2 Verfahren über Kalkulation 145

9.4.3 Verfahren mit Leitpositionen 145

9.5 Statistische Verfahren 147

9.6 Kostenkennwerte 147

9.6.1 Korrekturfaktoren 149

9.6.2 Zeit – Baupreisindex 149

9.6.3 Ort – Regionalfaktor 151

10 Wertermittlung von Immobilien 153

10.1 Der Verkehrswert einer Immobilie 153

10.2 Die Wertermittlungsverfahren 155

10.3 Das Vergleichswertverfahren 155

10.4 Das Sachwertverfahren 155

10.5 Das Ertragswertverfahren 157

10.5.1 Begriffsbestimmung 157

10.5.2 Das System des Ertragswertverfahrens 158

11 Aufwendungen für Gebäude 161

11.1 Baunutzungskosten nach DIN 18960 163

11.2 Kostengliederung der DIN 18960 163

11.2.1 Kapitalkosten 165

11.2.2 Verwaltungskosten 165

11.2.3 Betriebskosten 165

11.2.4 Instandhaltungskosten 167

11.3 Weitere Komponenten 167

11.3.1 Mietausfallwagnis 167

11.3.2 Abschreibung 169

12 Grundlagen Finanzierung 171

12.1 Begriffsbestimmung 171

12.2 Die „private“ Investition/Finanzierung 173

12.2.1 Eigenkapital 173

12.2.2 Fremdkapital 175

12.2.3 Grundbuch 175

12.3 Die gewerbliche Investition/Finanzierung 177

12.3.1 Rentabilität 177

12.4 Darlehen 177

12.4.1 Finanzierungsarten 177

12.4.2 Laufzeit 179

12.4.3 Zinssatz 179

13 Das Architekturbüro 181

13.1 Tätigkeit als Architekt 181

13.2 Rechtsformen 181

13.2.1 Einzelunternehmen 181

13.2.2 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) 182

13.2.3 Partnerschaftsgesellschaft (PartG) 182

13.2.4 Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) 182

13.2.5 Limited (Ltd.) 183

13.3 Wirtschaftliche Grundlagen eines Architekturbüros 184

13.3.1 Portfolioanalyse/Strategieentwicklung 184

13.3.2 Grundlagen der Portfolio-Analyse 185

13.3.3 Kunden 186

13.4 Übliche Kostenarten im Architekturbüro 187

13.5 Personalkosten 187

13.5.1 Kalkulatorisches Gehalt des oder der Inhaber 187

13.5.2 Alterssicherung Inhaber 187

13.5.3 Personalkosten für technische und sonstige Mitarbeiter 187

13.5.4 Honorare für Leistungen Dritter und freier Mitarbeiter 189

13.6 Sachkosten 189

13.6.1 Kosten der Raumnutzung 189

13.6.2 Sachkosten des Bürobetriebes 189

13.6.3 Kosten Fahrzeug 189

13.6.4 Reisekosten 189

13.6.5 Kosten der Bürosicherung 189

13.6.6 Repräsentation und Akquisition 191

13.6.7 Sonstige Kosten 191

13.7 Gemeinkostenzuschlagssatz/Stundensätze 191

13.7.1 Zeiterfassung 193

13.7.2 Einzelkosten 193

13.7.3 Gemeinkosten 193

13.7.4 Ermittlung des Gemeinkostenzuschlages 193

13.7.5 Ermittlung der Stundensätze 195

13.8 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen 195

13.8.1 Vorkalkulation 195

13.8.2 Nachkalkulation 195

13.8.3 Kennzahlen 197

14 Steuern 199

14.1 Einteilung der Steuerarten 199

14.2 Einkommensteuer 201

14.2.1 Steuerpfl ichtige Einkommensarten 201

14.2.2 Besteuerung der Einzelunternehmung 201

14.2.3 Besteuerung der Personengesellschaften 203

14.2.4 Höhe der Steuer 203

14.3 Besteuerung der GmbH 204

14.3.1 Höhe der Steuer 204

14.4 Wie wird der Gewinn ermittelt? 205

14.4.1 Betriebsvermögensvergleich (§ 4 Abs. 1 EStG) 205

14.4.2 Einnahmenüberschussrechnung (§ 4 Abs. 3 EStG) 205

14.5 Lohnsteuer 206

14.6 Umsatzsteuer 206

14.6.1 Kleinunternehmer 209

14.6.2 Höhe der Steuer 209

15 Versicherung der Berufshaftpfl icht des Architekten 211

15.1 Versicherungsarten 211

15.2 Versicherungspfl icht 211

15.3 Grundlagen von Versicherungsverträgen 213

15.4 Gegenstand der Berufshaftpfl ichtversicherung 213

15.4.1 Primäre Risikobeschreibung 213

15.4.2 Versicherte Tätigkeiten 214

15.4.3 Gesetzliche Haftpfl icht 214

15.5 Leistungspfl icht des Versicherers 215

15.5.1 Begrenzung der Leistungspfl icht 215

15.5.2 Versicherungssumme 215

15.5.3 Versicherungssummenmaximierung 216

15.5.4 Selbstbeteiligung 216

15.6 Verstoßprinzip 216

15.7 Rückwärts-Versicherung 217

15.8 Nachhaftung des Versicherers 217

15.9 Nicht versicherte Risiken 218

15.9.2 Haftungsvereinbarungen, die über den gesetzlichen Umfang hinausgehen 219

15.10 Ausschlüsse 220

15.10.1 Überschreitung der Bauzeit sowie von Fristen und Terminen 220

15.10.2 Überschreitung von Massen- und Kostenermittlungen 220

15.10.3 Pfl ichtwidriges Verhalten 223

15.10.4 Auslandsschäden 223

Anhang 225

Abkürzungen 225

Index 226